부동산 관련 세금 절세를 위한 기본적 이해와 전략(3)

5. 부동산 관련 세금 계산기 활용하기
부동산 관련 세금 계산은 복잡하다. 온라인에서 제공되는 ‘부동산 세금 계산기’를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 취득세, 보유세, 양도소득세를 한눈에 부담할 세액을 계산할 수 있어 예상 세액을 쉽게 파악할 수 있다.
6. 국세부과권의 제척기간 경과 여부와 국세징수권 소멸시효 완성 여부 확인
(1) 국세부과권의 제척기간(국기법 §26의 2; 국기령 §12의 3)
국세기본법에서는 국가가 일정기간 내에서만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하고 있는데, 이를 ‘국세부과권의 제척기간’이라고 한다. 많은 사람들이 국세부과권의 제척기간을 5년이라고 알고 있으나 이는 큰 오산이다. 국세부과권의 제척기간은 최장 평생이기 때문이다. 정부가 세금을 부과할 수 있는 기간(부과제척기간)은 세금의 종류, 신고 여부, 포탈에 사기 기타 부정한 방법 사용 여부 등에 따라 달리 정하고 있는데 그 내용은 다음 [표9]와 같다. 국세부과권의 제척기간은 권리관계를 조속히 확정시키는 것이므로 국세징수권의 소멸시효와는 달리 진행기간의 중단이나 정지가 없다. 국세부과권의 제척기간은 법정신고일의 다음 날부터 기산한다.
[표9] 세목별 부과제척기간
구 분 | 사 유 | 부과제척기간 | |
---|---|---|---|
일반적인 경우 | 상속·증여세 | ㆍ사기 기타 부정한 행위로서 포탈 또는 환급·공제받는 경우 ㆍ무신고·허위신고·누락신고 | 15년 |
기타의 경우 | 10년 | ||
상속·증여세 외의 세목 | 사기 기타 부정한 행위로써 포탈 또는 환급·공제받는 경우 | 10년 | |
무신고 | 7년 | ||
기타의 경우 | 5년 | ||
고액상속· 증여재산 | 상속·증여세 | 사기 기타 부정한 행위로 상속세·증여세를 포탈하는 경우로서 「국세기본법」 제26조의 2 제5항에 규정된 일정한 사유에 해당되는 경우. 다만, 상속인, 증여자 및 수증자가 사망한 경우와 포탈세액 산출의 기준이 되는 재산가액이 50억원 이하인 경우는 제외 | 과세관청이 이를 안 날로부터 1년 이내 (사실상 평생) |
국세기본법 제26조의 2 【국세의 부과제척기간】
- ⑤ 납세자가 부정행위로 상속세·증여세(제7호의 경우에는 해당 명의신탁과 관련한 국세를 포함한다)를 포탈하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 과세관청은 제4항에도 불구하고 해당 재산의 상속 또는 증여가 있음을 안 날부터 1년 이내에 상속세 및 증여세를 부과할 수 있다. 다만, 상속인이나 증여자 및 수증자(受贈者)가 사망한 경우와 포탈세액 산출의 기준이 되는 재산가액(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산의 가액을 합친 것을 말한다)이 50억원 이하인 경우에는 그러하지 아니하다.
- 1. 제3자의 명의로 되어 있는 피상속인 또는 증여자의 재산을 상속인이나 수증자가 취득한 경우
- 2. 계약에 따라 피상속인이 취득할 재산이 계약이행기간에 상속이 개시됨으로써 등기·등록 또는 명의개서가 이루어지지 아니하고 상속인이 취득한 경우
- 3. 국외에 있는 상속재산이나 증여재산을 상속인이나 수증자가 취득한 경우
- 4. 등기·등록 또는 명의개서가 필요하지 아니한 유가증권, 서화(書畵), 골동품 등 상속재산 또는 증여재산을 상속인이나 수증자가 취득한 경우
- 5. 수증자의 명의로 되어 있는 증여자의 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 금융자산을 수증자가 보유하고 있거나 사용·수익한 경우
- 6. 「상속세 및 증여세법」 제3조 제2호에 따른 비거주자인 피상속인의 국내재산을 상속인이 취득한 경우
- 7. 「상속세 및 증여세법」 제45조의 2에 따른 명의신탁재산의 증여의제에 해당하는 경우
- 8. 상속재산 또는 증여재산인 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」에 따른 가상자산을 같은 법에 따른 가상자산사업자(같은 법 제7조에 따라 신고가 수리된 자로 한정한다)를 통하지 아니하고 상속인이나 수증자가 취득한 경우
(2) 국세징수권의 소멸시효(국기법 §27)
체납된 세금의 경우 고지서 상 납기가 경과한 닐로부터 5년(체납 세금이 5억원 이상인 경우 10년)이 경과한 세금은 국세징수권의 소멸시효가 완성되어 납부할 의무가 없다.
참고 징수관청이 소액의 재산을 압류하고 있는 경우 징수관청이 실효성 없는 체납자의 재산을 압류해 놓고 수년간 그대로 방치함에 따라 체납액에 대한 소멸시효가 중단돼 있는 경우가 많다. 예컨대 2억 원의 체납액이 있는 납세자의 중고차량 1대(평가액 100만원) 또는 체납자가 운영하다가 폐업한 비상장법인의 주식 1,000주(평가액 : 0)를 압류한 상태에서 수년간 방치하고 있는 경우가 있다. 이 경우 장수관청이 압류재산을 공매해 체납액에 충당하지 아니하고 그대로 방치하면 체납자는 평생 고액체납자(2억원)로 남기 때문에 본인 명의로 사업을 할 수 없음은 물론 금융거래를 할 수 없으며, 해외출국도 지장을 받는 등 장기간 경제·사회생활에 많은 불이익이 따른다. 이런 처지에 있는 납세자는 징수관청에 압류재산을 공매하도록 요구하는 등 압류재산을 조기에 처분하여 납부하고 압류를 해제, 체납 잔액에 대해서는 중단된 소멸시효(5년, 10년)가 새로이 진행되도록 하는 조치가 필요하다.
7. 명의대여 금지
(1) 주식의 소유권 명의를 빌려준 경우
주식회사의 주주로서 5,000만원을 투자한 때, 최악의 경우 5,000만원만 날리면 더 이상 손해를 보지 않는다. 주주의 유한책임 때문이다. 그러나 세금의 경우는 다르다. 예컨대 A주식회사의 특수 관계있는 자들(주주)의 주식 소유비율이 51%(과점주주) 이상인 경우 법인이 내지 못한 세액에 대한 ‘제2차 납세의무’가 있다. 이 경우 개인 재산으로 법인이 내지 못한 체납 세금을 내야 하는 불이익이 따르므로 법인의 명의상 주주로 주주명부에 등재하는 것은 적극적으로 피해야 한다.
(2) 부동산의 소유권 명의를 빌려준 경우
우리나라는 부동산실명법이 시행된 지 오래되었다. 부동산 소유권 이전 시 명의를 빌려주면 명의를 빌린 사람이나 빌려준 사람 모두가 부동산실명법 위반으로 형사처벌 대상이 된다. 명의를 빌려준 사람 ‘갑’(명의수탁자)이 명의를 빌린 사람 ‘을’(명의위탁자)이 필요할 경우 해당 부동산을 순순히 넘겨주면 별 문제 없이 지나갈 가능성이 있으나, 이런 경우는 드물다. 이 경우 명의위탁자 ‘을’이 명의수탁자 ‘갑’을 상대로 소유권 반환 소송을 제기하는 경우가 많다. 기존 판례에 의하면, 법원은 해당 부동산 소유권은 명의수탁자 ‘을’에게 있는 것으로 본다. 다만 명의위탁자 ‘을’은 당초 부동산 취득 당시 들어간 돈만 반환받을 수 있다. 예컨대 ‘을’이 5년 전에 10억원에 취득한 아파트가 취득일로부터 10년이 지난 소송 당시 50억원으로 오른 경우 ‘을’은 ‘갑’으로부터 10억원을 돌려받고 시세 50억원인 아파트를 포기해야 하는 불이익을 입게 되는 것이다. 결국 ‘을’은 무이자로 ‘갑’의 아파트 취득 자금을 빌려준 꼴이 되는 것이다.
8. 잘못 부과된 세금이 있을 경우 적극적으로 불복청구할 것
세금고지서를 수령한 자가 그 부과 내용에 잘못이 있는 경우 반드시 고지서를 수령한 날로부터 90일 이내에 서면으로 불복청구(이의신청)을 해야 구제받을 수 있다. 이 기간은 불변기간이므로 주의해야 한다. ‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’는 유명한 법언(法言)이 있다. 잘못 부과된 세금에 대한 이의신청(불복)은 세무사를 대리인으로 선임하는 게 유리하다. 이 경우 세무사에게는 사건과 관련된 모든 증빙자료를 제시하고 사실대로 진술해야 사건을 해결하는 데 도움이 된다. 사실과 다른 거짓말을 하거나, 허위의 증빙자료를 제출하는 등 의뢰인이 자기 판단 하에 증거자료를 숨기는 경우 국세청 전산망에 의하여 사실이 밝혀지게 되면 예기치 못한 불이익이 따르게 되므로 유의해야 한다. 증거 자료의 취사선택은 전적으로 세무사인 전문가에게 맡겨야 한다. 불복청구기관과 불복청구기한, 처리기한은 [그림1]과 같다.
[그림1] 국세불복청구체계도

9. 결론 : 부동산 관련 세금, 미리 대비하자!
부동산 명의 이전은 큰돈이 오가는 만큼, 미리 관련 세금을 정확히 계산해보고 이에 대비하는 것이 필수다. 부동산을 취득, 보유, 임대, 양도, 상속, 증여할 때에는 미리 세무사에게 상담해 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지 감면 등 세법상 비과세와 감면을 철저히 챙기는 것은 기본이고, 기타 적법한 절세 방안을 찾는 게 최선의 전략이다.