정부는 다양한 정책적 목표 또는 정치적 목표를 가지고 세법을 제정 및 개정하여 운영한다. 따라서 세법의 개정과 내용을 살펴보면 그 시대의 정부가 가지고 있는 경제정책에 대한 부분을 직, 간접적으로 엿볼 수 있는 기회가 되기도 한다. 과거 2017년 문재인 대통령 정부 취임이후 부동산에 대한 다양한 여론적 요구 및 시대적 요구가 빗발치는 시기였다. 이러한 내용을 뒷받침 하듯, 수많은 세법개정과 정책이 쏟아져 나온 시기이며, 그 내용은 2019년부터 2021년에 이르기 까지 정점에 다다르게 되었다. 이러한 개정의 순간에 나온 정책이 오늘시간에 다뤄볼 주택임대사업자활성화제도 중 하나로 단기, 장기임대주택사업자에 대한 세금적인 혜택들이다.

주택임대 사업자에 대한 제도는 많은 개정을 거쳐, 현재 세법상 가능한 임대 사업자 형태는 장기임대 사업자만 가능하며, 공동주택 중 아파트는 직장어린이집 등 특정한 사유를 제외하고는 일반적인 아파트는 등록이 불가능한 상태이다. 또한, 세금적인 혜택 역시 많은 개정과 축소를 거듭하여 현재 세법상 유리하게 인식될 수 있는 세금 혜택은 거주주택비과세와 취득세, 재산세 감면 그리고 종합소득세 감면 등이 있다. 그중 장기임대주택 사업자로 등록하여 오늘 사례에 소개된 거주주택비과세 세금 혜택을 받으려면 꼭 알아야 할 필수 요건들은 아래와 같다.

우선, 주택임대업도 하나의 사업에 해당한다. 많은 분들이 주택임대는 세금이 발생하지 않는다고 잘못 오해하거나, 알면서도 주택임대에 대한 소득신고를 꺼려하는 게 현실이다. 그도 그럴 것이 과거 세법 또는 과거 전산시스템 상으로는 주택임대 소득에 대한 포착이 어려운 게 사실이었고, 주택임대 소득에 대해 많은 부분 과세하지 않았던 것도 사실이다. 하지만, 현재 세법과 전상 시스템으로 보면 주택임대 소득에 대한 소득 포착이 매우 용이하고, 1주택이 아닌 이상 주택임대 소득에 대한 과세도 철저하게 이루어지고 있으므로 이 부분을 간과해서는 안 된다. 그렇기 때문에 내가 주택임대라는 사업행위를 하고 있는 거라면, 그리고 장기임대주택에 대한 세금혜택을 받으려는 것이라면 세무서의 사업자등록은 선택이 아닌 필수가 되는 것이다.

다음으로 확인해야 할 절차는 관할 지자체에 임대업 등록을 하는 것이다. 앞서 언급한 바와 같이 현재 세법에서는 10년 동안 의무임대 기간을 가지고 있는 장기임대주택 사업자만 등록이 가능하며, 앞서 설명한 세무서 사업자등록과 혼동하면 안 된다. 즉, 장기임대주택 사업자로 사업을 영위하고 세금 혜택을 받으려면 세무서의 사업자등록과 지자체의 임대업 등록을 모두 마쳐야 하는 것이며, 이러한 행위를 완료했을 때 ‘임대업등록’을 완료했다고 하는 것이다. 따라서 세무서의 사업자등록은 필수이며, 지자체의 임대업 등록은 필수가 아닌 선택이다. 왜냐하면 내가 세금혜택을 받지 않고 단순하게 단기간 임대하고 싶다면 지자체의 10년 의무임대는 걸림돌이 될 수 있기 때문이다.

임대업 등록을 마쳤다면, 의무임대기간 동안 임대를 유지하며, 임대료 상승액은 5% 이하로 상승이 이루어져야 한다. 법의 취지 자체가 임대사업의 활성화가 목표이므로, 부당하게 너무 많은 임대료 상승이 이루어지지 않게 하기 위함이다. 한 번이라도 임대료 증액에 대한 요건을 준수하지 못한 계약을 진행했다면 거주주택비과세 등 세금 혜택을 받지 못하게 되므로 매우 중요하다.

어쩌면 거주주택비과세에서 가장 중요한 건 내가 비과세를 받으려는 ‘거주주택’에 실거주 2년을 하였는지에 대한 여부이다. 여기서 실거주 2년에 대한 필요성은 해당 주택이 조정대상지역이나 비조정대상지역 혹은 취득시기를 불문하고 무조건 2년에 대한 실거주가 필요한 것이기 때문에 조정대상지역이 아니라고 혹은 취득시기에 따라 거주요건이 없다고 생각하는 일반적인 1세대1주택 비과세 요건과 다르다는 걸 알고 있어야 한다. 또한, 이러한 거주요건은 취득시점부터 양도시점까지 어느 기간이라도 2년 이상이면 충족하기 때문에 꼭 양도시점에 거주주택에 거주하고 있어야 하는 건 아니다.

앞서 설명한 지자체의 임대업 등록은 ‘10년’ 동안 임대하는 것이 의무이며, 여기서 10년의 임대 기간은 ‘주택법’상 제재를 받지 않기 위한 기간이다. 따라서 거주주택비과세를 받기 위한 ‘세법상’ 의무임대 기간은 ‘8년’이므로 이 8년 중 50% 이상, 즉 4년 이상의 임대 기간이 있다면 거주주택비과세의 요건을 충족할 수 있다. 또한, ‘주택법’상 10년의 의무임대 기간의 50%를 경과한 임대주택의 경우, 즉 5년 이상의 임대를 한 주택의 경우 임차인 동의하게 임대업 등록을 ‘자진말소’할 수 있으며, 이미 의무임대 기간을 충족하여 더 이상 의무임대 기간이 종료된 시점에 ‘자동말소’될 수도 있다. 따라서 ‘자진말소’ 또는 ‘자동말소’ 이후 5년 이내는 임대업을 영위하고 있지 않더라도 여전히 거주주택비과세 혜택을 받을 수 있으므로 기간에 대한 주의사항도 꼭 이해할 필요가 있다.

한번 거주주택비과세 규정을 적용받아 비과세된 경우, 거주주택 이외에 미래에 양도하게 될 임대주택은 취득 시점부터 양도시점까지 모든 기간에 따라 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이 아닌, 거주주택의 양도시점 이후에 해당하는 부분만 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 거주주택보다 임대주택의 양도차익이 더 큰 경우에는 거주주택이 아닌, 현재 임대하고 있는 임대주택의 비과세를 받는 것이 세금적으로 더 유리한 상황이 있을 수 있다. 이러한 상황에서 납세자는 당연하게 거주주택비과세에 대한 혜택을 포기하고 미래에 양도하게 될 임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 전액 혜택을 받고자 거주주택비과세를 포기하고 일반세율로 신고하고 세액을 납부하는 유인에 빠질 수 있다. 하지만 이러한 납부행위는 추후 ‘경정청구’의 대상이 되는 납부세액일 뿐 거주주택비과세를 포기한 것이 아니게 되며, 앞서 사례에서처럼 거주주택비과세는 세법상 요건이 충족되면 납세자의 선택을 수반하지 않는 당연적용되는 일종의 강행규정의 성격을 가지고 있다.

양도소득세는 자진 납부 세목으로 되어있기 때문에 신고납부 단계에서 모든 세법적 오류가 검토가 되어 올바른 신고와 납부가 이루어져야 하지만, 다양한 세법적 해석의 오류와 상대적으로 정보 비대칭에 놓일 수밖에 없는 납세자의 입장에서는 다소 불리한 측면이 많다. 양도소득세 신고내용에 오류가 있는 경우 상황 및 내용에 따라 심한 경우 납세자와 세무대리인의 소송까지 번지는 문제가 있으므로 불미스러운 송사에 휘말리지 않도록 납세자는 본인의 상황을 올바르게 고지하고, 세무대리인은 다시 한 번 검토 및 확인하는 올바른 신고문화의 정착이 중요하며, 과세관청의 입장에서도 신고 당시에 오류 및 탈루의 내용을 즉각적으로 검증하는 체계 및 시스템이 없으므로 이러한 사실을 납세자 및 국민적인 홍보 내용으로 전파할 수 있는 요소가 되었으면 보다 원활한 세무행정의 기반이 될 것이다.