주택의 임대소득세 신고대상 및 사업장현황신고
주택 임대소득세 과세대상
과세대상
주택의 임대소득은 월세에 대한 소득과 보증금의 간주임대료에 대한 소득으로 구분된다. 월세 소득 부부합산 2주택자부터 과세된다. 단, 1주택일지라도 기준시가 12억원 초과하는 고가주택과 국외주택의 월세 소득은 과세된다. 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상부터 과세된다. 즉, 2주택 이하까지는 과세되지 아니한다. 보증금에 대한 과세대상 판단 시 40제곱미터 이하이면서 2억원 이하의 주택은 소형주택으로서 주택 수에서 제외되며 소형주택에 대한 보증금 역시 비과세된다. 주의해야 할 점은 주택 수 계산에서 세대합산이 아닌 부부만 합산한다는 것이다.
* 주택 수는 부부합산하고 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산
I 임대유형별 과세대상 판단 I
| 주택 수* | 월세 | 보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세 (단, 기준시가 12억원 초과 고가주택과 국외주택은 과세) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 간주임대료 과세 (단, 2023년까지 40제곱미터 이하 이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 주택 수 제외 & 비과세) |
기준시가 확인 방법
① 아파트, 연립주택, 다세대주택 : 국토교통부에서 공동주택가격 열람 ② 단독주택, 다가구주택 : 관할 지자체에서 개별주택가격 열람 ③ 오피스텔 : 국세청에서 기준시가 열람
주택 수의 계산(출처 : 국세청)
| 구분 | 계산방법 |
|---|---|
| 다가구주택 | 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 | ① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 - 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택 수에도 가산 * 주택의 총 임대수입금액 × 지분율 ② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산 |
| 전대ㆍ전전세 | 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산 |
| 부부소유 | 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 - 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자 |
총수입금액
- (1) 총수입금액 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액이다.
주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료
- (2) 보증금등에 대한 간주임대료 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입한다. * 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않는다.
간주임대료 = (보증금등 - 3억원*1)의 적수 × 60% × ( 1 / 3 65(윤년 : 366) ) × 정기예금이자율(2022귀속 : 1.2%)*2 - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액*3 *1 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌 *2 2023귀속부터는 2.9% *3 추계신고ㆍ결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음
주택임대소득세 분리과세 vs 종합과세
선택적 분리과세
주택임대소득은 종합과세한다. 단, 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능하다.
| 선택 | ① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6 ~ 45%) ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6 ~ 45%) |
|---|
주택임대소득 분리과세 계산구조(출처 : 국세청)
| 구분 | 등록임대주택*1 | 미등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 × 60% | 수입금액 × 50% |
| 소득금액(과세표준) | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원)*2 | 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원)*2 |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면*3 | 단기(4년) 30%(20%), 장기*4(8ㆍ10년) 75%(50%) | - |
| 결정세액 | 산출세액 - 세액감면 | 산출세액 - 세액감면 |
분리과세 소득 과세표준
과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 공제금액(2백만원*) * 등록임대주택은 60%, 4백만원
| 등록임대주택 요건 |
|---|
| ① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것 ② 「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가) |
- (1) 수입금액 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수*로 계산 * 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 본다.
- (2) 소득금액(과세표준)
수입금액 - 필요경비 – 공제금액
- (3) 필요경비율 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%) I 해당 과세기간 중 임대주택을 등록한 경우 I
[등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1 - 0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1 - 0.5)]
- (4) 공제금액 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제한다. I 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 I
( 등록임대주택 수입금액 × 4백만원 ) + ( 미등록임대주택 수입금액 × 2백만원 ) 총주택임대 수입금액 총주택임대 수입금액
주택임대업의 사업자등록
주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우 가산세가 부과된다. 가산세액은 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액이다.
주택임대사업자미등록 가산세 = 주택임대수입금액 × 2/1,000
사업장현황신고
주택임대사업자는 사업장현황신고를 해야 한다. 사업자등록 여부와 관계없이 신고대상이다. 또한 분리과세 여부와 관계없이 신고대상이며, 원칙적으로 사업장별로 신고한다. 미신고 가산세는 없다(단, 사업장현황조사 대상에 선정될 수 있다). 연간 수입금액에 대한 사업장현황신고의 신고기한은 다음 해 2월 10일까지이다.