개인 임대업을 법인으로 운영할 수 있는 방법에는 아래와 같은 것들이 있다.

개인이 위 ‘Q2’의 ‘①’이나 ‘②’의 부동산을 신설법인이나 기존법인에 이전하게 되면 개인에게는 양도소득세 과세문제가, 법인에는 취득세 과세문제가 발생한다.

「조세특례제한법」제32조와 「지방세특례제한법」제57조의 2에서 제시한 요건(개인사업자의 순자산가액 이상자본금 출자 등)을 충족하면 양도소득세는 이월과세, 취득세는 감면을 받을 수 있다(위 표의 ‘①’을 말함). 다만, 부동산임대업에 대해서는 2020년 8월 12일 이후부터 취득세 감면이 적용되지 않는다. 따라서 사례의 경우 법인전환 시 취득세를 모두 부담해야 한다. 참고로 세감면 법인전환은 현물출자나 사업양수도가 있는데 이를 비교하면 아래와 같다. * 사업에 직접 사용되는 유형자산 및 무형자산을 말한다. 따라서 재고자산과 투자자산은 사업용 고정자산이 아니므로 법인전환 시 감면혜택이 없다.

법인전환을 하지 않은 상태에서 상속이 발생하면 보충적 평가방법으로 신고할 수 있다. 사례의 경우 보충적 방법으로 평가하면 상속재산가액은 50억원이 된다. 하지만 법인전환을 하게 되면 감정평가를 받는 것이 원칙이므로 이 경우 주식은 80억원으로 평가된다(유한회사는 기준시가도 가능). 이후 상속 발생으로 주식평가 시 법인부동산을 시가로 평가하는 것이 원칙이므로 이 경우 주식가치가 더 증가할 가능성이 크다. 따라서 상속세의 관점에서 보면 법인보다는 개인이 유리한 것으로 평가된다.

상속세 절세를 위해 부동산임대업을 법인전환하는 것은 득보다 실이 될 가능성이 크다(취득세 등 법인전환비용 과다 발생 및 상속세 부담 증가 등). 따라서 임대사업자의 법인전환은 신중할 필요가 있다.