「건축법 시행령」의 별표1에서 건축물을 구분하고 있다. 여기서 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉜다. 공동주택은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 기숙사 등이다. 단독주택은 단독주택, 다가구주택, 다중주택 등으로 나뉜다. 최근에 뉴스에 많이 나오는 빌라는 어디에 속하는 것일까? 정답은, 빌라는 법적인 용어가 아니다. 부르기 편하게 통상적으로 다세대, 연립주택을 빌라라고 한다. 공동주택에서 아파트, 다세대, 연립주택 등을 나누는 기준은 층수와 면적이다.

세법에서는 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 위의 법적인 구분과 관계없이 주택으로 본다. 관건은 주택 수이다. 세법에서는 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 비과세 또는 중과세가 될 수 있으므로 주택 수 포함 여부가 중요하다. 양도소득세에서 1세대1주택은 비과세가 가능하다. 만일 구성원 중에 누군가가 공동주택이든 단독주택이든 사실상 주거로 사용하고 있는 건물을 추가로 가지고 있다면 위의 법적인 구분과 관계없이 세법에서는 주택으로 보아 주택 수에 포함시키므로 다주택자가 되는 것이다. 다주택자인 경우 지금 유예 중이지만 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과세가 되기도 하고 종합부동산세 중과세를 적용받는다. 주택 수를 계산할 때 특히 주의해야 할 것은 다가구주택이다. 다가구주택은 위의 「건축법」상으로는 하나의 단독주택으로 구분되지만, 양도세법에서는 각각의 호실마다 주택 수에 포함시키는 것이 원칙이다. 즉, 방이 10개인 원룸이라면 10주택으로 보는 것이다. 다만, 하나의 매매단위로 양도하는 경우 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세가 가능하도록 하고 있다. 이때 세법에서는 「건축법」상의 다가구주택의 요건을 준수할 것을 요구한다. 즉, 3개 층 이하이며 19세대 이하, 그리고 연면적 660제곱미터 이하일 때만 하나의 매매 단위로 할 수 있다. 세 가지 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 각 호실을 각각 주택으로 보므로 주의해야 한다. 방이 10개인 원룸을 예를 들어 설명하면, 원칙적으로는 10개의 주택으로 보아 10주택에 해당한다. 하지만 위 세 가지 요건을 갖춘 단독주택으로서 하나의 매매 단위로 양도한다면 1주택으로 보아 다른 주택이 없다면 1세대1주택 비과세가 가능하다. 만일 3개 층이었으나 옥상에 옥탑을 만든 후 방으로 세를 놓았다면 4개 층이 되어 1주택이 아닌 10주택에 해당되고 9개의 방은 양도세가 과세되며, 마지막 방 1개만 1주택 비과세되므로 특히 주의해야 한다.

오피스텔은 「건축법」상 주택이 아니다. 기본적으로 사무용 시설인 것이다. 하지만 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 양도세법에서는 주택으로 보아 일반 주택과 동일하게 취급한다. 즉, 주택 수에 포함된다. 「종합부동산세법」에서는 오피스텔이 주택분 재산세가 부과되고 있다면 주택 수에 포함하여 과세되고, 그렇지 않다면 주택으로 보지 않는다.

흔히 ‘근생’이라고 불리는 근린생활시설이 있다. 하나의 건물에 상업용 시설과 주거용 시설이 같이 있는 경우이다. 예를 들면, 1층은 상가이고 2, 3층은 주택이 있는 경우가 일반적일 것이다. 양도세법에서는 1층은 상가로서 주택으로 보지 아니한다. 하지만 2, 3층은 실제 주거용으로 사용하고 있으므로 주택에 해당한다. 구분등기되지 아니하고 전체 건물에 하나의 등기가 되어 있다면, 다가구주택인지 여부를 검토해 볼 필요가 있다. 1층은 상가이므로 제외하고 2, 3층만으로 요건 충족여부를 따진다. 3개 층 이하이므로 19세대 이하와 연면적 660제곱미터 이하의 요건을 충족하고 하나의 매매 단위로 양도한다면 2, 3층은 다가구주택으로 보아 1세대1주택 비과세가 가능하다.

주택 보유자는 필요에 따라 시ㆍ군ㆍ구에 임대사업자등록을 할 수 있다. 그러나 아파트는 현재 신규로 민간임대주택법상 임대등록이 불가하다. 기존에 임대등록이 되어 있는 아파트는 의무임대기간이 지나면 자동으로 말소가 되며 소유자가 그 전이라도 자진말소를 신청할 수 있다. 이는 아파트에만 해당된다. 다른 주택, 즉 다세대 및 다가구와 단독주택, 오피스텔 등은 지금도 임대등록이 가능하며 자진말소가 안 되고 자동말소도 되지 않는 차이점이 있다. 민간임대주택법상 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.