개인의 주택 종합부동산세 핵심내용 정리
종합부동산세란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과한다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고하는 경우 종합부동산세에서 과세제외된다.
납세의무자
주택의 경우는 주택분 재산세의 납세의무자를 말한다.
과세대상
종합부동산세는 「지방세법」상 재산세 과세대상 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기) 중 주택(주거용 건축물과 그 부속토지를 말함)과 토지(종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지를 말함)를 과세대상으로 한다. 따라서 「지방세법」상 재산세 과세대상 중 일반 건축물, 분리과세대상 토지, 선박, 항공기 등은 가액을 불문하고 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.
| 구분 | 재산의 종류 | 재산세 | 종부세 | |
|---|---|---|---|---|
| 건축물 | 주거용 | • 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독ㆍ다가구), 오피스텔(주거용) • 일정한 임대주택ㆍ미분양주택ㆍ사원주택ㆍ기숙사ㆍ어린이집용 주택 | 과세 | 과세 |
| 기타 | • 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) | × | ||
| 토지 | 종합합산 | • 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등 • 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 • 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 • 재산세 분리과세ㆍ분리과세ㆍ별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 • 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 | 과세 | 과세 과세 과세 과세 × |
| 별도합산 | • 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것) • 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ경사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 | 과세 | 과세 | |
| 분리과세 | • 일부농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등(지방세만 0.07% 과세) • 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) • 골프장, 고급 오락장용 토지(재산세만 4% 과세) | 과세 | × | |
납부기한
납부기간은 매년 12.1. ~ 12.15.(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫 번째 평일을 기한으로 한다)이다.국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부가 원칙이나, 분할납부*도 가능하다. * 분납 : 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부 ① 250만원 초과 500만원 이하 : 250만원 초과금액을 분납 ② 500만원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납 ③ 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
• 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20% • 종합부동산세 합산배제신고기간 : 9.16. ~ 9.30.
세액계산흐름도
(1) 과세표준
| 구분 | 과세표준 |
|---|---|
| 주택분 | [전국합산{공시가격 × (1 - 감면율)} - 9억원(1세대 1주택은 12억원)] × 공정시장가액비율* |
(2) 주택분 종합부동산세액 계산
| 1. 종합부동산세 과세표준 | [주택공시가격 - 공제금액 9억원(1주택자*는 12억원)] × 공정가액비율(60%) = 주택분 종합부동산세 과세표준 |
|---|---|
| 2. 주택분종합부동산세액 | 종합부동산세과세표준 × 세율 = 주택분 종합부동산세액 |
| 3. 산출세액 | 주택분 종합부동산세액 - 공제할 재산세액(재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액) = 산출세액 |
| 4. 납부할 세액 | 산출세액 - 세액공제(장기보유공제, 연령별 공제) - 세부담상한초과액 = 납부할 세액 |
개인의 종합부동산세율
| 주택(2주택 이하) | 주택(3주택 이상) | ||
|---|---|---|---|
| 과세표준 | 세율(%) | 과세표준 | 세율(%) |
| 3억원 이하 | 0.5 | 3억원 이하 | 0.5 |
| 6억원 이하 | 0.7 | 6억원 이하 | 0.7 |
| 12억원 이하 | 1.0 | 12억원 이하 | 1.0 |
| 25억원 이하 | 1.3 | 25억원 이하 | 2.0 |
| 50억원 이하 | 1.5 | 50억원 이하 | 3.0 |
| 94억원 이하 | 2.0 | 94억원 이하 | 4.0 |
| 94억원 초과 | 2.7 | 94억원 초과 | 5.0 |
가산세
(1) 가산세
1) 과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%) 2) 납부지연가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음 날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2
(2) 이자상당가산액
합산배제된 임대주택 등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우 다음과 같이 계산한다.
경감받은 세액 × 납부기한의 다음 달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2
1세대 1주택자 세액공제
(1) 1세대 1주택자 세액공제
| 구분 | 1세대 1주택자 세액공제 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 60세 이상 세액공제 | 장기보유 세액공제 | |||||
| 종합한도* | 60세 이상 | 65세 이상 | 70세 이상 | 5년 이상 | 10년 이상 | 15년 이상 |
| 80% | 20% | 30% | 40% | 20% | 40% | 50% |
(2) 세부담 상한 : 150%(단, 법인은 미적용)
주택 수 계산
주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 적용해야 하는 주택 수는 다음[아래 (1) ~ (3)]에 따라 계산한다.
(1) 공동상속주택
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
I 종부세액 계산할 때 공동상속주택의 주택 수 계산 I
| 구분 | 상속개시일 | |
|---|---|---|
| 2022.2.14. 이전인 상속주택 | 2022.2.15. 이후인 상속주택 | |
| 주택 수 | 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일 현재 다음[아래 1), 2)]의 요건을 모두 갖춘 경우에만 주택 수에 서 제외한다. 1) 주택에 대한 소유 지분율이 20퍼센트 이하일 것 2) 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하일 것 | 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. |
(2) 다가구주택
(3) 합산배제주택 및 상속주택 등
다음의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다.
- 1) 합산배제주택 및 합산배제 사원용주택 등 종부령 제3조 제1항 각 호(합산배제주택) 및 종부령 제4조 제1항 각 호(합산배제 사원용주택 등)에 해당하는 주택은 주택 수에 포함하지 않는다.
- 2) 상속주택 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조 제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택
① 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 ② 지분율이 100분의 40 이하인 주택 ③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재한 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택이를 적용받으려는 자는 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간에 기획재정부령으로 정하는 서류를 관할세무서장에게 제출해야 한다.
- 3) 토지의 소유권 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」등 관계 법령에 따른 허가 등을 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택(주택을 건축한 자와 사용 중인 자가 다른 주택을 포함한다)의 부속토지
- 4) 일시적 1세대 2주택 등에 따른 신규주택 「종합부동산세법」제8조 제4항 제2호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 제4조의2 제1항에 따른 신규주택
- 5) 지방저가주택 「종합부동산세법」제8조 제4항 제4호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 제4조의 2 제3항에 따른 지방저가주택
납부유예
관할세무서장은 다음의 요건을 모두 충족하는 납세의무자가 주택분 종합부동산세액의 납부유예를 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청하는 경우 이를 허가할 수 있다. 관할세무서장은 이를 허가할 수 있다. 이 경우 납부유예를 신청한 납세의무자는 그 유예할 주택분 종합부동산세액에 상당하는 담보를 제공하여야 한다. 1) 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것 2) 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것 3) 다음의 어느 하나에 해당하는 소득기준을 충족할 것
① 직전 총급여액이 7천만원 이하 : 직전 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하일 것(직전 과세기간에 근로소득만 있거나 근로소득 및 종합소득과세표준에 합산되지 아니하는 종합소득이 있는 자로 한정한다) ② 직전 종합소득금액이 6천만원 이하 : 직전 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 6천만원 이하일 것(직전 과세기간의 총급여액이 7천만원을 초과하지 아니하는 자로 한정한다)
4) 해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과할 것