감면요건
- ○임대사업자 : 내국인으로 다음 요건을 모두 충족(조세특례제한법§96, 조세특례제한법시행령§96)
구 분 요 건 사업자등록 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것 지자체등록 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정*되었을 것 * 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정 (개인은 해당 없음) ① 국가 또는 지방자치단체 ② 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 ③ 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 ④ 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관 ⑤ ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 50%를 초과하여 출자·설립한 법인 ⑥ 주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사 - ○임대주택 : 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 ①공공지원민간임대주택, ②장기일반민간임대주택, ③종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택, ④「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족
* ①, ②, ③의 경우에 일부 임대주택은 제외(조세특례제한법 §96 ② (1) 참조)
구 분 요 건 규모 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1),2)의 주택3)일 것 1) 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하) 2) 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준 3) 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외도시지역의 토지 5배 그 밖의 토지 10배 기준시가 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 * 임대개시 후 등록한 경우 → 사업자등록 및 지자체 임대등록 완료일 임대료 증가율 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가) - ○임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 10년) 이상 임대
| 임대주택 수 및 임대기간의 판단기준 | ① 해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수*의 12분의 9 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄 * 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수 ** (예외) 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정(’20.8.18.)에 따라 임대등록이 자진·자동말소된 경우 해당 과세연도의 12분의 9 이상 임대하지 않더라도 세액감면 적용(조특령§96③(1))② 1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등은 10년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등은 108개월) 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 10년) 이상 임대하고 있는 것으로 봄 * ’20.8.18. 이전 지자체 등록 장기일반임대주택등은 각각 87개월･8년 임③ ① 및 ②를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봄 ④ ① 및 ②를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하 ＂피상속인등＂)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 “상속인등”)이 취득하여 임대하는 경우 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 봄 ⑤ ① 및 ②를 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봄 ⑥ ① 및 ②를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 봄. - 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산하며 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함
- 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산하며 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함
과세특례 내용
- ○세액감면 : 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%),장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)에 상당하는 세액을 감면
(사후관리)감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우(20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년) ⇒ 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액1)과 이자 상당 가산액2)을 소득세로 납부(부득이한 사유3)가 있는 경우 이자상당액은 제외) 1) 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8·10년 미만 임대한 경우 감면받은 세액의 60%) 2) 이자 상당 가산액 감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022% 3) 부득이한 사유 ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우 *사후관리 배제 ① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우 ② 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우 - ○감면배제 : 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제
- ○최저한세 및 농특세 적용 여부
최저한세 농어촌특별세 최저한세 적용 농특세 과세(감면세액의 20%)
감면신청
- ○해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출
- ① 「민간임대주택에관한특별법시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
- ② 「민간임대주택에관한특별법시행령」 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
- ③ 「민간임대주택에관한특별법」 제47조 또는 「공공주택특별법」 제49조의 2에 따른 표준임대차계약서 사본
- ④ 임대차계약 신고이력 확인서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제23호의 2 서식)
참고사항