목 차
부동산 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 등 부동산 경기가 얼어붙었지만 부모와 자식 간 부동산을 사고파는 거래는 꾸준히 발생하고 있습니다. 그러나 국세청은 가족간 부동산 거래를 일반적인 매매로 보지 않고 잠재적 증여로 추정합니다. 시가에서 크게 벗어나지 않고, 실제 자금이 오간 일반적인 거래로 확인되는 경우에는 정당한 양도로 인정받을 수 있지만, 특수관계인 간 거래는 세법상 과세 요건이 더 엄격하게 작동합니다.
1. 싸게 팔았는데 더 많은 세금을 내는 이유
부모가 자녀에게, 또는 형제가 서로 부동산을 거래할 때 “좀 싸게 넘겨줘도 되겠지”라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 세법은 이런 거래를 곧이곧대로 인정하지 않습니다. 부동산 거래에서 중요한 건 ‘실거래가’보다도 ‘정상가액’, 즉 시가입니다. 국세청은 특수관계자 간의 거래에서 시장가격보다 지나치게 낮은 가격이 책정되면 이를 부당한 절세 시도로 간주할 수 있습니다. 이때 등장하는 것이 바로 양도소득세법상의 ‘부당행위계산부인’ 규정입니다. 이는 단순히 양도자가 납부해야 할 세금 문제로 끝나지 않습니다. 경우에 따라 양수자, 즉 매수자 입장에서 증여세까지 부과될 수 있습니다.
2. 양도소득세가 보는 저가 양도 – 부당행위계산부인
세법은 다음과 같은 경우, ‘부당행위’로 간주해 양도소득세를 정상가액 기준으로 다시 계산합니다.
소득세법 제101조 & 소득세법시행령 제167조 특수관계인에게 자산을 정상적인 거래 관행 등에 비추어 부당하게 낮은 가액으로 양도한 경우, 그 양도는 부당행위로 보아 정상가액으로 소득금액을 계산할 수 있다.
소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
「소득세법 시행령」제167조 제3항에서는 부당행위로 간주될 수 있는 정량적 요건을 제시하고 있습니다. I 양도소득세 부당행위계산부인 적용 가능 요건 I
• 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 • 그 차액이 시가의 100분의 5 (5%) 이상인 경우
하지만 이 기준은 어디까지나 부당행위 여부를 검토할 수 있는 1차적 요건일 뿐이며, 실제로 과세가 이루어지기 위해서는 정상적인 거래 관행인지 여부, 실질적인 대가 지급, 경제적 합리성 등이 종합적으로 판단되어야 합니다.
[예시] 시가 12억원인 아파트를 자녀에게 9억원에 양도한 경우 → 3억원 차이 → 시가의 25% 차이 → 적용 요건 충족 → 실질 판단 후 부당행위로 판단되면 양도가액을 시가 12억원으로 보아 양도세 재계산
이와 같이 양도소득세에서는 기준 초과 시 전체 시가를 기준으로 양도차익을 재산정한다는 점에서 과세 범위가 훨씬 큽니다. √ 실무상 핵심 주의점 시가의 95% 수준 이하에서 거래하면 부당행위계산부인 검토 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 전액 시가 기준으로 양도소득세가 재계산될 수 있습니다.
3. 증여세가 보는 저가 양도 – 양수자의 이익에 주목
반면, 증여세는 이 거래에서 이익을 본 사람, 즉 매수자(자녀)를 주목합니다. 싸게 산 만큼 경제적 이익을 무상으로 받은 것으로 보고, 그 차익만큼 증여세를 부과할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 제35조 & 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우, 그 시가와 대가의 차액이 기준금액(시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액)을 초과하면, 초과분을 수증자의 증여재산가액으로 본다.
상속세 및 증여세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】 ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
증여세 과세 기준 시가의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 초과하는 경우에는 해당 초과 차액에서 기준금액을 공제한 금액이 수증자의 증여재산가액이 됩니다.
[예시] 시가 12억원짜리 아파트를 자녀가 9억원에 매수 → 3억원 차이 → 기준금액 : Min(3.6억, 3억) = 3억 → 초과 없음 → 증여세 과세 안 됨. • 만약 7억원에 매수했다면? → 5억 차이 → 5억 - 3억 = 2억 → 2억원에 대해 증여세 과세
즉, 증여세는 기준금액 초과분에 대해서만 과세가 이루어지는 구조입니다.
4. 양도세와 증여세의 이중과세 가능성
저가 양도의 경우, 양도자와 양수자 각각에 대해 양도소득세와 증여세가 동시에 과세될 수 있는 구조가 존재합니다. 이는 하나의 거래에 대해 두 세목이 각기 다른 시각과 기준으로 접근하기 때문입니다. 이처럼 한 거래로 인해 양도자는 전체 시가 기준으로 세금을 내고, 양수자는 차액 중 초과분에 대해 별도로 증여세를 납부해야 하는 이중과세가 현실적으로 발생할 수 있습니다. 과세관청은 이 구조가 각각의 조세 목적에 따라 별도로 작동하는 것이라 보아 조세법상 이중과세로 인정하지 않습니다. 따라서 실무상 이중과세 논란이 있더라도 법적 대응이 쉽지 않고, 결과적으로 양쪽 모두 과세 대상이 될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
5. 양도세 vs. 증여세 – 하나의 거래, 두 개의 시선
| 구분 | 양도소득세 | 증여세 |
|---|---|---|
| 과세 대상자 | 양도자(부모 등) | 양수자(자녀 등) |
| 과세 논리 | 소득을 부당하게 줄인 거래 → 전체 시가 기준 재계산 | 경제적 이익을 무상으로 받은 경우 차액에 대해 과세 |
| 적용 기준 | 시가 대비 5% 또는 3억원 초과 시 → 정성 판단 병행 | 시가 대비 30% 또는 3억원 초과 시 → 초과분 과세 |
| 과세 범위 | 전체 시가 기준으로 양도차익 계산 | 차액 중 기준금액 초과분만 증여로 간주 |
| 주요 법령 | 소득세법 제101조, 소득세법시행령 제167조 | 상속세 및 증여세법 제35조, 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 |
6. 실무상 문제되는 주요 사례 유형
가족 간 저가 양도의 경우, 일반적인 거래 절차를 소홀히 하거나 자금 흐름이 불투명한 경우 세무조사나 세금 추징으로 이어질 수 있습니다. 다음과 같은 사례는 실제로 세무리스크가 높게 평가되는 경우 입니다.
• 부모가 자녀에게 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 양도 → 감정평가서가 있어도 시세와 차이가 클 경우 양도세ㆍ증여세 모두 문제될 수 있습니다. • 매매계약은 작성했으나 실제 자금이 입금되지 않음 → 자녀가 돈을 지급한 흔적이 없으면 실질적 무상 이전으로 간주될 수 있습니다. • 감정평가서 제출은 했지만 평가일과 거래일 간 차이가 큼 → 시가 산정의 기준 시점을 놓쳐 부당행위계산부인 대상이 될 수 있습니다. • 자녀의 자금 출처가 불명확하여 차액을 증여로 추징당함 → 자녀의 금융자산 현황, 소득 이력 등을 통해 자금 출처를 소명해야 리스크 감소
실무 포인트 • 감정평가서는 가급적 거래일 기준 ±3개월 이내로 준비해야 합니다. • 실제 자금 흐름(계좌이체, 계약금 입금 등)에 대한 명확한 증빙이 필수입니다. • 가족 간 거래라도 중개업자 개입, 계약서 작성, 세금 신고 절차 등 일반적 절차를 철저히 준수해야 합니다. • 자금출처조사 및 사후 세무조사 가능성을 고려한 사전 검토와 기록 관리가 중요합니다.
7. 마무리 : 싸게 팔았는데 억울한 세금이 없으려면
“가족끼리 싸게 주고받은 건데 왜 세금이 나오지?”라는 생각은 자연스럽지만, 세법은 ‘경제적 실질’ 중심으로 판단합니다. 저가 양도는 하나의 거래이지만, 양도세는 양도자의 소득 감소 여부, 증여세는 수증자의 이익 취득여부를 기준으로 판단합니다. 따라서 한 거래에 대해 두 가지 세금이 모두 문제될 수 있습니다. 단순한 가족 간 거래라고 하더라도, 거래금액이 시가에서 크게 벗어날 경우에는 의도치 않게 양도세와 증여세 모두 과세될 수 있는 구조가 되며, 경우에 따라서는 국세청의 사후 검토 및 조사가 이루어 질 수 있습니다. 따라서 세법상 기준과 실무 관행을 정확히 이해하지 않은 채 단순히 세금을 줄이려는 의도로 거래를 설계하는 경우, 예상하지 못한 조세 부담과 법적 분쟁으로 이어질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다. 이런 리스크를 피하려면 절세보다는 거래의 정당성과 실질을 우선 고려하는 접근이 필요하며, 관련 법령과 기준을 사전에 충분히 검토하는 것이 중요합니다.