국민주택건설용역은 부가가치세가 면세된다. 최근 2024년 근린생활시설 관련하여 요건에 해당하지 않는 사업자에 대하여 면세가 적용되지 않는다는 예규가 나와 이에 대해 알아보도록 하겠다.
(사전법규부가-861, 2024.3.27.) 건설업을 영위하는 법인이 「건설산업기본법」에 따른 구조물해체ㆍ비계공사업 면허를 보유한 사업자와 도급계약을 체결하여 국민주택규모 이하 주택 및 근린생활시설을 건설하기 위하여 기존 건축물 철거용역을 공급받는 경우 국민주택규모 이하 주택을 건설하기 위한 기존 건축물 철거용역은 국민주택 건설용역으로서 부가가치세가 면제됨. (사전법규부가-904, 2024.4.9.) 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 소유자로부터 지장전주 등의 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역은 국민주택 건설용역에 포함되지 아니하는 것임.
국민주택 건설용역의 면세의 범위
국민주택 건설용역은 부가가치세가 면제된다. 하도급 또는 재하도급을 받는 경우에도 부가가치세가 면제된다. 즉 건설업면허를 받은 사업자가 하도급(하청) 또는 재하도급(재하청)을 받아 국민주택에 부수되는 부대시설에 대한 국민주택건설용역을 공급하는 때에는 부가가치세가 면제된다.1) 전문 건설업자가 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위한 기존 건축물 철거용역을 제공하는 경우 부가가치세가 면제되는 국민주택 건설용역에 해당한다. 예를 들어 전문건설업자가 주택재건축조합과 계약을 체결하고 제공하는 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위한 기존 건축물 철거용역은 부가가치세가 면제되는 국민주택 건설용역에 해당한다.2) 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 「건설산업기본법」에 따른 구조물해체ㆍ비계공사업 면허를 보유한 사업자와 도급계약을 체결하여 기존 건축물 철거용역을 공급받는 경우 국민주택규모 이하 주택을 건설하기 위하여 제공받는 것에 해당하는 부분은 부가가치세가 면제되는 것이나 근린생활시설을 건설하기 위하여 제공받는 것에 해당하는 부분은 부가가치세가 과세된다. 1) 부가가치세법해석편람 106-1-28 하도급 받는 국민주택 건설용역의 면세 여부. (부가22601-1290, 1992.8.18.) 2) 부가가치세법해석편람 106-1-38 국민주택규모 이하의 주택건설을 위한 기존건물 철거용역의 부가가치세 면제 여부.
(사전법규부가-861, 2024.3.27.) 【사실관계】 건설업을 영위하는 법인으로 **시 **구 **동 ***-*번지 일대에 국민주택 규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설ㆍ분양할 예정이며, 「건설산업기본법」에 따른 구조물해체ㆍ비계공사업 면허를 보유한 사업자와 도급계약을 체결하여 기존 건축물의 철거공사용역을 공급받음. 【질의】 건설업을 영위하는 법인이 「건설산업기본법」에 따른 구조물해체ㆍ비계공사업 면허를 보유한 사업자와 도급계약을 체결하여, 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설의 건설을 위한 기존 건축물 철거용역을 공급받는 경우 부가가치세 면제 여부 【회신】 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 「건설산업기본법」에 따른 구조물해체ㆍ비계공사업 면허를 보유한 사업자와 도급계약을 체결하여 기존 건축물 철거용역을 공급받는 경우 국민주택규모 이하 주택을 건설하기 위하여 제공받는 것에 해당하는 부분은 「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나 근린생활시설을 건설하기 위하여 제공받는 것에 해당하는 부분은 「부가가치세법」제4조에 따라 부가가치세가 과세되는 것입니다.
건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 국민주택 등 건설용역을 공급하는 자가 아닌 사업자와 별도의 도급계약을 체결하여 상수도관 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역은 국민주택 건설용역에 부수하여 공급되는 용역에 해당하지 아니한다.마찬가지로 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 「조세특례제한법 시행령」제106조 제4항 제2호에 따른 사업자에 해당하지 아니하는 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 소유자로부터 지장전주 등의 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역은 「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호에 따른 국민주택 건설용역에 해당하지 아니한다.
(사전법규부가-904, 2024.4.9.) 【사실관계】 주식회사 **는 건설업을 영위하는 법인으로 **시 **구 **동 ***-*번지 일대에 국민주택 규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설ㆍ분양할 예정이며, 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설 건설용역을 공급하는 자가 아닌 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 소유자(「조세특례제한법 시행령」제106조 제4항 제2호에 따른 사업자에 해당하지 않음)로부터 사업부지 내 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 이설용역을 공급받음. 【질의】 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어, 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설 건설용역을 공급하는 자가 아닌 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 소유자로부터 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역이 국민주택 건설용역에 해당하는지 여부 【회신】 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 「조세특례제한법 시행령」제106조 제4항 제2호에 따른 사업자에 해당하지 아니하는 지장전주, 도시가스관, 통신관로의 소유자로부터 지장전주 등의 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역은 「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호에 따른 국민주택 건설용역에 해당하지 아니하는 것입니다.
국민주택건설용역과 부가가치세가 과세되는 건설용역을 일괄 공급하는 경우 부가가치세과세표준은 구분이 가능한 경우에는 구분하여 하지만, 구분이 안 되는 경우 총 예정면적 중 과세예정 면적비율로 안분계산한다. 예를 들어 건설업 사업자가 주택재개발조합과 계약을 체결하고 주택건설용역(토지조성 등을 위한 건설용역을 포함)을 공급함에 있어 부가가치세가 면제되는 국민주택건설용역과 부가가치세가 과세되는 건설용역(국민주택규모 초과분)을 일괄 공급하는 경우 부가가치세과세표준은 총 예정면적 중 과세예정 면적비율로 안분계산한다. 이 경우 주택재개발조합이 교부받은 세금계산서 중 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 불공제되며, 동 불공제되는 매입세액은 수취한 매입세액을 총 건설원가 중 택지조성 건설원가의 비율로 안분계산한다.3) 건설업체가 건설 중인 국민주택을 양도하는 과정에서 당해 국민주택을 양수하는 자에게 동 국민주택에 대한 국민주택건설허가권을 함께 양도하고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세면세사업에 관련된 권리의 양도에 해당되어 부가가치세가 면제된다.4) 3) 부가가치세법해석편람 106-1-40 국민주택과 초과주택의 건설용역을 함께 공급하는 경우 과세표준 및 공통매입세액의 안분계산방법. (부가46015-4007, 1999.9.30.) 4) 부가가치세법해석편람 106-1-35 건설중인 국민주택의 양도와 함께 당해 국민주택건설허가권을 양도하는 경우 부가가치세 과세 여부. (부가46015-171, 1995.1.24.)
(사전법규부가-905, 2024.4.9.) 【사실관계】 주식회사 **는 건설업을 영위하는 인으로 **시 **구 **동 ***-*번지 일대에 국민주택 규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설ㆍ분양할 예정이며, 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설 건설용역을 공급하는 자가 아닌 사업자(「건설산업기본법」에 따라 등록한 상하수도공사업 전문건설업자)와 도급계약을 체결하여 사업부지 내 상수도관을 이설하는 용역을 공급받음 【질의】 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설을 건설함에 있어 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설 건설용역을 공급하는 자가 아닌 사업자와 급계약을 체결하여, 상수도관 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역이 국민주택 건설용역에 부수하여 공급되는 용역에 해당하는지 여부 【회신】 건설업을 영위하는 법인이 국민주택규모 이하 공동주택 및 근린생활시설(이하 “국민주택 등”)을 건설함에 있어 국민주택 등 건설용역을 공급하는 자가 아닌 사업자와 별도의 도급계약을 체결하여 상수도관 이설용역을 공급받는 경우 해당 이설용역은 「조세특례제한법」제106조 제1항 및 「부가가치세법」제14조 제1항에 따른 국민주택 건설용역에 부수하여 공급되는 용역에 해당하지 아니하는 것입니다.
국민주택과 오피스텔의 면세
「주택법」에 따른 국민주택규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 「조세특례제한법」에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하인 것이다. 「주택법」에서 ‘주택’은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지이다. 주택과 구분되는 ‘준주택’이 있으며, 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있다. 국민주택규모라도 오피스텔을 업무용으로 분류하여 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 경우 주택으로 보지 않는다. 주택으로 인정받으려면 공급시기까지 「주택법」상 주택으로 변경되어야 한다. 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하므로 공급시기까지 주택으로 되어야 한다. 따라서 공급 이후 주택으로 사용되더라도 부가가치세 면제대상이 아니다. 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하기 때문이다.5) 오피스텔을 국민주택으로 부가가치세를 면세로 신고를 한 회사가 세무조사를 받았다. 오피스텔의 공급 당시 주택에 해당되지 않았으므로 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세했다. 회사는 심판을 청구했지만 기각되었다.6) 5) (대법원 97누20090, 1998.3.27., 판결), 같은 뜻임. 6) (조심2022인8203, 2023.5.2.)>