부담부증여는 증여자가 부동산이나 유가증권과 같은 재산을 자녀 등 수증자에게 무상 이전하면서, 그 재산과 관련된 채무(전세보증금, 담보대출, 임대보증금 반환의무 등)를 함께 넘기는 방식을 말합니다. 세법은 이때 채무를 ‘대가를 지급한 것’으로 간주하므로, 채무 인수액은 유상 이전으로 보아 양도소득세가 과세되고, 채무를 제외한 나머지 금액은 무상 이전으로 보아 증여세가 과세됩니다. 즉, 하나의 거래에 두 세목이 동시에 작동하는 복합 과세 구조입니다.

• 포인트 : 채무 인수 부분은 ‘판매’로, 나머지 부분은 ‘증여’로 해석합니다. 서류상의 계약뿐 아니라, 실제 자금 흐름과 채무 상환 능력이 입증되어야만 부담부증여로 인정됩니다.
• 부담부증여의 과세 구조 이해하기

  세목	과세 포인트	실무 체크
  양도소득세	채무 인수액은 유상 양도에 해당	취득가액ㆍ경비ㆍ장기보유특별공제 안분 필요
  증여세	증여가액은 시가에서 채무 인수액을 제외한 금액	10년 합산 및 공제 적용 여부 확인 필요
  취득세	과세표준은 시가 전액이나, 원인별로 분리과세	증여 부분 3.5%, 채무 부분 일반세율 적용

(1) 현금 유동성 확보 : 자녀는 채무를 승계함으로써 현금 유출 없이 자산을 취득합니다. (2) 증여세 최소화 : 채무액만큼 증여가액이 감소하여 누진세율 효과가 완화됩니다. (3) 세목 간 분산 : 양도세ㆍ증여세가 분산되어 한쪽 세목에 세금이 집중되지 않습니다. (4) 상속세 대비 : 생전 이전으로 상속재산을 줄여 상속세를 관리할 수 있습니다.

(1) 수증자 상환능력 입증 : 채무 인수 후 이자ㆍ원금을 실제로 상환할 수 있다는 근거(소득원ㆍ대출계약)를 제시해야 합니다. (2) 취득세 중과 검토 : 다주택자 중과세율(주택 8%/12%) 적용 여부를 사전에 확인해야 합니다. (3) 시장가치 검증 : 감정평가 두 곳 이상, 인근 실거래가 자료 확보로 시가 산정을 객관화해야 합니다. (4) 양도차익 계산 구조 : 인수 채무 비율로 취득가액ㆍ경비ㆍ장기보유특별공제를 안분해야 양도세 산정 오류를 방지할 수 있습니다.

부담부증여가 성립하려면 ‘채무를 실제로 떠안았는가?’라는 실질 요건을 충족해야 합니다. 다음 다섯 가지가 핵심입니다. 위 요건이 충족되지 않으면, 과세당국은 채무 인수를 부인하고 전체 금액을 무상증여로 간주해 증여세를 과세할 수 있습니다.

(1) 채무 상환 증빙 유지 : 수증자 명의 계좌에서 이자ㆍ원금이 지급된 내역을 5년 이상 보관합니다. (2) 감정가 신뢰 확보 : 과소평가 의심 시 추가 감정, 실거래가 비교표를 준비합니다. (3) 계약서ㆍ상환계획서 보관 : 세무조사 시 ‘실질 인수’를 입증하는 1차 증빙입니다. (4) 향후 매각ㆍ재증여 계획 연동 : 부담부증여 후 10년 내 처분 예정이면 세무 리스크 시뮬레이션이 필요합니다.

부담부증여는 자산 이전과 세금 관리, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 유용한 방법입니다. 그러나 채무 인수의 실질성, 취득가액 입증, 시가 검증, 사후 상환관리가 체계적으로 뒷받침될 때에만 절세 효과가 실현됩니다. 문서는 양식으로 끝나지 않습니다. 실질적인 실행과 증빙이 곧 세무 전략의 성패를 가릅니다.