1. 선택적 분리과세
- ○ 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(소득세법 §64의 2, 소득세법시행령 §122의 2)
선 택┌ ① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%) └ ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)| 주택임대소득 분리과세 계산구조 |
구 분 등록임대주택1) 미등록임대주택 수입금액 월세+간주임대료 월세+간주임대료 필요경비 수입금액×60% 수입금액×50% 소득금액(과세표준) 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만원)2) 수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만원)2) 산출세액 과세표준 × 세율(14%) 과세표준 × 세율(14%) 세액감면3) 단기(4년) 30%(20%), 장기4)(8·10년) 75%(50%) - 결정세액 산출세액 - 세액감면 산출세액 - 세액감면 1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함 2) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제 3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 「조세특례제한법」 제96조의 요건을 충족하여야 함 4) (’20.8.18.) 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설
2. 분리과세 소득 과세표준 계산
ㆍ과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)
* 등록임대주택은 60%, 4백만원
| | 등록임대주택 요건 | |
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- ○ 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산
* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄
- ○ 소득금액(과세표준) : 수입금액 - 필요경비 - 공제금액
- ○ 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)
* 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우
[등록한 기간에 발생한 수입금액 × (1－0.6)]＋[등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1－0.5)] - ○ 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제
* 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우
[(등록임대주택 수입금액 / 총 주택임대 수입금액) × 4백만원)]＋[(미등록임대주택 수입금액 / 총 주택임대 수입금액) × 2백만원] (사후관리) 등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)을 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 (20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년) ⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 이자상당액은 제외) * 사후관리 배제 ① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우 ② 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우1) 이자 상당 가산액 세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%2) 부득이한 사유 ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ③「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우
| | 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 | | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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