2024년 10월 24일 부동산임대와 관련된 수입금액과 부가가치세 과세표준의 범위에 대한 해석을 다룬 다음과 같은 예규가 나왔다.
(부가가치세과-585, 2024.10.24.) 【질의】 임대차계약에 따른 임차인의 임대차목적물 원상회복 의무에 갈음하여 임차인이 임대인에게 원상회복비용 등을 지급하는 경우 부가가치세 과세 여부 【회신】 1. 임대차계약에 따른 임차인의 임대차목적물 원상회복 의무에 갈음하여 임차인이 임대인에게 지급하는 금액은 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는 것입니다. 다만, 임대인이 해당 원상회복 의무의 이행을 위한 재화ㆍ용역을 공급하는 경우에는 해당 금액은 부가가치세 과세표준에 포함하는 것입니다. 2. 동 해석은 회신일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다.
이하에서는 이와 관련된 사례를 설명하겠다.
관련 법령 소득세법 기본통칙 45-0…3 【공장재단과 기계시설의 대여】 ① 법 제45조 제2항 제2호에 따른 공장재단이라 함은 「공장 및 광업재단 저당법」제10조에 따라 공장재단의 설정등기를 한 재산을 말한다. ② 공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계ㆍ기구 등의 시설이 공장재단에서 분리되어 공장재단과 기계 등 시설을 별도로 임대한 경우에는 공장재단은 부동산임대업에서 발생하는 소득이며, 기계 등 시설의 임대는 임대업에서 발생하는 소득으로 본다.
공장재단의 임대는 부동산임대 소득으로 기계 등 시설의 임대는 일반임대업 소득이다. 광고용으로 토지나 건물의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받는 대가는 부동산임대업의 매출로 본다. 또한 부동산을 타인의 담보물로 제공하고 받는 대가도 부동산임대 소득이다. 부동산임대업 개인사업자가 임대료 외에 분쟁을 사전에 방지하고자 받는 금액은 부동산임대업 매출에 해당된다. 부동산임대 개인사업자가 자동판매기 설치장소를 대여하고 받는 대가는 부동산임대 매출에 해당한다. 토지를 불법 점유하고 사용한 대가로 법원판결에 의하여 지급받는 금전이 부당이득반환 또는 손해배상의 성격을 가지는 경우에는 과세대상 소득에 해당하지 않는다. 다만, 토지소유자가 법원의 판결에 의한 ‘재판상 화해조항’에서 정하는 바에 따라 토지를 사용하게 하고 그 사용료로서 받는 대가는 부동산임대업에서 발생하는 소득에 해당한다.
관련 법령 소득세법 기본통칙 19-0…9 【광고용으로 사용되는 토지 등의 대가】 광고용으로 토지ㆍ가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받는 대가는 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. 소득세법 기본통칙 19-0…8 【소유부동산의 담보제공대가】 자기 소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것은 법 제45조 제2항 제1호에 따른 부동산상의 권리를 대여하는 사업에서 발생하는 소득으로 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. 소득세법 집행기준 24-51-5 【부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액 계산】 ① 사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비ㆍ난방비 등은 부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산임대업 소득의 총수입금액에 산입한다. ② 청소ㆍ난방 등의 사업이 부동산임대업과 객관적으로 구분되는 경우(청소ㆍ난방 등의 사업을 독립적으로 운영하면서 자기 소유 건물의 세입자에게 청소ㆍ난방 등의 용역을 제공하는 경우)에는 청소관련 수입금액은 사업시설관리 및 사업지원 서비스업 중 건물ㆍ산업설비 청소업, 난방관련 수입금액은 전기ㆍ가스ㆍ증기 및 수도사업 중 증기, 냉온수 및 공기조절공급업의 총수입금액에 산입한다. ③ 부동산임대업자가 임대료 외에 장래에 발생할 수 있는 피해에 따른 분쟁을 사전에 방지하고자 임차인으로부터 지급받는 금액 등은 부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입한다. 소득세법 집행기준 19-0-5 【부동산임대업의 범위】 ① 자기 소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것은 부동산상의 권리를 대여하는 사업에서 발생하는 소득으로 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. ② 광고용으로 토지ㆍ가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받는 대가는 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. ③ 거주자가 자동판매기 설치운영업자에게 자동판매기 설치장소를 장기간 대여하고 받는 대가는 부동산임대업에 해당한다. 소득세법 집행기준 27-55-4 【부당이득금의 과세여부와 소송비용 등의 필요경비 해당여부】 ① 개인소유의 토지를 토지 소유자의 의사에 반하여 정당한 권원없이 불법으로 점유하고 사용한 대가로 법원판결에 의하여 지급받는 금전이 부당이득반환 또는 손해배상의 성격을 가지는 경우에는 과세대상 소득에 해당하지 않는다. 다만 토지소유자가 법원의 판결에 의한 ‘재판상 화해조항’에서 정하는 바에 따라 토지를 사용하게 하고 그 사용료로서 받는 대가는 부동산임대업에서 발생하는 소득에 해당한다.
관리비는 사례에 따라 다르다. 부동산임대 개인사업자는 전기료·수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비·난방비 등은 부동산임대업의 매출로 본다. 다만 청소·난방 등이 구분되는 경우에는 청소는 사업시설관리 및 사업지원 서비스업 중 건물·산업설비 청소, 난방은 전기, 가스, 증기 및 수도사업 중 증기, 냉온수 및 공기조절 공급업의 매출로 본다. 전기료·수도료 등으로 받은 금액이 실제 납부액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 부동산임대소득의 매출로 본다.
관련 법령 소득세법 기본통칙 24-51…1 【부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입계산】 ① 사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우에는 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비ㆍ난방비 등은 부동산임대업에서 발생하는 소득의 총수입금액에 산입한다. 이 경우 청소ㆍ난방 등의 사업이 부동산임대업과 객관적으로 구분되는 경우에는 청소 관련 수입금액은 사업시설관리 및 사업지원 서비스업 중 건물ㆍ산업설비 청소업, 난방관련 수입금액은 전기, 가스, 증기 및 수도사업 중 증기, 냉온수 및 공기조절 공급업의 총수입금액에 산입한다. ② 제1항 본문의 경우 전기료ㆍ수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입한다.
앞에서 언급한 대로 임차인이 임대차목적물의 원상회복 의무를 대신하여 임차인이 임대인에게 지급하는 금액은 부가가치세 과세표준에 포함하지 않는다. 그러나 임대인이 해당 원상회복 의무의 이행을 위하여 재화나 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세 과세표준에 포함한다. 임대보증금 대신에 이자를 받는 경우에도 매출에 해당된다. 그러나 임대보증금을 예금하여 이자가 발생하더라도 임대소득이 아니라 이자소득이다. 기계식 주차장치가 설치된 건물을 임대하고 임대료 외에 지급받는 주차료 등의 금액은 부동산임대업 소득으로 본다. 그러나 주차장운영이 부동산임대와 구분되는 경우에는 주차장운영업으로 한다.
부가가치세 해석편람 13-9-10 부동산임대업자가 전세보증금 대신에 이자상당액을 받는 경우 과세표준 계산 사업자가 부동산을 임대하여 주고 그 대가로 받는 임대료(월세) 외의 임대보증금상당액에 대한 이자상당액은 부가가치세법 제13조 제1항에 규정하는 부가가치세과세표준에 포함된다(부가22601-313, 1992.3.10.).
관련 법령 소득세법 기본통칙 25-53…1【보증금 등에 대한 예금이자의 사업소득 총수입금액불산입】 사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등은 부동산임대업에 따른 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 본다. 소득세법 집행기준 19-0-6 【임대사업자의 주차장운영 수입금액의 구분】 ① 사업자가 기계식 주차장치가 설치된 건물을 임대하고 임대료 외에 유지비ㆍ관리비 등의 명목으로 지급받는 주차료 등의 금액은 이를 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. ② 주차장운영업이 부동산임대업과 객관적으로 구분되는 경우에는 주차 관련 수입금액은 주차장운영업의 총수입금액에 산입한다.
화재로 인하여 임대용역이 제공되지 아니하는 경우 동기간에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 손해배상금은 부가가치세가 과세되지 않지만 부동산임대 사업자가 임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료 상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.
부가가치세 해석편람 13-9-12 화재로 인한 내부수선 기간 동안의 간주임대료 계산 여부 사업자가 부동산임대업을 영위하던 중 화재로 인하여 장기간에 걸쳐 내부수선이 요구되어 사실상 임대용역이 제공되지 아니하는 경우 동기간에는 부가가치세가 과세되지 않는다(부가22601-634, 1992.5.15.).
관련 법령 부가가치세법 기본통칙 4-0-1 【손해배상금 등】 ① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. 1. 소유재화의 파손ㆍ훼손ㆍ도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금 2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금 3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금 4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금 5. 부동산을 타 인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다. ② 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.