
1. 부동산 취득 단계의 세금 : 취득세
법인이 토지를 매입하거나 건축물을 신축하는 등 부동산을 취득하면 소관 지자체에 취득세를 신고ㆍ납부한 후 등기신청을 한다. 일반적인 취득세와 법인 취득세 중과 등을 비롯해 법인이 놓치기 쉬운 취득세까지 알아본다.
가. 취득세 일반
(1) 취득세 개념
취득세란 부동산ㆍ차량 등 과세물건에 대한 취득 행위를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종이다. 즉, 부동산ㆍ차량 등의 소유권 이전 등 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 세금으로서 취득자가 물건을 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익에 대해 과세하는 세목과는 다른 성격을 가진다. 현재의 취득세는 2011년부터 종전의 등록세가 취득세에 통합되었기 때문에 등기ㆍ등록에 대한 수수료적 성격도 함께 가지고 있으며, 이러한 부분이 취득세 세율에 반영되어 있다. 예를 들어 건축물을 신축한 경우라면 종전 취득세 2%에 종전 등록세 0.8%를 합한 2.8% 세율이 현재의 취득세 세율인 것이다. 한편, 취득세는 “취득”이라는 특정시점(stock)을 과세기준으로 한다는 점에서 특정기간(flow)을 과세기준으로 하는 양도소득세와 대비된다. 즉, 취득세는 원칙적으로 취득시점을 기준으로 납세의무가 성립되고 중과세 또는 비과세ㆍ감면 여부 등도 결정되기 때문에, 취득행위가 있기 이전에 취득세 부담에 대한 사전적 고려나 의사결정이 필요한 이유이다
(2) 취득의 유형
취득세가 부과되는 취득의 유형은 건축 등 부동산의 최초 취득인 ‘원시취득’과 소유권 변동이 수반되는 ‘승계취득’ 및 소유권 변동이 없더라도 취득으로 간주되는 ‘간주취득’으로 구분된다.
이와 같이 취득의 유형에 대한 구분이 필요한 것은 취득 형태나 성격에 따라 각기 다른 세율이 적용되어 세부담이 달라지기 때문이다. 즉, 취득세가 등록세와 통합되기 전에는 취득세는 원칙적으로 2% 단일세율이었지만, 종전 등록세가 등기 원인에 따라 0.3 ~ 2%로 각기 다른 세율이었는데 취득세로 통합되면서 현재의 취득세 세율이 취득 유형에 따라 각기 다르게 설정된 것이다.

[예판] 경매는 본질적으로 매매의 일종이고, 경매 이전에 설정된 당해 부동산에 대한 제한이 모두 소멸되는 것이 아니라 일부 승계될 수 있으므로 경매에 의한 부동산 취득은 민법상 ‘원시취득’이 아닌 ‘승계취득’으로 보아야 한다(대법원2020두46639, 2020.11.26.).
(3) 취득세 납세의무
취득세는 부동산 등 과세물건을 취득한 자에게 부과하는 것으로, 민법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득세 납세의무가 있는 것으로 본다. 또한 법률적으로 완전한 취득이 이루어지지 아니하더라도 사실상의 취득행위가 있으면 취득세 납세의무가 있다. 특히, 간주취득 규정에 따라 취득세 과세물건을 실제 취득하지 아니한 경우에도 아래 등과 같이 요건에 부합하면 취득세 납세의무를 지우고 있다(지법 §7 ④ 외).
① 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. ② 건축물 중 조작 설비, 부대설비 등은 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 본다. ③ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 “과점주주”가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다. 여기에서 말하는 법인이란 비상장 법인으로서 주식시장(코스피, 코스닥)에 상장된 법인은 제외된다.
[예판] 법인의 기타 주주들이 유상감자를 함에 따라 기존주주가 주식 또는 지분의 취득 없이 지분율 상승으로 과점주주가 되는 경우 주식 등의 취득행위가 없으므로 간주취득세 납세의무가 성립하지 않음(행안부 부동산세제과-2606, 2024.7.30.).
(4) 취득세 과세표준
취득세의 과세표준은 무상ㆍ유상취득의 구분은 있지만 원칙적으로 취득 당시의 가액이다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 매회 지급되는 연부 금액이다(지법 §10).
① 증여 등 무상 승계취득의 경우 매매사례가액이나 감정가액 등 시가인정액을 과표로 적용하고, 시가표준액 1억원 이하의 취득물건 등에 대해서는 예외로 시가표준액*을 적용한다. ② 유상거래로 부동산을 승계취득하는 경우 취득당시가액은 사실상의 취득가격**이다. ③ 신축 등 부동산을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상 취득가격이다. 사실상 취득가격에서 특히 실무상 신축 취득가액에 관한 간접비용 등 해당 여부에 관해 쟁점이 되곤 한다. ④ 토지 지목변경이나 건축물 개수 등 취득으로 보는 경우는 사실상의 취득가격이다. ⑤ 그 밖에 대물변제, 교환, 양도담보, 법인의 합병ㆍ분할ㆍ현물출자 등 사실상의 취득가격을 확인하기 어려운 경우는 대물변제액, 시가인정액 등을 예외적으로 적용한다(지령 §18의 4). * 시가표준액이란 토지와 주택의 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액, 즉 공시가격을 말한다. 주택 외 건축물은 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 결정한 가액이다.1) 1) 서울시 ETAX(https://etax.seoul.go.kr/index.html?20250509) 주택외 건물시가표준액 조회 가능 ** 사실상 취득가격이란 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다.
한편, 개인과 달리 법인은 취득당시가액을 증명할 수 있는 장부와 관련 증거서류를 작성하여 갖춰두어야 하며, 법인장부 작성이나 보존의무 등을 이행하지 아니하는 경우 해당 세액의 10%에 상당하는 금액을 가산하도록 규정하고 있다(지법 §22의 2).
취득가격에 포함되는 간접비용(지령 §18 ①) ⓐ 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(개인 제외) ⓑ 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료(개인 제외) ⓒ 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 ⓓ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 ⓔ 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 ⓕ 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손 ⓖ 공인중개사에게 지급한 중개보수(개인 제외) ⓗ 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물 부착되는 설비ㆍ시설 등의 설치비용 ⓘ 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용 및 ⓐ ~ ⓘ의 비용에 준하는 비용
취득가격에서 제외되는 간접비용(지령 §18 ②) ⓐ 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 ⓑ 「전기사업법」 등 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 ⓒ 이주비, 지장물, 보상금 등 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 ⓓ 부가가치세 및 ⓐ ~ ⓓ까지의 비용에 준하는 비용
[예판] 청구법인은 신탁계약에 따라 쟁점건축물을 취득하였고 이러한 과정에서 위탁자의 부담으로 귀결되는 신탁수수료 등 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당되므로 과세표준에 포함된다 할 것임(조심2024지478, 2024.11.11.).
(5) 취득세 세율
취득세 세율은 비례세율과 단순누진세율(주택)을 취하면서 다른 세목과 달리 과세대상 물건 또는 취득원인 등에 따라 다양한 세율로 규정되어 있다. 이는 종전 취득세의 일반세율(2%)에 종전의 등록세 세율이 합해진 것이다. 현행 취득세 세율은 일반세율과 중과세율, 세율특례 3가지로 나뉘는데 이를 구분하여 각각 살펴보면 다음과 같다.
한편, 취득세 원시취득 세율이 승계취득에 비해 상대적으로 낮은 이유는 이미 발생한 권리를 이어받는 승계취득에 비하여 새로운 권리를 발생시킴으로써 사회적 생산과 부에 기여하는 바가 크다는 점에 있다고 할 것이다(서울행법2019구합53433, 2019.7.11.).

(6) 취득세 신고ㆍ납부
취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고 및 납부하여야 하며, 불이행 시 무신고가산세(20%), 과소신고가산세(10%), 납부지연 가산세(1일 0.22%) 등이 적용된다. 취득일의 기준은 과세대상 종류나 취득방법에 따라 다르다. 건축물 신ㆍ증축의 경우 사용승인일과 실제 사용일 중 빠른 날이고, 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일, 무상승계취득은 계약일이다. 간주취득의 경우, 토지의 지목변경은 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날, 건축물 개수는 사용승인서를 내주는 날과 실제 사용일 중 빠른 날이 된다. 다만, 부동산 등기를 하려는 경우 등기 신청서를 접수하는 날까지 미리 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다. 아울러 법인이 부동산 취득 신고 시 준비할 서류는 다음과 같다.
① 매매(증여 포함)로 인한 취득 취득세 신고서, 부동산 매매(증여)계약서, 부동산거래계약신고필증 법인 계정별 원장, 취득 부동산 사용계획서, 법인등기부등본, 사업자등록증 ② 부동산 신축(증축, 대수선 포함) 취득신고 취득세 신고서, 신축건물 신고서, 신축건물 사용계획서, 부대시설내역서, 공사(분양)원가명세서, 취득 부대비용 자료, 법인 계정별 원장, 법인등기부등본, 사업자등록증, 신축 관련 계약서 일체 ③ 비과세ㆍ감면대상 물건 취득 시 : (① 또는 ②) + 아래 서류 지방세 감면 신청서, 감면 관련 증빙서류
나. 법인 취득세 중과세 및 놓치기 쉬운 법인 취득세
(1) 법인 취득세 중과세
개인과 달리 법인의 경우 수도권 과밀억제 등 정책적 차원에서 취득세 중과 대상이 된다. 즉, 수도권 과밀억제권역 내에서 법인의 본점 사업용 건축물을 신축 또는 증축하거나, 법인의 설립과 지점 설치 및 대도시 내로 전입에 따른 부동산 취득, 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과될 수 있다.
① 법인 본점 사업용 부동산 수도권 과밀억제권역(산업단지 포함)에서 본점(주사무소)의 사업용 건물을 신축 또는 증축하는 경우에 대하여 취득세가 중과된다. 이는 법인 설립 후 존속기간과 상관없이 적용되고, 건물의 일부만을 본점 사업용으로 사용하는 경우에는 그 해당 부분에 대해서 적용된다. 또한 본점용 건축물의 부속토지도 중과대상에 포함된다. 중과적용 세율은 취득세 표준세율에 4%p를 더한 세율이다. 여기에서 본점 사업용 부동산이란 법인의 본점 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산을 말한다. 본점이란 법인의 중추적인 의사결정 기능을 수행하는 장소이며, 기숙사, 합숙소, 사택, 연수시설, 체육시설 등 복지후생시설과 향토예비군 병기고, 탄약고는 제외된다.
중과대상 | 중과지역 | 중과세목 | 중과세율(예시) | 제외대상 | |
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㉮ 본점용 부동산 신ㆍ증축(지법 §13 ①) | 과밀억제권역(모든 지역) | 취득세 | 건물 2.8% → 6.8% 토지 4.0% → 8.0% | ||
㉯ 대도시 법인설립ㆍ지점설치, 전입 등(지법 §13 ②) | 5년 이내 | 과밀억제권역(산업단지 제외) | 취득세 | 4.0% → 8.0%※ ㉮ + ㉯ = 3배 | 중과제외 업종 등 |
5년 경과 | 취득세 | 일반세율 | |||
㉰ 공장 신ㆍ증설(지법 §13 ①ㆍ②) | 과밀억제권역(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외) | 취득세 | 공장 2.8% → 8.4% 토지 4.0% → 12.0% ※ ㉮ + ㉯와 중복 | 도시형공장 |
[예판] 청구법인이 부동산 취득 후 무단 증축하여 본점으로 사용한 건축물 부분의 부속토지가 취득일로부터 5년 이내인 경우 취득세 중과대상이다(조심2021지2715">조심2021지2715, 2022.11.21).
② 대도시 내 법인 설립 및 지점 설치, 전입에 대한 중과세 법인 취득세 중 가장 많은 쟁점이 발생하는 부분으로 종전 등록세를 3배 중과하던 제도이다. 수도권 과밀억제권역(산업단지 제외, 이하 “대도시”라고 함)에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하는 경우 또는 대도시 외 지역에서 대도시로 본점 등을 전입하는 경우 그에 따른 부동산 취득에 대하여는 취득세를 중과한다. 법인 설립ㆍ전입 시점을 기준으로 과거 5년 이전에 취득한 부동산은 본점 등의 사무소ㆍ사업장으로 직접 사용되는 경우에 한해 중과가 적용되나, 설립ㆍ전입 이후 5년이내 취득한 부동산에 대해서는 용도를 불문하고 모든 부동산에 대하여 중과한다. 이때 적용되는 중과세율은 취득세 표준세율의 3배에서 4%p를 뺀 세율이다. 다만, 은행업 등 대도시에서 설치가 불가피하다고 인정되는 업종에 대해서는 중과 제외되며, 대도시 법인 설립ㆍ지점 설치 등 법인등기에 대해서는 등록면허세가 3배 중과된다.
구분 | 취득세 중과대상 |
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㉮ 법인 설립 | 법인을 설립함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우(5년 내)※ 휴면법인 인수 후 부동산을 취득하는 경우 인수일을 설립으로 간주 |
㉯ 지점 설치 | 대도시에서 지점 또는 분사무소를 설치함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우. 지점이란 등록대상 사업장으로 인적ㆍ물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말함. |
㉰ 법인 전입 | 법인의 본점ㆍ지점을 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우와 대도시 중 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로 전입하는 경우도 중과대상임. |
[예판] 청구법인이 부동산 취득 후 무단 증축하여 본점으로 사용한 건축물 부분의 부속토지가 취득일로부터 5년 이내인 경우 취득세 중과대상이다(조심2021지2715">조심2021지2715, 2022.11.21).
③ 공장 신ㆍ증설에 따른 중과세 수도권 과밀억제권역에서 비도시형 공장을 신설하거나 증설하는 경우 취득세 중과가 적용되는데, 과밀억제권역이라 하더라도 산업단지, 유치지역, 공장지역인 경우에는 중과에서 제외된다. 또한 공장 신ㆍ증설 후 취득하는 공장용 차량 및 기계장비도 중과대상에 포함된다. 하지만 공장 신ㆍ증설의 경우에만 중과하므로 공장의 포괄 승계취득 등의 경우는 중과되지 아니한다. ④ 법인의 주택 취득에 대한 중과세 법인이 증여나 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용된다. 법인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 종전 1∼3% 세율이 아닌 2020.8.12.부터 12% 세율로 중과된다. 법인의 주택 취득은 개인과 달리 소유한 주택의 수 또는 해당 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 모두 12%의 세율이 적용된다. 다만, 주택을 신축하는 경우는 대상이 아니며, 주택건설을 위해 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택이나 시가표준액 1억원 이하주택 등 일정요건의 주택도 제외된다.
[예판] 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 4% 세율이 적용됨(행안부 부동산세제과-1986, 2020.8.11.).
(2) 법인이 놓치기 쉬운 취득세
① 과점주주 간주취득 비상장법인의 주식이나 지분을 50% 초과하여 취득함으로써 과점주주가 된 경우, 그 과점주주는 당해 법인이 소유하고 있는 취득세 과세대상물건을 소유주식 비율만큼 취득한 것으로 간주하여 취득세 납세의무가 발생한다. 즉, 과점주주가 취득세 과세물건을 직접 취득한 것이 아님에도 불구하고 주식취득을 통한 부동산의 취득으로 간주하는 것이다. 이는 과점주주가 되면 실질적으로 그 재산을 직접 소유하는 것과 다를 바 없다고 보아 여기에 담세력을 부여한 것이다. 따라서 과점주주로 주식 취득일 현재 해당 법인이 부동산 등 과세대상물건을 소유하고 있어야 하는 것이지 주식 취득 자체에 과세하는 것이 아니다. 즉, 주식 취득일 현재 소유하고 있지 않은(취득 예정인) 부동산에 대해서는 납세의무가 없다. 또한 법인 설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다.
② 건축물의 개수 건축물 대수선 등 “개수”에 해당하면 이 또한 취득으로 간주되어 취득세 납세의무가 발생한다. 여기에서 개수란 건축법에 의한 대수선과 시설물이나 승강기 등을 수선하는 것을 말한다.
따라서 개수에 해당하면 대수선 등 사용승인일 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날을 기준으로 60일 이내에 법인장부 등 증빙서류를 첨부하여 취득세를 신고ㆍ납부해야 한다.
과점주주 요건 | • 비상장법인의 주주ㆍ사원(유가증권시장, 코스닥시장 상장법인 제외) • 주식 또는 지분을 취득(의결권 없는 주식은 제외) • 주식보유비율이 50% 초과 • 특수관계인의 지분은 집단성을 고려하여 합산 |
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적용세율 | 취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% = 2.2% |
개수 요건 | • 기둥이나 내력별 증설 등 건축법에 의한 대수선 • 건축물 중 레저시설, 급ㆍ배수시설, 애너지공급시설 등 시설의 수선 • 건축물에 딸린 승강기, 발전시설, 에어컨, 교환시설 등의 수선 |
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적용세율 | 취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% = 2.2% |
[예판] 회원제 골프장 내 기존 건축물과 일체가 되어 있는 급수ㆍ배수시설 등 시설을 기능향상을 위해 수선하는 경우나 난방용ㆍ욕탕용 온수 및 열공급시설 등 시설물을 설치하는 경우는 개수에 해당하므로 취득세 중과대상임(행안부 부동산세제과-1443, 2023.4.13.).
③ 가설건축물 축조 임시건축물에 대해서는 취득세를 부과하지 않지만, 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 신고하여야 한다(지법 §9 ⑤). 따라서 가설건축물 축조 신고 당시 존치기간을 1년 초과하여 사용할 것을 전제로 하였다면 취득세 대상이고, 당초 존치기간을 1년 이하로 신고하였다가 추후 연장 신고를 하여 실제로 존치기간이 1년 초과하는 건축물이라면 과세대상에 해당한다.
[예판] 당초 존치기간이 1년 이하인 이 건 가설건축물을 취득하였다가 그 후 1년을 초과하는 것으로 변경신고(수리)함에 따라 취득세 과세대상으로 전환되어 납세의무가 성립된 이상, 그전에 지급한 공사비는 과세표준에 포함하는 것이 타당함(조심2017지700, 2018.3.29.).
(3) 취득세 비과세와 감면(일부 규정 소개)
① 국가나 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다(지법 §9 ②). 다만, 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 등을 무상으로 양여받거나 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 50%를 경감한다(지특법 §73의 2). ② 기업이 기업부설연구소에 직접 사용하기 위해 취득한 부동산(부속토지는 건축물 바닥면적의 7배 이내)에 대하여 취득세의 35 ~ 75%를 경감한다(지특법 §46). ③ 지식산업센터를 설립하는 자가 ㉠사업시설용으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(부속토지 포함)과 ㉡사업시설용으로 분양 또는 임대(중소기업을 대상으로 분양 또는 임대하는 경우로 한정)하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 35%를 경감한다(지특법 §58의 2 ①). ④ 창업일로부터 4년 이내(청년창업기업의 경우 5년 이내)에 창업일 당시 업종의 사업을 계속 영위하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 75%를 경감한다(지특법 §58의 3 ①). ⑤ 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수, 수용 또는 철거된 자가 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 종전의 부동산을 대체할 부동산을 취득하였을 때에는 취득세를 면제한다(지특법 §73).
2. 부동산 보유 단계의 세금 : 재산세, 종합부동산세
법인이 부동산을 보유할 때 부담하는 세금은 주로 재산세와 종합부동산세이고, 부동산으로부터 임대소득을 얻는 경우 법인세를 부담한다. 법인이 일정 규모 이상의 부동산을 보유하는 경우 재산세 부담보다는 종합부동산세 부담이 상대적으로 높은 편이다.
가. 재산세
(1) 재산세의 개념
재산세는 토지와 건축물, 주택 등 부동산 소유에 대해 그 소유자에게 매년 부과하는 세목이며, 재산세는 일반재원으로 충당되는 기초자치단체의 보통세에 속한다. 재산세는 재산세 본세와 도시지역분으로 나뉘는데, 도시지역분은 종전에 목적세로 운영되던 도시계획세가 변경된 것이다. 재산세는 부동산 소재 시ㆍ군ㆍ구별로 과세되며, 전국 약 15.1조원(2024년) 규모이다.
(2) 납세의무자
재산세 납세의무자는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 토지, 건축물, 주택 등 재산을 소유한 자이다. 즉, 부동산의 소유권이 변동되더라도 6월 1일 현재의 소유자가 해당연도 재산세를 부담한다. 또한 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세의 납세의무자로 본다(지법 §107).
[예판] 재산세 과세기준일(6.1.) 전 임시사용승인을 받은 미준공아파트의 일반분양자가 입주금의 90%를 납부하고 사용ㆍ수익하고 있는 경우의 재산세 납세의무자는 ‘조합’이라고 판단됨(행안부 부동산세제과-2015, 2024.6.17.)
(3) 과세대상 구분과 세액산출 구조
① 과세대상의 구분 재산세는 토지와 주택, 건축물로 나누어 과세한다. 주택은 부속토지를 포함한 공동주택과 단독주택이고, 건축물은 상가, 사무실 등 일반 건축물인데 부속토지는 제외한다. 토지는 그 용도에 따라 종합합산과 별도합산, 분리과세 대상으로 분류하고 이에 적용되는 세율이 각각 다르며, 또한 종합합산과 별도합산대상 토지에 대해서만 종합부동산세가 부과되기 때문에 토지의 과세대상 구분에 대해 주로 쟁점이 된다.
③ 재산세와 함께 부과되는 세금 도시지역 안에 있는 토지나 주택의 경우 재산세 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 추가되고, 주택을 포함한 건축물 부분에 대해서는 지역개발세 특정부동산분(0.04 ~ 0.12%)이 추가 된다. 또한 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세까지 재산세와 함께 병기ㆍ고지된다. 따라서 이와 같은 부가 세목을 포함한 재산세 총부담액은 공시지가 100억원인 토지가 종합합산대상 토지인 경우 약 5,150만원(도시지역분 등 포함) 정도이고, 만약 별도합산 토지인 경우라면 약4,200만원 정도를 부담한다.2) 2) 서울시 ETAX(https://etax.seoul.go.kr)의 지방세 미리계산 산정 결과임.
종합합산대상 토지 | 별도합산대상 토지 | 분리과세대상 토지 |
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별도ㆍ분리과세 토지를 제외한 모든 토지 | • 일반 건축물 부속토지 - 무허가건물 부속토지 제외 • 별도 합산할 상당한 이유가 있는 사업용 토지 등 - 자동차운송사업용, 운동시설용, 부설주차장용, 유통시설용, 원형보전임야 등 17건 | <저율 분리과세(0.07%)> • 농지(도시지역 내 농지는 제외) • 특정 임야(보전산지 내 등) <일반 분리과세(0.2%)> • 읍ㆍ면ㆍ산업단지 소재 공장용 토지 • LHㆍ전기ㆍ가스ㆍ수자원공사의 사업용 토지 등 공익적 성격의 토지 30여 건 <고율 분리과세(4%)> • 고급오락장, 회원제 골프장 등 |
• 재산세 세율 0.2 ~ 0.5% • 공시가격 5억원 초과 종부세 과세 | • 재산세 세율 0.2 ~ 0.4% • 공시가격 80억원 초과는 종부세과세 | • 재산세 세율 0.07 ~ 4% • 종부세 제외 |
[예판] 산업단지 내에 소재한 이 건 토지는 하나의 울타리 내에 소재하고 있으므로 그 일부가 나대지로 되어 있더라도 공장용 건축물의 부속토지가 아니라고 보기 어려우므로 종합합산대상으로 보아 재산세를 부과한 것은 잘못임(조심2022지75, 2023.5.16.).
② 재산세 세액 산출구조 재산세 과세표준은 부동산 유형에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정하며, 산정된 과세표준에 해당 세율을 적용하여 결정세액을 산정한다. 주택과 건축물, 분리과세 토지는 물건별로 산정하고, 종합합산과 별도합산 토지는 관내 토지를 합산하여 산정한다.

(4) 재산세 납부기간
건축물 및 선박, 항공기의 경우 매년 7월 16 ~ 31일, 토지는 매년 9월 16 ~ 30일에 납부한다. 주택의 경우에는 당해연도 재산세의 50%는 7월 16 ~ 31일에, 나머지 50%는 9월 16 ~ 30일에 납부한다. 납세지는 토지 및 건축물, 주택의 소재지 관할 기초자치단체이다.
나. 종합부동산세
(1) 종합부동산세 개념
종합부동산세는 일정 기준금액을 초과하는 주택 및 토지의 보유자에게 부과하는 국세이다. 재산세와 같이 매년 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 인별로 보유한 주택과 토지에 대해 과세한다. 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 주택과 토지 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 법인소재지 관할세무서에서 종합부동산세로 부과한다. 이때 재산세와의 이중과세 방지를 위해 기납부한 재산세를 “공제할 재산세액”으로 공제해 준다. 종합부동산세 징수액은 부동산교부세로 전액 전국 기초자치단체에 교부되며, 2024년 종합부동산세 징수액은 약 4.2조원 규모이다. 이 중 개인이 약 1조원을, 법인이 약 3.2조원을 부담한 것으로 나타났다.
(2) 종합부동산세 과세대상 구분
납세의무자가 보유하고 있는 주택과 토지(종합합산토지, 별도합산토지)가 종합부동산세 과세대상이다. 따라서 재산세 과세대상 중 분리과세대상 토지나 건축물 등에 대해서는 종합부동산세가 과세되지 않는다. 법인은 소유 주택과 토지 중 종합합산대상은 5억원, 별도합산대상은 80억원 초과 부분에 대하여 과세한다. 한편, 수탁자의 명의로 등기된 신탁재산으로서 주택과 토지에 대한 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무를 진다.
구분 | 과세대상 | 종부세 | 재산세 | |
---|---|---|---|---|
주택 | 공동주택, 단독주택, 오피스텔(주거용) | ○ | ○ | |
토지 | 종합합산 | 별도ㆍ분리과세 토지를 제외한 모든 토지 | ○ | ○ |
별도합산 | 건축물 부속토지, 차고용ㆍ물류단지시설용 토지 등 | ○ | ○ | |
분리과세 | 농지, 임야, 공장용 토지 및 회원제 골프장 토지 등 | × | ○ | |
건축물 | 주택을 제외한 상가 등 일반 건축물 | × | ○ |
[예판] 옥외주차장 토지가 쇼핑센터와 연접하여 경계 없이 하나의 울타리 안에 위치하고, 그 취득목적이 쇼핑센터 이용자를 위한 주차장으로 사용하기 위함으로 보이며, 실제로 주차장으로 사용 중인 것으로 확인되므로 별도합산과세가 타당함(조심2023서3415, 2024.5.29).
(3) 과세표준 및 세율
개인과 다르게 법인 소유 주택의 경우 전국합산 주택공시가격에 60%를 곱하여 공제액 적용 없이 바로 과세표준액이 되고 여기에 세율을 곱하는데 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%의 단일세율이 적용된다. 토지 중 나대지 등 종합합산대상 토지는 전국합산 공시지가에서 5억원을 공제하면 과세표준이 되고, 여기에 1 ~ 3% 세율을 곱하면 세액이 산출된다. 건축물 부속토지 등 별도합산대상 토지는 전국합산 공시지가에서 80억원을 공제한 후 0.5 ~ 0.7% 세율을 곱해 세액을 산출한다.
예를 들어 공시지가 100억원인 토지가 종합합산대상인 경우 종합부동산세는 약 2.3억원(농특세 포함)을 부담하고, 별도합산대상 토지인 경우는 약 530만원을 부담하는 것으로 나타난다.3) 따라서 법인이 보유하는 토지의 과세구분에 따라 세부담 차이가 크므로 필지별로 별도합산 또는 분리과세에 해당하는지에 관해 쟁점이 되곤 한다. 3) 국세청홈택스(https://hometax.go.kr) 종합부동산세 간이세액계산(모의계산)을 활용함.
(종합합산토지) 과세표준액 | 세율(%) | (별도합산토지) 과세표준액 | 세율(%) |
---|---|---|---|
15억원 이하 | 1.0 | 200억원 이하 | 0.5 |
10억원 ~ 45억원 | 2.0 | 200억원 ~ 400억원 | 0.6 |
45억원 초과 | 3.0 | 400억원 초과 | 0.7 |
(4) 합산배제 주택 및 과세특례
주택 중 임대주택과 사원용주택, 미분양주택 등에 대하여 매년 9.16.~30. 합산배제 신고하는 경우 종합부동산세 과세에서 제외된다(종부세법 §8 ②). 또한 개별 향교나 개별 종교단체가 소유한 주택과 토지 중 개별단체가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등 명의로 등기한 주택과 토지는 종합부동산세 과세에 한해 개별단체의 소유로 본다(조특법 §104의 13 ①). 그리고 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산 과세대상에서 제외하는 주택신축용 토지에 대한 과세특례를 두고 있다(조특법 §104의 19). 다만, 합산배제 신고한 토지에 대해 취득일로부터 5년 이내 주택건설 사업계획의 승인을 받지 못한 경우 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.
[예판] 임대사업자등록이 말소되어, 쟁점주택은 종부세 과세기준일 현재 종부세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못함(조심2024서4310, 2024.10.17).
(5) 종합부동산세 납부
종합부동산세는 관할 세무서장이 매년 12월 1 ~ 15일에 부과 및 징수하며, 동 시기에 납세의무자가 신고ㆍ납부하는 것도 가능하다. 종합부동산세를 신고한 경우 과소신고ㆍ납부지연 등에 따른 가산세가 적용된다. 종전에는 종합부동산세를 신고ㆍ납부한 경우에만 경정청구가 가능했으나, 2023년 1월 1일 이후부터 종합부동산세를 부과ㆍ고지를 받아 납부하는 납세의무자도 5년 이내에 세무서장에게 경정청구를 할 수 있도록 개정되었다.