1세대 1주택 비과세 필수 요건 2가지(보유요건과 거주요건)
1. 보유요건
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 필수적으로 양도일 현재 2년 이상 보유해야 한다. 2년 미만 보유하는 경우 1세대 1주택일지라도 과세된다. 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지 건축물대장등본 등에 의한다. 보유기간의 계산은 취득일로부터 기산하여 계산한다.
2. 거주요건
원칙적으로 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건은 없다. 즉, 거주 여부와 관계없이 취득요건 등 다른 요건이 충족되면 비과세가 된다. 다만, 예외적으로 2년 거주해야 하는 경우가 있다.
2년 이상 거주요건이 필요한 주택
예외적으로 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득한 주택분부터 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 2년 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 대상이 된다. 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 거주요건을 판단한다. 취득 당시 조정대상지역으로 지정되지 않았다면, 양도 시 조정대상지역 여부와 관계없이 거주요건이 없다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택은 조정대상지역 내 취득일지라도 2년 거주요건이 없다. 또한 무주택세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 입증되는 경우도 2년 거주요건이 없다. 표로 정리하면 다음과 같다.
1) 계약금 지급일 현재 1세대 무주택인 경우로서 2017.8.2. 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함 2) 무주택세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함
I 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 유무 I
| 구분 | 2017.8.2. 이전 취득분1) | 2017.8.3. 이후 취득분 | ||
|---|---|---|---|---|
| 임대등록을 안한 경우 | 임대등록을 한 경우 | |||
| 2019.12.16. 이전 임대등록분 | 2019.12.17. 이후 임대등록분 | |||
| 1. 취득 당시 조정대상지역인 경우 | 거주요건 없음 | 거주요건 있음 | 거주요건 없음 | 거주요건 있음 |
| 2. 취득 당시 조정대상지역이 아닌 경우2) | 거주요건 없음 | |||
주택임대사업자의 경우 2년 거주요건 예외
예외적으로 거주요건을 충족해야 비과세가 되는 주택 중에서 일정한 주택임대사업자의 경우 거주요건 의무를 면제해준다. 즉, 거주하지 않아도 다른 요건이 충족되면 비과세가 가능하다는 의미이다. 다만, 여러 가지 주택임대에 관한 의무를 준수해야 하므로 주의해야 한다. 구체적인 요건은 다음 표와 같다.
I 주택임대사업자 등록 시 거주요건 예외 I
| 요건 | 특례 |
|---|---|
| ① 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록(단기, 장기) ② 세무서에 사업자등록 ③ 임대료 증가율 5% 이내 준수 (2019.2.12. 이후 주택임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다) ④ 2019.12.16.까지 임대등록한 경우에 한해 적용한다. ⑤ 「 민간임대주택에 관한 특별법」제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 양도하지 않을 것 | 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다. |
▶ 거주기간에 관련한 예규 및 해석사례 ◀
- ① 2017.8.2. 이전에 자가건설로 주택을 취득하기 위해 착공을 한 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 2017.8.2. 이전에 건축허가를 받아 착공신고를 하고 2017.8.3. 이후에 완공하여 취득한 자가건설주택을 양도하는 경우에도 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 거주요건을 적용한다.
- ② 2017.8.2. 이전 매매계약 체결 및 계약금 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 피상속인이 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 분양권을 2017.8.3. 이후 피상속인과 동일세대원인 상속인이 상속받아 주택으로 완공된 후 양도하는 경우에는 거주요건을 적용받지 않는다.
- ③ 2017.8.3. 이후 동일세대원이 된 피상속인이 취득한 상속주택 양도 시 거주요건 적용 여부 ☞ 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 소재 주택을 피상속인이 취득하고, 2017.8.3. 이후에 동일세대원이 된 상속인이 동 주택을 상속받아 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는다.
- ④ 2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.2. 당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건을 충족하지 않아도 된다.
- ⑤ 2017.8.3. 이후 동일세대원이 된 피상속인이 취득한 상속주택 양도 시 거주요건 적용 여부 ☞ 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 소재 주택을 피상속인이 취득하고, 2017.8.3. 이후에 동일세대원이 된 상속인이 동 주택을 상속받아 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는다.
- ⑥ 배우자가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.3. 이후 상속받은 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 일방 배우자가 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 2017.8.3. 이후에 타방 배우자가 해당 주택을 상속받아 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
- ⑦ 상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득 계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부 ☞ 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시 「소득세법 시행령」제155조 제7항에 따른 상속받은 주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않는다.
- ⑧ 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않는다.
- ⑨ 계약금 지급일부터 주택 양도일까지 동일세대원에게 분양권 지분 일부를 증여한 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 계약금 지급일 현재 무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택분양권 지분 일부를 동일 세대인 자녀에게 증여하고 주택 양도일까지 자녀와 동일세대인 경우 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니한다.
- ⑩ 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 시 세대원 일부가 거주하지 않은 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 1세대가 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우 거주요건 적용 시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 본다.
- ⑪ 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 거주요건 적용 여부 ☞ 분양권(B분양권)에 대한 계약금을 지급하고 같은 날에 주택(A주택)을 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」부칙 제28293호(2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 괄호 안의 ‘계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우’에 해당하여 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니한다.
- ⑫ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부 ☞ 무주택세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 2022.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.