◈ 건물분취득가액：건물원가에 산입, 건물분취득세 및 재산세과세표준, 부가가치세매입세액공제

◈ 토지분취득가액：토지원가에 산입, 토지분취득세 및 종합토지세과세표준, 부가가치세매입세액불공제

◈ 토지취득을 위한 감정평가수수료, 토지매입중개수수료, 토지의 정지비(토목공사비·발파·전주이설공사비 등)는 토지원가에 해당함(매입세액불공제)

◈ 건물신축시의 설계비용, 환경영향평가연구 용역비, 견본주택(모델하우스)설치비, 전기·수도 및 가스 인입선 공사비용, 지하층 터파기 공사비, 흙막이 공사비, 펜스설치비용, 철거건물의 장부가액 등은 건물원가에 산입(매입세액공제)

◈ 바닥의 아스팔트포장공사비, 석축·옹벽·구조물 공사비용 등은 구축물원가에 산입(매입세액공제)

1. 건축물신축시 토지와 건축물의 취득가액의 구분 대상 비목예시 토지를 취득하거나 건축물을 신축하는 경우에 발생하는 취득관련 비목을 실무상 예시하면, ① 토지취득을 위한 감정평가수수료 ② 토지매입중개수수료 ③ 토지의 정지비(토목공사비·발파·전주이설공사비 등) ④ 건물신축시의 설계비용 ⑤ 환경영향 평가연구 용역비·견본주택(모델하우스)설치비 ⑥ 전기·수도 및 가스 인입선 공사비용 ⑦ 바닥의 아스팔트포장공사비 ⑧ 석축·옹벽·구조물 공사비용 ⑨ 지하층 터파기 공사비 ⑩ 흙막이 공사비 ⑪ 펜스설치비용 ⑫ 철거건물의 장부가액 등을 들 수 있다. 2. 건축물신축시 토지와 건축물의 취득가액의 구분의 중요성 토지를 취득하고 이어 건축물을 신축하는 경우 발생하는 비용의 지출이 토지의 취득가액인지, 건축물의 취득가액인지 또는 일반경비에 해당하는 것인지를 구분하는 것은 매우 중요하다. 다음의 경우에 손익계산 또는 납부세액계산상 영향을 미치는 것이므로 특히 정확한 구분이 중요하다. ① 기업회계기준 - 건축물과 구축물은 별도의 자산으로 인식하여 비용화과정을 밟는 것이므로 건축물의 감가상각비, 토지나 건축물의 처분손익계산, 기간손익의 계산에 영향을 미친다. ② 법인세법 - 감가상각비, 업무무관자산의 유지관리비 손금부인, 자산의 처분손익계산, 특별부가세과세표준계산에 영향을 미친다. ③ 지방세법 - 토지 또는 건축물의 취득세과세표준의 계산, 등록세과세표준의 계산, 취득세중과세대상자산의 자산가액계산, 재산세 및 종합토지세의 과세표준 등의 계산에 영향을 미친다. ④ 부가가치세법-토지의 매입 또는 조성을 위한 매입세액의 불공제, 폐업시잔존재화의 공급가액계산(건물분)에 영향을 미친다. 3. 토지취득원가에 해당하는 비목 (1) 비목범위 위의 예시한 부대지출 비목 중에서 토지의 취득원가에 가산하는 대상이 되는 것은, ① 토지취득을 위한 감정평가수수료 ② 토지매입중개수수료 ③ 토지의 정지비(토목공사비·발파·전주이설공사비 등) ⑫ 종전건물의 철거비용과 철거건물의 장부가액 등을 들 수 있다.(※1.에서의 나열번호 인용하였음. 이하같다) (2) 회계처리와 과세구분 토지의 취득부대비용에 해당하는 위의 비목들은 지출시 토지의 취득원가에 가산한다. 따라서 기업회계기준의 회계처리상 토지원가에 가산하고 법인세법상 이를 당해 토지의 원가로 보아 법인의 각 사업연도 소득법인세나 특별부가세를 계산한다. 또한 부가가치세법상으로 토지의 매입관련 매입세액이나 토지의 조성비용으로서 자본적지출에 해당하는 매입세액은 불공제하는 것이므로(附法 12, 17), 위의 부대비용의 매입세액은 전액 불공제하고 그 매입세액을 매입원가에 산입한다. 1) 토지의 평탄작업 및 이를 위한 부대공사는 토지조성 관련공사임(국심 93전1579,1993.10.14) ① 기계장치 등을 설치하기 위하여 절토·성토·줄떼·평떼·옹벽·석축 등의 공사를 한 것은 토지의 평탄작업과 이를 위한 부대공사라고 할 것이므로 매입세액불공제함 ② 원석야적장·침전조·펌프장 주변의 콘크리트포장공사 및 이를 위한 옹벽·석축공사는 구축물관련 공사이므로 매입세액공제함 2) 토지의 취득시 소개수수료는 취득부대비용에 포함되는 것임 (3) 종전건물의 철거비용 등 종전건물의 철거비용과 철거건물의 장부가액은 항상 토지의 원가로 보는 것은 아니고 이를테면, 1) 기업회계기준상으로는 ① 신건물을 신축하기위하여 기존건물이 있는 토지를 함께 취득하고 당해 건물을 철거하는 경우 기존건물의 철거관련비용(철거한 기존건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액)은 토지의 원가에 산입하고 ② 신건물을 신축하기위하여 사용 중인 기존건물을 철거하는 경우 당해 건물의 미상각장부잔액과 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다(企會基해석 46-55). 2) 법인세법상으로는 ① 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 처리(원가에 산입)한다(기업회계기준 중 ①항과 같은 처리). ② 자기소유의 토지상에 있는 기존건축물을 용도변경·개량·확장 및 증설을 목적으로 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부잔액과 철거비용은 용도변경·개량·확장 및 증설된 건축물에 대한 자본적지출로 처리한다(法通 2-10-1). 이 경우의 처리는 위의 기업회계기준해석사례 중 ②항의 처리와 일치하지 아니하는 것으로 보인다. 3) 부가가치세법상으로는 부가가치세법상으로는 토지에 대한 자본적지출인 경우에는 철거비용관련 매입세액을 공제하지 아니하고 건축물관련 매입세액에 해당하는 경우에는 매입세액을 원칙적으로 공제하는 대상으로 구분할 것인 바 해석례에서는 확인되지 아니하나 법인세법 기본통칙상의 구분을 준용할 수 있다고 보고, ① 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하는 경우의 철거비용관련 매입세액은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 대한 매입세액이므로 매입세액을 불공제하고 ② 자기소유의 토지상에 있는 기존건축물을 용도변경·개량·확장 및 증설을 목적으로 기존건축물을 철거하는 경우의 철거비용관련 매입세액은 증설된 건축물에 대한 자본적지출관련 매입세액이므로 공제의 대상으로 분류하는 것이 타당하다. 4) 지방세법상으로는 법인장부에 의하여 취득가액이 확인되는 경우의 취득세 과세표준은 법인장부에 의한 사실상의 취득가액으로 하는 것이므로(地法 111 ⑤ 3호), 결과적으로 기업회계기준의 해석례에 의하여 법인이 처리한 장부가액에 의하여 과세표준을 산출하는 것이다. ① 신건물을 신축하기 위하여 기존건물이 있는 토지를 함께 취득하고 당해 건물을 철거하는 경우 기존건물의 철거관련비용(철거한 기존건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액)은 토지의 원가에 산입하는 것이므로, 토지의 지목변경이 수반되는 철거비용인 경우 또는 토지의 취득일 이전에 발생한 철거비용 등인 경우에는 토지분 취득세과세표준에 해당하는 것이고, ② 신건물을 신축하기위하여 사용 중인 기존건물을 철거하는 경우 당해 건물의 미상각장부잔액과 철거비용은 전액 당기비용으로 처리하는 것이므로 건물의 신축·재축 또는 개수한 경우에 발생한 철거비용 등은 건물분 취득세과세표준에 포함하지 아니한다. 4. 구축물의 취득원가에 해당하는 비목 (1) 비목범위 위의 예시한 부대지출 비목 중에서 토지의 취득원가에 가산하는 대상이 되는 것은, ⑦ 바닥의 아스팔트포장 공사비 ⑧ 석축·옹벽·구조물 공사비용 등을 들 수 있다. (2) 회계처리와 과세구분 구축물의 취득부대비용에 해당하는 위의 비목들은 지출시 구축물의 취득원가에 가산한다. 따라서 기업회계기준의 회계처리상 구축물 원가에 가산하고 법인세법상 이를 당해 구축물의 원가로 보아 감가상각비계산 등 법인의 각 사업연도소득 법인세 과세표준을 계산한다. 또한 지방세법상으로는 구축물이 지방세법에 의한 취득세과세물건에 해당하는 경우에는 관련 취득부대비용도 당연히 취득세 과세표준에 포함된다(법인세법상의 구축물의 범위와 지방세법상의 구축물의 범위가 상호 다르며 지방세법시행령 제75조의2의 구축물에 한하여 취득세 과세함). 부가가치세법상으로도 구축물관련 매입세액은 토지관련매입세액과는 달리 공제의 대상이 되는 바, 구축물원가의 구분과 매입세액공제의 예를 들면 다음과 같다. 1) 아스팔트포장공사용역은 공제대상임(심사 97부가8119,1997.12. 5) ① 법인세법시행규칙(감가상각 대상 자산)의 규정상 구축물에 해당하는 포장도면(콘크리트바닥, 포장도로, 연와바닥, 돌바닥, 아스팔트바닥)의 공사용역은 매입세액이 공제되는 것임 ② 비록 세금계산서상의 품목의 기록이 부지조성공사로 되어 있더라도 실질이 진입도로 포장공사이면 매입세액공제대상임 2) 주차장 운영업 영위를 위한 콘크리트포장공사관련 매입세액은 공제대상임(부가 46015 - 423,1996. 3. 4) 3) 조경공사비매입세액은 구축물관련 매입세액임(국심 94중3952,1994. 9.30) 자연휴양림의 통나무집 옆에 나무를 심고 돌을 쌓는 정원을 조성하는 공사의 매입세액은 구축물인 정원관련매입세액이므로 공제대상임 4) 도로공사비 중 공제와 불공제의 구분 예(국심 95중199,1995. 6.17)

지 출 내 역	공 제 대 상	불 공 제 대 상
토목공사비		○
석축공사비	○
옹벽공사비	○
구조물공사비	○
발파공사비		○
철근공사비	○
흄관공사비	○
레미콘공사비	○
전주이설공사비		○
합판공사비	○

5. 건물취득원가에 해당하는 비목 (1) 비목범위 위의 예시한 부대지출 비목 중에서 건물의 취득원가에 가산하는 대상이 되는 것은, ④ 건물신축시의 설계비용 ⑤ 환경영향 평가연구 용역비·견본주택(모델하우스)설치비 ⑥ 전기·수도 및 가스 인입선 공사비용 ⑨ 지하층 터파기 공사비 ⑩ 흙막이 공사비 ⑪ 펜스설치비용 ⑫ 철거건물의 장부가액 등을 들 수 있다. 건축물관련매입으로 구분되는 위의 비목은 건물의 원가에 산입되며 관련매입세액은 공제대상이 되는 것이다. (2) 건축물관련매입세액(공제대상) 1) 파일공사비매입세액은 공제대상임(심사경인 94 - 616,1994.10. 7) 공장신축시 지반침하방지 등을 위한 파일공사비에 대한 매입세액은 공제대상임(건물공사로 봄) 2) 지하층터파기·흙막이공사는 건물에 대한 자본적지출임(심사부산 94 - 242,1994. 5.20) 과세건물을 신축하는 경우에 지하층을 신축하기 위하여 필요한 터파기 및 잔토붕괴를 막기위한 흙막이공사에 관련된 매입세액은 건물에 대한 자본적지출에 대한 매입세액으로 보아야 할 것이고 매출세액에서 공제하는 대상임 3) 지하토목공사의 중기사용료 버팀목·버팀철근 등의 매입세액은 공제대상임(부가 46015 - 240,1993. 3. 5) 과세건물을 신축하는 경우에 지하건물을 신축하기 위하여 필수적으로 따르는 지하토목공사의 중기사용료 버팀목·버팀철근 등의 매입세액은 공제대상임 4) 건물신축관련 제반용역비는 건물의 취득원가에 가산함(법인 46012 - 1477,1993. 5. 2) 건물의 신축을 위하여 지출하는 제반용역비는 건물의 취득원가에 포함하는 것임(토지관련매입세액이 아니므로 공제대상임) 5) 수주비는 건설공사원가가 아니고 판매관리비임(건설업회계처리준칙 제7조 제5항) ① 입찰, 견적서작성 및 중개수수료 등 수주 및 기타 판매활동에 수반하여 발생한 경비(이하 수주비라 함)는 공사원가에 포함시켜서는 안되고 발생시 판매비용으로 처리하여야 한다. 6) 교통영향평가용역비는 건축비에 포함됨(세정13407 - 623,1996. 6.15) 신축건물의 분양광고비는 건물신축가액을 위한 비용으로 볼 수 없으나 교통영향평가를 위한 용역비는 건축비에 포함됨 7) 환경영향평가연구용역비·모델하우스설치비용은 건물의 취득가액에 산입함(법인 46012 - 415,1998. 2.18) 8) 전기·수도·가스 인입선 공사비 신축건물관련 전기·수도·가스 인입선 공사비는 건물의 취득가액에 산입함(세정 13407 - 334,1999.12.22)