현행 지방세법상 취득세율 구조는 상당히 복잡하다. 특히 2020년 8월 12일에 신설된 주택에 대한 취득세 중과세율은 복잡성을 더하고 있다. 취득의 유형에 따라 세율이 1~20%까지 달라지기 때문이다. 그런데 여기에 취득세에 부가되는 농어촌특별세(이하 ‘농특세’)와 지방교육세(이하 ‘지교세’)로 인해 그 복잡성은 최고조에 이르고 있다. 이하에서 농특세와 지교세를 중심으로 이에 대한 세무상 쟁점 등을 알아보자.
부동산 취득 시 농특세 등 관련 세무리스크 발생 사례
다음 자료를 보고 물음에 답하면?
<자료> • 취득대상 : 상가와 아파트(국민주택규모 이하) • 취득가액 : 상가 3억원, 주택 3억원(시가표준액 2억원)
Q1. 개인인 K씨가 상가를 취득하면 취득세는 얼마인가?
상가의 취득세율은 4%로 이에 농특세 0.2%와 지교세 0.4%를 더하면 총 4.6%가 적용된다. 따라서 취득가액 3억원에 이를 곱하면 1,380만원이 된다.
Q2. K씨가 주택을 취득하면 취득세는 얼마인가? 해당 주택은 기본세율이 적용된다고 하자.
주택에 대한 취득세 기본세율은 1 ~ 3%가 된다. 이외 농특세, 지교세가 추가되는데, 국민주택규모 이하의 주택은 농특세가 비과세된다. 따라서 사례의 총 세율은 다음과 같다.
• 취득세율 1% + 농특세 0% + 지교세 0.1%* = 1.1% * 1 × (1/2) × 20% = 0.1%
따라서 주택에 대한 취득세는 330만원이 된다.
Q3. 만일 K씨가 서울에서 법인을 설립해 앞의 상가와 주택을 취득하면 어떻게 될까?
과밀억제권역에서 설립되고 5년이 미경과한 법인이 이 지역 내의 부동산을 취득하면 취득세 중과세가 적용된다(지방세법 제13조). 다만, 시가표준액 1억원 초과한 주택 등은 지방세법 제13조의 2에 따라 중과세가 적용된다. 이러한 내용을 종합해 상가에 대한 총 취득세율은 9.4%, 주택에 대한 취득세율은 12.4%가 적용된다고 하자.
* 취득세 8%(4% + 4%) + 농특세 0.2% + 지교세[(4% - 2%) × 20% × 3배] = 9.4% ** 취득세 12% + 농특세 0%(비과세) + 지교세[(2% × 20%) = 12.4%
| 구분 | 상가 | 아파트(국민주택) | ||
|---|---|---|---|---|
| 개인 | 법인 | 개인 | 법인 | |
| 취득가액 | 3억원 | 3억원 | 3억원 | 3억원 |
| 총 취득 관련 세율 | 4.6% | 9.4%* | 1.1% | 12.4%** |
| 총 취득 관련 세금 | 1,380만원 | 2,820만원 | 330만원 | 3,720만원 |
Q4. 앞의 ‘Q3’에서 대도시 내 법인이 상가를 취득하면 취득세가 8%로 중과세된다. 그런데 농특세율은 0.2%가 부과되고, 지교세는 0.4%의 3배로 중과세된다. 왜 농특세에 대해서는 중과세가 적용되지 않는가?
부동산 취득 시 농특세 등 관련 세무리스크 예방법
앞의 사례를 보면 취득세에 부가되는 농특세와 지교세의 체계도 취득세 못지않게 복잡하다. 그에 따라 다양한 쟁점들이 발생하고 있는바 아래에서는 이들을 중심으로 관련 내용을 정리해보자.
첫째, 농특세의 부과방식을 알아보자.
농어촌특별세법(이하 ‘농특세법’)은 농어촌의 구조조정을 위해 한시적으로 도입된 국세에 해당한다. 이의 납세의무자에는 취득세 납세의무자 등이 열거되어 있다(제3조). 그런데 농특세는 중소기업 특별세액감면, 서민주택(85㎡ 이하)과 농어촌주택(단, 고가주택은 제외)의 취득세 등에 대해 비과세로 열거하고 있으며(제4조), 제5조에서는 농특세의 과세표준과 세율을 아래와 같이 정하고 있다.
* 표준세율은 일반적으로 4%인데 이를 2%로 간주해서 10%를 적용하면 농특세는 0.2%가 된다. 이는 2010년 전까지 취득세율 2%, 등록세율 2%이던 것이 2011년 이후 취득세율 4%로 개정되면서 종전처럼 취득세 2%에 대해 농특세를 과세하는 조치에 해당한다. ** 표준세율이 적용되는 경우 농특세율은 0.2%(구 취득세율 2% × 10%)가 된다. 그런데 취득세가 중과세되는 경우에는 농특세도 중과세가 되는데 이때 지방세법 제13조와 최근 신설된 지방세법 제13조의 2를 구분하여 농특세를 살펴봐야 한다.
- ① 지방세법 제13조에 따른 취득세 중과
* 2%를 말한다. 2010년 이전에는 취득세와 등록세가 각각 과세되었으나, 2011년 이후 두 세목이 취득세로 통합됨에 따라 종전과 같은 세금효과를 내기 위해 이러한 제도를 두고 있다. 이 규정에 따르면 농특세는 다음과 같이 적용된다.
구분 취득 내용 중과세율 비고 지방세법 제13조 제1항 대도시 내 본점 신ㆍ증축, 공장 신ㆍ증설 표준세율 + 중과기준세율* × 2 구취득세 중과(3배) 지방세법 제13조 제2항 대도시 내 부동산 취득 표준세율 × 3 - 중과기준세율 × 2 구등록세 중과(3배) 지방세법 제13조 제5항 사치성 재산(골프장, 고급주택, 고급 오락장 등) 표준세율 + 중과기준세율 × 4 구취득세 중과(5배) - ② 지방세법 제13조의 2에 따른 취득세 중과 2020년 8월 12일에 신설된 주택에 대한 취득세 중과세율은 8 ~ 12%(고급주택은 20%)까지 적용된다. 이러한 취득세율은 2011년 이후의 새로운 취득유형으로 전체가 취득세에 해당하므로 다음과 같이 농특세 중과세를 적용한다.
• 취득세 중과세율이 8%인 경우 : 표준세율 2% × 10% + 중과세율(8% - 4%) × 10% = 0.6% • 취득세 중과세율이 12%인 경우 : 표준세율 2% × 10% + 중과세율(12% - 4%) × 10% = 1.0% • 취득세 중과세율이 20%인 경우 : 표준세율 2% × 10% + 중과세율(20% - 4%) × 10% = 1.8%
둘째, 지방교육세도 제대로 알아두자.
지교세는 지방 교육재정의 확보를 위해 부과하는 지방세에 해당한다( 지방세법 제12조). 이의 납세의무자는 부동산 등의 취득세, 재산세 납세의무자(지방세법 제150조)이며, 비과세는 규정되어 있는 것이 없다. 한편 과세표준과 세율( 지방세법 제151조)은 다음과 같이 규정되어 있다.
- ① 원칙
- ② 예외 취득세 중과세가 되는 유형을 2020년 8월 12일 전부터 적용되는 것과 그 이후 적용되는 것을 구분해 이에 대한 적용법을 달리 정하고 있다. 가. 지방세법 제13조
* 단, 법인이 제11조 제1항 제8호에 따른 주택(시가표준액 1억원 이하의 주택 등)을 취득한 경우 아래 ‘나’를 적용함. 나. 지방세법 제13조의 2(주택취득) : (4% - 중과기준세율) × 20% = 0.4%* * 중과 주택에 대해 농특세가 중과세되므로 지교세는 중과세를 적용하지 않는다. Tip 취득세와 농특세, 지교세 요약 위의 내용을 바탕으로 승계취득과 무상취득에 대한 총 취득세율을 정리하면 다음과 같다. 1. 승계취득의 경우
구분 취득 내용 지방교육세율 지방세법 제13조 제1항 대도시 내 본점 신ㆍ증축, 공장 신ㆍ증설 일반세율(20%) 지방세법 제13조 제2항 대도시 내 부동산 취득 일반세율 × 3배 중과* 지방세법 제13조 제5항 사치성 재산 일반세율 * 법인이 과밀 내의 부동산을 취득하면 농특세는 0.2%, 지교세는 0.4%의 3배로 중과세된다(2011년 전의 규정에 따른 조치). ** 사치성 재산(다주택자와 법인의 고급주택은 ‘주택 중과세율 + 8%’를 적용)을 취득하면 농특세만 중과세되며, 지교세는 일반 과세된다. *** 주택에 대한 취득세율이 8% 또는 12% 등으로 중과세되면 농특세도 중과세가 적용된다. 지교세는 중과세를 적용하지 않는다. 2. 원시취득의 경우구분 취득세 농특세 지교세 계 비과세 - 85㎡ 이하 주택 무조건 과세함. - 기본세율 • 일반 : 4% • 주택 : 1 ~ 3% 0.2%(4% × 1/2 × 10%) • 일반 : 0.4%[(4% - 2%)× 20%] • 주택 : (1 ~ 3% × 1/2) × 20% • 일반 : 4.6% • 주택 : 1.1 ~ 3.5% 중과세율 과밀 내 취득 8% (구등록세 3배) 0.2% 1.2%(지교세 3배 중과) 9.4%* 사치성 재산 12%(구취득세 5배) 1.0%(농특세 5배 중과) 0.4% 13.4%** 주택 • 일반주택 : 8 ~ 12% • 고급주택 : 16 ~ 20% • 일반 : 0.6 ~ 1.0% • 고급 : 1.4 ~ 1.8% 0.4% • 일반 : 9 ~ 13.4%*** • 고급 : 17.8 ~ 22.2% * 과밀 내 법인이 부동산을 취득하면 농특세는 0.2%, 지교세는 0.4%의 3배로 중과세된다(2011년 전의 규정에 따른 조치). ** 사치성 재산을 취득하면 농특세만 중과세되며, 지교세는 일반 과세된다. *** 주택에 대한 취득세율이 8% 또는 12% 등으로 중과세되면 농특세도 중과세가 적용된다. 지교세는 중과세를 적용하지 않는다.구분 취득세 농특세 지교세 계 비과세 - 85㎡ 이하 주택 무조건 과세함. - 기본세율 2.8% (구취득세 2%, 구등록세 0.8%) 0.2% 0.16% (0.8% × 20%) 3.16% 중과세율 과밀 내 본점 신축 등 6.8% (구취득세 3배) 0.6%(취득세 3배 중과) 0.16% 7.56%* 과밀 내 취득 4.4%(구등록세 3배) 0.2% 0.48%(지교세 3배 중과) 5.08%** 사치성 재산 10.8%(구취득세 5배) 1.0%(농특세 5배 중과) 0.16% 11.96%*** 주택 (원시취득은 지방세법 제13조의 2 적용하지 않음)