2년 이상 ‘보유’, 2017.8.3. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하여 2017.9.19. 이후 양도하는 분부터 2년 이상 ‘거주’(소령 §154 ①)한 1세대 1주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 양도가액 12억원 초과에 해당하는 고가주택 양도차익은 과세된다. 이때 과세되는 양도차익의 최대 80%에 해당하는 장기보유특별공제가 적용되므로 세 부담이 급격히 줄어든다. [표6] 1세대 1주택 보유요건과 거주요건의 변천

부동산을 장기 보유ㆍ거주할 경우, 양도세를 줄여주는 공제 혜택이 있다. 1세대 1주택을 3년 이상 보유, 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우 보유기간 및 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 40% + 10년 이상 거주 40%)가 공제되고, 이외 주택은 최대 30%(15년 이상 보유)까지 공제 가능하다. [표7] 동일 세대원으로부터 상속받은 고가 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 유의할 점

다주택자일 경우, 가족 간 세대분리를 통해 주택 수를 조정하여 세금을 절약할 수 있다. 유의할 점 배우자와 직계비속의 별도세대 구성 여부 배우자의 경우 법률상 이혼하고 사실상 이혼한 경우를 제외하고, 세대를 분리하여 따로 거주하더라도 동일 세대원으로 본다. 그러나 직계비속의 경우 연령, 결혼 여부, 소득 여부에 따라 별도 세대원으로 볼 수 있는 여지가 있다. 직계비속을 부모세대와 다른 별도세대원으로 보려면 공통적 전제조건으로서 주민등록상 부모와 세대를 분리하고 사실상 생계를 달리해야 한다. 자녀 연령별 별도세대 구성 요건은 다음 [표8]과 같다. [표8] 자녀 연령별 별도세대 구성요건

일정 요건을 충족한 주택에 대해 임대사업자로 등록하여 보유세 및 양도세를 절세할 수 있다. 임대사업 등록 시 국민주택 규모(25.7평) 이하, 공시가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하 소형주택을 매입 또는 건축하여 임대사업자로 등록하는 게 유리하다. 등록은 임대주택 소재지 세무서장에게 사업자등록, 임대주택 소유자 주소지 관할 지자체장에게 임대사업등록을 해야 세금 혜택을 받을 수 있다. 유의할 점 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 취득해 주택임대사업자로 등록한 경우 세제 혜택이 배제된다(소령 §167의 3; 종부법 §3). 2020.7.11. 이후부터 아파트는 등록 대상에서 제외되었다. 그러나 2018.9.13. 이전 취득한 주택은 이후 언제 등록하든지 세제 지원(장기보유특별공제 적용, 일반 소득세율 적용, 종부세 합산배제)대상 주택이 된다. 납세의무자가 2018.9.13. 이전 취득한 주택을 이후 임대사업자로 등록한 경우 과세관청이 세재지원 배제 주택으로 착각하여 납세의무자의 신고를 배제하고 감면받은 세액을 추징하는 사례가 가끔 있으니 유의해야 한다.

양도소득금액 계산의 기초가 되는 양도차익은 “양도가액 － 취득가액 － 기타필요경비”의 산식으로 계산한다. 기타필요경비는 자본적 지출액과 양도비용으로 구분된다. 여기서 양도차익 계산 시 양도가액에서 차감할 수 있는 기타필요경비 인정 요건이 필요경비 지출 시점 또는 양도 자산의 양도시점에 따라 다음과 같이 상이하다. 기타필요경비 공제요건에 맞춰 증빙서류를 갖춰야 하고, 양도 자산의 양도차익 계산 시 이를 활용해야 한다. 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터 자본적 지출과 양도비용의 필요경비 인정 요건은 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증) 중 한 가지를 구비하거나 계좌이체로 구비한 증빙이 있어야 필요경비로 인정됨을 유의해야 한다.

• 1) 2016.2.16. 이전 자본적 지출과 양도비용의 필요경비 인정 요건 자본적 지출과 양도비용 공히 양도자산과 관련하여 사실상 지출 사실이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있었다. 즉 「소득세법 시행령」 제163조 제3항(자본적 지출 등)과 제5항(양도비용)에 자본적 지출과 양도비용에 대한 필요경비 인정 규정만 두었지 별도의 필요경비 인정 요건이 없었기 때문이다. 예컨대 자본적 지출의 경우 관련 공사계약서, 견적서, 거래 상대방 발행 입금전표 등으로 공사를 한 사실이 확인되면 실무상 필요경비로 인정받을 수 있었다. ➦ 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 및 제5항(2016.2.17. 소득세법 시행령 제26982호로 개정되기 전의 것)
  소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

  • ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
    • 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
    • 2.~ 2의 2. 생 략
    • 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
    • 3의 2 ~ 4. 생 략
  • ④ 생 략
  • ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 것을 말한다.
    • 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 다음 각 목의 비용
      • 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
      • 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
      • 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
      • 라. 가부터 다목까지의 바용과 유사한 비용으로서 기획재정부령이 정하는 비용
    • 2. 토지 또는 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생한 매각차손
• 2) 자산의 양도일이 2018.3.31. 이전이고, 자본적 지출의 지출일이 2016.2.17. 이후인 경우 필요경비 인정 요건 자산의 양도일이 2018.3.31. 이전이고, 자본적 지출의 지출일이 2016.2.17. 이후인 경우 “적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)”을 구비한 경우에 한하여 필요경비로 인정된다. 그러므로 금융증빙으로 지출 사실이 확인되더라도 적격증빙을 구비하지 않은 자본적 지출의 경우 필요경비로 인정받을 수 없다(법률 제26982호로 개정된 소득세법 시행령 제163조 제3항). ➦ 자본적 지출에 대한 법적 증빙 구비 시 필요경비 인정(소령 §163 ③)

  종 전	개 정
  □ 자본적 지출액의 필요경비 인정 * 자본적 지출액 : 감가상각자산의 내용연수 연장 또는 자산가치의 현실적 증가를 위한 지출 ㅇ <신 설>	□ 자본적 지출액의 필요경비 인정 요건 명확화 　　 ㅇ 법정 증빙 구비 * 법정 증빙 : 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등

• [개정이유] 자본적 지출액 필요경비 인정 기준 명확화 [적용시기] 2016.2.17. 이후 지출하는 분부터 적용
• 3) 2018.4.1. 이후 양도하는 자산에 대한 자본적 지출과 양도비용의 필요경비 인정 요건 2018.4.1. 이후 양도하는 자산의 경우 실제 지출이 확인되는 자본적 지출과 양도비용은 필요경비로 인정받을 수 있도록 관련 소득세법 시행령이 개정되었다. 여기서 실제 지출이 확인되는 경우란 “적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)”을 구비하거나 또는(or) 금융거래증빙(계좌이체 등)으로 지출 사실이 확인되는 경우를 말한다. 그러므로 금융거래 증빙으로 사실상 지출 사실이 확인되는 경우에도 적격증빙을 구비하지 않은 경우에는 필요경비로 인정받을 수 없었던 모순이 2018.4.1. 이후 양도분부터 해소되었다. 다만, 자본적 지출의 경우 2016.2.16. 이전에 지출한 분에 대하여는 소득세법 시행령 제26982호로 개정되기 전의 규정을 적용한다. 즉, 적격증빙 또는 금융증빙 여부에 관계없이 사실상 지출 사실이 확인되는 경우 필요경비로 인정된다. 그러나 2018.3.31. 이전 양도 자산의 경우 양도비용은 사실상 지출 사실이 확인되면 필요경비로 인정된다. ➦ 자본적 지출 및 양도비용의 증빙요건 합리화(소령 §163 ③ㆍ⑤)

  종 전	개 정
  □ 양도소득의 필요경비 중 자본적 지출액 / 양도비 증빙 요건 ㅇ (자본적 지출액) 적격증빙 수취보관 * 적격증빙 : 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 ㅇ (양도비) 사실상 지출 * 양도소득세 과세표준 신고서 작성 비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비용 등	□ 필요경비 증빙 요건 보완 ㅇ (자본적 지출액) 실제 지출이 확인되는 경우 * 실제 지출이 확인되는 경우 : 적격증빙, 금융거래 증빙(계좌이체 등) ㅇ (양도비) 실제 지출이 확인되는 경우 * 실제 지출이 확인되는 경우 : 적격증빙, 금융거래 증빙(계좌이체 등)

• [개정이유] 세원양성화 및 거래투명성 제고 [적용시기] 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용. 다만, 자본적 지출액의 경우 2016.2.16. 이전에 지출한 분에 대하여는 소득세법 시행령(시행령 26982호로 개정되기 전의 규정)을 적용