부동산 과다보유법인의 비상장주식평가 세무리스크 예방법

부동산 과다보유법인의 비상장주식과 관련된 다양한 의사결정을 할 때는 반드시 세법상의 주식평가액을 확인해야 한다. 이와 관련해 다양한 세무상 쟁점이 발생하기 때문이다. 특히 가족 간에 상속이나 증여 또는 양도 등으로 주식을 이전할 때 세법상의 시가와 차이가 난 경우에는 이를 부인할 가능성이 크다. 이하에서는 주로 부동산 과다보유법인의 비상장주식평가와 관련된 세무리스크 예방법을 알아보자.
세법상의 주식평가법
세법상 법인의 주식은 크게 상장주식과 비상장주식으로 구분할 수 있다. 먼저 이에 대한 상증법상의 평가방법을 요약해보자.
1) 상장주식
상장주식은 시장에서 거래되므로 시가를 알기가 쉽다. 현행 세법은 상장주식에 대해서는 평가일 전후 2개월(4개월)간의 종가를 평균해 이를 시가로 본다. ☞ 실무에서 보면 상장주식은 시가가 명확히 파악되므로 쟁점이 거의 발생하지 않는다.
2) 비상장주식
- ① 시가 평가기간(상속개시일 전후 6개월 등) 내외의 매매사례가액*이나 경매가격 등이 이에 해당한다. 여기서 알아둘 것은 주식은 감정가액을 인정하지 않는다는 것이다. 참고로 주식은 유사재산이 거의 없는 경우가 많다. 따라서 해당 주식에 대한 평가는 대부분 아래 ‘②’의 보충적 평가방법에 따른다. * 특수관계인 간의 거래가액은 일반적으로 제외되며, 이외의 경우라도 해당 매매사례가액이 액면가의 1%와 3억원 중 적은 금액 미만이 되면 시가에서 제외된다. 매매사례가액에 대한 신뢰성 확보를 위한 조치에 해당한다.
- ② 보충적 평가방법 시가가 없는 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법을 사용한다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 사례를 통해 확인해보자.
- ③ 평가심의위원회의 심의가액 납세자가 법에서 정한 방법(예 : 업종 비교법, 현금흐름 할인법, 배당할인법 등)으로 주식을 평가한 후 해당 금액을 평가심의위원회에 심의요청을 할 수 있다. 이때 납세자가 기한 내에 제출한 가액이 보충적 평가방법으로 계산한 가액의 70 ~ 130% 내에 있으면 평가심의위원회가 이에 대해 심의할 수 있다. 만약 그 범위를 벗어나면 보충적 평가방법으로 평가한 금액을 시가로 해야 할 것으로 보인다.
부동산 과다보유법인의 보충적 주식평가법
비상장주식은 일반적으로 시가가 없는 경우가 많다. 그래서 상증법은 증권거래법상의 평가방법을 준용하여 순손익가치와 순자산가치를 3과 2의 비율(부동산 과다보유법인은 2:3)로 가중평균하여 주식가치를 산정하도록 한 후 이를 시가로 하고 있다. 일단 산식부터 살펴보자.
일반법인의 1주당 평가액
이는 해당 법인의 수익력과 자산가치 등을 고려한 보충적 평가방법에 해당한다. 그런데 부동산 과다보유법인의 경우에는 평가 전에 몇 가지를 정리할 필요가 있다. 참고로 부동산 과다보유법인은 부동산이 차지하는 비중이 전체 자산 중 50% 이상인 법인을 말한다. 첫째, 부동산 과다보유법인이 보유한 부동산에 대한 시가와 기준시가 차이가 5억원 이상이면 국세청 감정평가 대상이 된다. 따라서 이 경우 부동산에 대해 먼저 감정평가를 받는 것이 원칙이다. 참고로 이를 받지 않은 상태에서 상속세 등을 신고하고 추후 세무조사 과정에서 신고가액이 경정되면 본세는 추가되지만, 가산세는 부과되지 않는다. 둘째, 부동산 과다보유법인의 1주당 평가액 계산 시 가중비율을 2 대 3으로 한다. 부동산의 가치를 더 반영하겠다는 취지에서 그렇다. 셋째, 부동산 등의 보유비중이 80% 이상이거나 사업개시 후 3년 미만의 법인의 주식은 순자산가치로만 평가한다. 부동산이 대부분을 차지하고 있거나 손익가치가 없는 점을 고려한 조치에 해당한다. 넷째, 위의 가중평균에 의한 1주당 평가액이 1주당 순자산가치의 100분의 80에 미달한 경우 1주당 순자산가치의 80%를 주식평가액으로 한다.
1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2 |
5 |
비상장주식 평가액 = Max[1주당 평가액, 1주당 순자산가치의 80%]
예를 들어 가중평균에 의한 1주당 평가액이 1만원이고, 1주당 순자산가치가 2만원이라면 2만원의 80%인 1만 6,000원이 주식평가액이 되는 것이다. 다섯째, 최대주주 등의 주식에 적용되는 20% 할증평가는 중소기업과 중견기업에는 적용하지 않는다. 하지만 이외 일반기업은 할증 과세 20%를 적용한다(상증법 §63 ③).* * 조특령 제2조가 아닌 중소기업기본법상의 중소기업(임대업의 경우 매출 400억원 이하) 등에 해당하면 이 제도는 적용되지 않는다(법조문 확인). ※ 비상장주식 평가방법 요약
구분 | 1주당 평가액 | 비고 |
---|---|---|
일반법인 | (1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2)/5 | Max[가중평균 평가액, 순자산가치의 80%] |
부동산 과다보유법인 | (1주당 순손익가치 × 2 + 1주당 순자산가치 × 3)/5 | |
3년 미만의 법인, 부동산 등의 비중이 80% 이상인 법인 등 | 순자산가치 | 가중평균하지 않음. |
적용 사례
어떤 법인의 최근 3년간의 이익이 매년 2억원씩 발생했다고 하자. 또한, 재무상태표상의 토지와 건물은 시세를 반영하고 있고, 이 기업의 발행주식 수는 10만 주라고 하자. 다음 물음에 답해보자.

Q1. 이 법인은 세법상 부동산 과다보유법인에 해당하는가?
그렇다. 전체 자산 중 토지와 건물의 비중이 50%를 넘기 때문이다.
Q2. 이 법인의 1주당 평가액은 얼마인가?
첫째, 1주당 순손익가치를 계산해보자. 자료에서 매년 2억원 정도의 순이익이 계산되었으므로 이를 10만 주로 나누면 매년 1주당 순손익액은 2,000원이 나온다. 세법에서는 최근의 3개연도치의 1주당 순손익을 가중평균하고 이렇게 하여 나온 금액을 10%(수시로 변경)로 할인하도록 하고 있다. 그 결과 1주당 순손익가치는 2만원이 나온다. • 1주당 가중평균 손익액 = [(2,000 × 3)+(2,000 × 2)+(2,000 × 1)] × 1/6 =12,000 × 1/6=2,000원 • 1주당 순손익가치 = 2,000원/10%(할인율) = 20,000원 둘째, 1주당 순자산가치를 계산해보자. 이는 순자산가액을 발행주식 총수로 나눈다. 여기서 순자산가액은 다음과 같이 구한다.
이를 바탕으로 산출된 60억원을 10만 주로 나누면 1주당 순자산가치는 6만원이 된다. 셋째, 이 둘을 가중평균해보자. 이상과 같이 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 계산했다면 다음과 같이 1주당 평가가격을 구할 수 있다. 참고로 이 법인은 부동산 과다보유법인에 해당하므로 가중평균 시 2:3의 비율을 사용한다. • [(20,000 × 2) + (60,000 × 3)] × 1/5 = 220,000 × 1/5 = 44,000원 넷째, 주식평가액의 하한을 살펴보자. 사례의 가중평균에 의한 1주당 평가액이 44,000원이고, 1주당 순자산가치가 6만원이며 이의 80%는 48,000원이다. 따라서 사례의 주식평가액은 1주당 48,000원이 된다. • 총 주식가치 = 10만 주 × 48,000원 = 48억원
구분 | 근거 | 금액 |
---|---|---|
① 자산 | 자산 + 토지평가증액 = 65억원 | 65억원 |
② 부채 | B/S 부채합계 = 5억원 | 5억원 |
③ 순자산가액(① - ②) | 60억원 |
Q3. K 씨는 이 법인의 주식을 50% 가진 상태에서 사망했다. 따라서 ‘Q2’에 따르면 해당 상속주식의 가액은 24억원이 된다. 그런데 상속인들은 해당 가액을 너무 불합리하다고 판단하고 있다. 이 경우 어떤 조처를 할 수 있는가?
이때에는 납세자가 법에서 정한 방법으로 주식을 평가한 후 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전에 평가심의위원회에 주식 가액을 결정해달라고 요청할 수 있다(상증세 집행기준 63-56의 2-1 등 참조).
Q4. 만일 Q3에서 K 씨의 주식을 액면가로 책정해 상속세를 신고하면 과세관청은 해당 주식 가액을 어떤 식으로 결정할까?
과세관청은 이를 인정하지 않고 보충적 평가방법에 따라 1주당 48,000원으로 평가하여 상속세를 부과할 것으로 보인다. 이때 납세자는 평가심의위원회에 심의요청을 할 수 없다. 해당 요청은 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전에 이루어져야 하기 때문이다.