1. 들어가며
2020년 6ㆍ17 대책과 7ㆍ10 부동산 대책으로 취득부터 보유 및 처분의 전 과정에 걸쳐 주택을 보유하는 법인에 대한 세법상 규제가 강화되었다. 이에 법인의 주택 관련 세금이 크게 변동하여 법인 보유 부동산에 대하여 세무점검을 고민하는 사업자들이 많다. 사택 및 기숙사를 운영하는 경우 세법상 취급에 대하여 알아보자.
2. 사택과 기숙사의 구분
직원이 사용하는 사택과 기숙사에 대한 세법에 대해 이해하기 위하여 사택과 기숙사의 구분에 대해 먼저 알아보자.
(1) 사택
사택이란, 사용자가 소유하고 있는 주택을 종업원등에게 무상 또는 저가로 제공하거나 사용자가 직접 임차하여 종업원등에게 무상으로 임차하는 주택을 말한다.
(2) 기숙사
기숙사란, 「건축법 시행령」 별표 1에 따라 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대수의 50퍼센트 이상인 것을 말한다. 기숙사는 「주택법」상 준주택에 해당한다.
(3) 사택과 기숙사의 구분 실익
기숙사는 「주택법」상 준주택에 해당하여 원칙적으로 주택에 대한 세법이 적용되지 않는다. 반면 사택은 「주택법」상 주택을 종업원등에게 사용하도록 한 경우이므로 「주택법」상 주택에 해당하여 세법 전반적인 제도 중 주택과 관련된 세법의 영향을 받는다.
건축법상 기숙사의 정의 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대수의 50퍼센트 이상이며 아래 어느 하나에 해당하는 건축물로서 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다. 1) 일반기숙사 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다) 2) 임대형기숙사 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
3. 법인의 취득단계 세금
2020.7.10. 대책 이후 현행 취득세법은 법인이 취득하는 주택에 대하여 주택 수에 불분하고 취득세를 중과하여 과세한다. 기숙사의 경우 「주택법」상 주택에 해당되지 아니하므로 원칙적으로 취득세 중과규정을 적용받지 아니하지만 사택은 주택에 해당하므로 법인의 사택 취득에 대하여 취득세 중과세 규정을 적용받는다.
높은 취득세 중과규정을 적용받지 않을 수는 없을까. 시가표준액이 1억원 이하인 주택의 경우 법인이 취득한 주택이라도 취득세 중과세를 적용받지 않는다. 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역이거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택인 경우 시가표준액이 1억원 이하여도 중과세율을 배제하지 않는다. 또한, 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 연면적 60㎡ 이하의 공동주택에 한하여 중과세 적용을 배제(1 ~ 3% 기본세율 적용)하는 규정을 두고 있다. 다만, 규모 요건을 갖춘 경우에도 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 이내에 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 3년 미만 사용한 상태에서 매각하거나 다른 용도로 전환하는 등의 경우에는 취득세가 중과된다. 특히 법인의 과점주주에게 사택을 제공하는 경우 취득세 중과세를 적용한다는 것에 유의하여야 한다.
| 1세대 주택 수 | 개인 취득 | 법인 취득 |
|---|---|---|
| 1주택 | 가액별 1 ~ 3% | 12% |
| 조정대상지역 내 2주택 및 조정대상지역 이외 3주택 | 8% | |
| 조정대상지역 내 3주택 이상 및 조정대상지역 이외 4주택 이상 | 12% |
취득세 중과배제 대상 주택 아래의 요건을 모두 충족하는 주택의 경우에는 법인이 취득하는 주택에 해당하더라도 취득세 중과규정을 적용하지 아니한다. 1) 규모 요건 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적)이 60㎡ 이하인 공동주택일 것. 이때 공동주택에는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택으로서 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 포함한다. 2) 비과점주주 요건 취득하는 자가 법인인 경우로서 과점주주에게 제공하는 주택에 해당하지 않을 것. 이때 과점주주란, 주주 1인과 그 특수관계인의 소유주식 또는 출자액의 합계가 해당 법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들을 말한다. 3) 기간 요건 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택에 해당하지 않을 것
4. 법인의 보유단계 세금
법인 명의 주택을 보유하는 경우 「종합부동산세법」 및 「법인세법」상 추가과세에 유의하여야 한다.
(1) 종합부동산세
종합부동산세의 과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세 납세의무가 발생한다. 2020.6.17. 대책 이후 법인사업자가 보유하는 주택에 대하여는 과세표준과 세율, 세부담 상한에서 불이익을 두어 개인소유 주택 대비 법인소유 주택의 종합부동산세 부담이 크게 증가하였다.
법인소유 주택의 종합부동산세 과세제도 1) 과세표준 산정 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별 주택의 공시가격 합계액에서 일정한 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 이때 개인의 경우 12억원 또는 9억원의 공제를 적용받지만 법인 소유 주택의 경우 공제금액을 차감하지 않는다.
2) 적용 세율 개인 소유의 주택에 대한 종합부동산세의 경우 주택 수에 따라 누진세율의 구조로 구성된다. 법인의 경우 개인의 종합부동산세율 중 최고세율을 단일세율로 적용한다.
3) 세부담 상한 개인의 경우 주택가격 상승에 따른 급격한 세부담 상승을 방지하기 위하여 직전 연도 총 세액상당액에서 세부담상한율(150%)을 초과하는 세액을 산출세액에서 차감하여 납부세액을 산정하는 반면 법인의 경우 세부담 상한을 적용하지 않는다.
「주택법」상 주택에 해당하는 사택은 위와 같이 종합부동산세 중과가 적용되는 것이 원칙이다. 다만, 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택으로서 일정 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 규정을 두어 중과세 규정을 적용받지 않도록 하고 있다. 다만, 법인의 과점주주인 종업원에게 사택을 제공하는 경우 합산배제 규정을 적용하지 아니하므로 주의하여야 한다.
| 구분 | 공제금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 법인 또는 법인으로 보는 단체 | 0원 |
| 이 외 | 9억원 |
| 구분 | 개인 소유 시 | 법인 소유 시 |
|---|---|---|
| 2주택 이하 보유 | 0.5 ~ 2.7% 7단계 누진세율 | 2.7% 단일세율 |
| 3주택 이상 보유 | 0.5 ~ 5% 7단계 누진세율 | 5% 단일세율 |
종합부동산세 합산배제 대상 주택 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택의 경우에는 종합부동산세 산정 시 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다. 이때 사원용 주택이란, 아래의 요건을 모두 충족하는 주택을 말한다. 1) 규모 요건 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택일 것 2) 비과점주주 요건 취득하는 자가 법인인 경우로서 과점주주에게 제공하는 주택에 해당하지 않을 것. 이때 과점주주란, 주주 1인과 그 특수관계인의 소유주식 또는 출자액의 합계가 해당 법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들을 말한다. 3) 임대료 요건 종업원에게 무상이나 저가로 임대하는 주택일 것. 이때 저가임대란, 과세기준일 현재의 전세금 또는 임대보증금이 해당주택 공시가격의 100분의 10 이하인 주택을 말한다. 만약 종업원이 부담하는 월세 등 임차료가 있는 경우에는 이를 「부가가치세법 시행규칙」제47조에 따라 국세청장이 정한 계약기간 1년의 정기예금이자율(현행 3.5%)을 적용하여 1년으로 환산한 금액을 포함한다,
위의 요건을 모두 충족하는 경우에도 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위하여는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 기획재정부령으로 정하는 사원용 주택등 합산배제 신고서에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기타주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 신고하지 않을 수 있다.
(2) 법인세
「법인세법」은 결산서상 당기순손익에서 「법인세법」에 따른 세무조정을 통하여 각 사업연도 소득금액을 산출하고 이에 따라 법인세를 계산한다. 즉, 결산서상 필요경비로 반영하였더라도 「법인세법」상손금으로 인정받지 못하는 금액은 손금불산입 세무조정을 통하여 비용을 부인한다. 법인이 업무와 직접 관련 없는 비용을 지출한 경우에도 손금불산입 세무조정을 통하여 손금에 산입되지 아니하는데 사택 유지비등의 경우에도 손금불산입되는 경우가 발생하므로 주의하여야 한다. 법인이 직접 사용하지 아니하고 다른 사람 (주주등이 아닌 임원과 소액주주등인 임원 및 직원은 제외)이 주로 사용하고 있는 장소ㆍ건축물ㆍ물건 등의 유지비ㆍ관리비ㆍ사용료등의 경우 업무와 관련 없는 지출로 보아 손금불산입한다. 사택의 유지비ㆍ관리비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출비용의 경우 사용하는 자가 누구인지에 따라 세무처리가 달라진다. 사택을 사용하는 자가 해당 법인의 주주등(소액주주등은 제외)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족인 경우 해당 사택과 관련된 유지비등은 손금불산입 처리된다. 반면 동일한 사택을 비출자임원이거나 일반 직원이 사용하는 경우 해당 사택유지비등은 손금으로 인정된다. 이때 소액주주등이란, 발행주식총수의 1%에 미달하는 주식등을 소유한 주주등을 말한다.
사택유지비ㆍ관리비ㆍ사용료등의 세무처리
해당 법인의 주주등(소액주주등은 제외)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하고 있는 사택의 유지비ㆍ관리비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금의 경우 손금불산입된다. 이때 ‘소액주주등’이란 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1에 미달하는 주식등을 소유한 주주등(해당 법인의 국가, 지방자치단체가 아닌 지배주주등의 특수관계인인 자는 제외하며, 이하 “소액주주등”이라 한다)을 말한다.
| 사택 유지비 등 | 손금산입 여부 |
|---|---|
| 출자임원 및 그 친족(1% 미만 소액주주등 제외) | 손금불산입 |
| 이외(비출자임원, 소액출자임원 및 직원) | 손금산입 |
Q. 사택의 관리비 사택에 대한 관리비가 40만원 발생한 상황을 예를 들어보자.해당 지출에 대하여 회계상 필요경비로 40만원을 반영한 경우 세법상 어떻게 처리되어야 할까?
A. 해당 사택을 주식을 보유하지 않은 직원이 사용하는 경우 「법인세법」상으로도 손금인정되어 세무조정사항이 발생하지 않는다. 반면, 10%의 주식을 보유한 직원이 해당 사택을 사용하는 경우 손금불산입되어 사외 유출로 처리된다.
Q. 사택의 감가상각비사택에 대한 감가상각비가 매년 1,000만원(감가상각비 한도 이내)으로 장부에 계상된 상황은 어떻게 처리될까?
A. 사택의 감가상각비도 사택을 사용하는 자가 누구인지에 따라 세무조정이 달라진다. 주식을 보유하지 않은 직원이 사용하는 사택의 경우 감가상각비 한도 이내의 금액까지는 「법인세법」상으로도 손금으로 인정되므로 별도의 세무조정이 발생하지 않는다. 반면 10%주식을 보유한 출자임원이 사용하는 사택인 경우에는 감가상각비가 손금불산입되어 유보로 소득처분된다.
5. 법인의 처분단계 세금
내국법인이 보유하던 주택등을 처분하는 경우 각 사업연도소득에 대한 법인세에 추가로 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부하여야 한다. 주택등에 적용되는 세율은 20%(미등기인 경우 40%)가 적용된다. 하지만 「법인세법」에서는 직원의 주거안정을 지원하기 위하여 장기간 사원용 주택으로 사용된 경우 처분 시 법인세 추가과세를 적용받지 않도록 하고 있다. 주주등이 아닌 임직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인소유 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 경우 법인의 사택등 양도소득에 대하여 추가 과세되지 않는다.
법인세 추가과세 제외 대상 주택 내국법인이 주택(이에 부수되는 토지를 포함) 및 별장을 양도하는 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 주택등의 양도소득에 대하여는 100분의 40을 곱하여 산출한 세액을 각 사업연도소득에 대한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 다만, 아래의 요건을 모두 갖춘 주택의 경우 추가 과세하지 않는다. 1) 주택 요건 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택일 것 2) 주택 제공대상 요건 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공할 것 3) 기간 요건 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상일 것
6. 직원의 근로소득 관련 세금
법인에 근무하는 직원이 주택을 제공받음으로써 얻는 이익은 원칙적으로 근로소득에 포함하여 과세한다. 다만, 주주등이 아닌 임직원이 사택을 제공받아 얻는 이익은 복리후생적 성질의 급여로 보아 비과세한다. 또한 중소기업의 종업원이 주택의 구입 및 임차에 소요되는 자금을 저리 또는 무상으로 대여받음으로써 이익을 얻는 경우에도 그 이익에 대하여 비과세를 적용한다.
주택 관련 근로소득세 비과세 대상 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 복리후생적 성격의 이익으로 보아 근로소득세를 추가과세하지 않는다. 1) 다음 중 하나에 해당하는 자가 사택을 제공받음으로써 얻는 이익 ① 법인의 주주 또는 출자자가 아닌 임원 ② 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1에 미달하는 주식등을 소유한 소액주주인 임원(해당 법인의 국가, 지방자치단체가 아닌 지배주주등의 특수관계인인 자는 제외한다) ③ 임원이 아닌 종업원(비영리법인 또는 개인의 종업원을 포함한다) ④ 국가 또는 지방자치단체로부터 근로소득을 지급받는 사람 2) 아래의 요건을 모두 갖춘 종업원이 주택의 구입ㆍ임차 자금을 저리 또는 무상으로 대여받음으로써 얻는 이익 ① 「조세특례제한법 시행령」제2조에 따른 중소기업의 종업원일 것. ② 지배주주등*(지배주주등과 친족관계 또는 경영지배관계에 있는 자를 포함)이 아닌 종업원일 것. * 지배주주등이란 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1 이상의 주식 또는 출자지분을 소유한 주주등 으로서 그와 특수관계에 있는 자와의 소유 주식 또는 출자지분의 합계가 해당 법인의 주주등 중 가장 많은 경우의 해당 주주등을 말한다.
이 중 사택제공의 이익은 사택을 법인이 소유하는 사택을 제공하는 방식과 임차하여 제공하는 방식으로 구분할 수 있다. 이때 법인 소유의 사택을 제공하는 경우에는 저가제공 및 무상제공의 방식을 선택할 수 있으나 법인이 임차한 사택을 제공하는 경우에는 종업원등에게 무상으로 제공하여야 한다. 즉, 임차한 사택을 저가로 제공하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 없다는 점에 유의하자.