목 차
주택 양도 시 1세대 1주택 비과세가 되기 위해서는 우선 주택 수를 정확하게 계산해야 한다. 만일 주택 수 계산에 오류가 생기면 생각지도 않았던 양도세가 부과될 수 있다. 특히, 다가구주택인 경우 주의해야 할 점들이 몇 가지 있다. 다가구주택이 무엇을 의미하는지 정확히 파악을 하고 예외적인 규정을 살펴보기로 한다.
다가구주택이란?
1세대 1주택 비과세에서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉, 원칙적으로는 각 방마다 1주택으로 보되 하나의 매매단위로 양도하는 경우 예외적으로 전체를 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다는 것이다. 세법에서 다가구주택은 아래 표와 같이 「건축법 시행령」을 따르도록 되어 있다. 이 규정을 충족한다면 다가구 주택으로 1주택으로 볼 수 있고 아니라면 일반주택으로 각 방(호수)마다 주택 수에 포함되어 다주택자로 볼 수 있으므로 주의해야 한다.
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
자세한 내용은 다음과 같다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
지하층을 제외하고 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 한다. 만약 방이 19개인 원룸이 있는데 주거로 사용하는 층수가 3개 층 이하라면 1주택으로 보아 비과세가 가능하다. 그러나 주거로 사용하는 층수가 4개 층이라면 19주택이 된다. 그래서 방 1개를 제외한 나머지 방 18개가 18주택으로 보아 다주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 예를 들면, 3층 건물인데 옥상에 무허가로 옥탑을 설치하여 방으로 사용하고 있다면 옥탑을 합쳐서 4층이 되어 다가구주택으로 볼 수 없어 다주택자가 되는 것이므로 주의해야 한다. 또한 1층 필로티 주차장 건물 일부를 방으로 만들어 세를 놓았다면, 4개 층이 되어 역시 다가구주택으로 보지 아니하므로 주의해야 한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하일지라도 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터를 초과하는 경우에는 다가구주택으로 보지 아니한다. 즉, 초과하는 경우 1주택이 아닌 다주택자가 된다. 다가구주택의 경우 양도 전에 주택으로 사용되는 바닥 면적을 꼭 사전에 체크해야 한다.
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
다가구주택은 원칙적으로 세대별로 각각 주택 수에 포함한다. 즉, 방이 19개라면 19주택인 것이다. 하지만 예외적으로 일정요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 19주택이 아니라 1주택으로 본다. 그중의 또 하나의 요건이 19세대 이하이다. 즉, 주거용 방이 19개 이하여야 한다. 원룸을 예로 들면, 방이 19개인 경우 1세대 1주택 비과세 판단할 때 1주택으로 본다. 그런데 옥탑에 방 하나를 더 만들어 세를 놓았다면 20세대가 되어 1세대 20주택으로 과세가 되므로 주의해야 한다. 이 경우 양도하기 전에 옥탑의 방을 철거하고 양도하는 것이 현명할 수 있다. 세법은 형식이 아니라 실질에 따라 판단한다. 건축물대장에 있는 호실뿐만 아니라 대장상 상가 또는 사무실이라고 할지라도 실질적으로 주거용으로 사용하고 있다면 주거용 주택으로 본다.
다가구주택 최신 사례
1) 다가구주택의 지분을 1/2 보유하다 본인 지분만 양도하는 경우
다가구주택의 지분을 1/2 보유하다 본인 지분만 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시 단독주택의 양도로 보지 않는다(사전재산 2017-89, 2017.3.30.).
2) 부담부증여하는 다가구주택의 주택 수 계산
「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이것은 다가구주택을 부담부증여하여 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용된다(조세법령-340, 2022.4.27.).
3) 별도세대원과 공동 소유한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도 시 1주택으로 보는지 여부
별도세대원과 공동 소유한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시 1주택으로 본다(서면법규재산-367, 2022.01.26.).
4) 2017.8.3. 이후에 용도 변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 거주요건 적용 여부
1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는다(서면법령재산-2448, 2021.03.09.).