▣ 기존건물의 장부가액과 철거비용의 세무처리

기존건물·토지 구입시	사용 중인 건물
토지원가로 처리	당기비용 처리

▣ 신축, 개축, 재축하는 건물의 장부가액과 철거비용은 비용처리하고 새로이 지출한 금액은 신규취득자산으로 보아 내용연수 적용 ▣ 상각완료자산의 자본적지출은 당초 신고연수에 따라 감가상각 이번 호에서는 고정자산 감가상각비에 대한 몇 가지 쟁점사항을 정리해 보고자 한다. 1. 철거건물의 장부가액과 철거비용 (1) 기업회계기준 해석의 내용 ① 내용 아파트 또는 상가 등 신건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존건물을 철거하는 경우 당해 건물의 미상각장부가액과 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다. 다만, 신건물을 신축하기 위하여 기존건물이 있는 토지를 취득하고 당해 건물을 철거하는 경우 기존건물의 철거관련비용(철거된 기존건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한다)은 토지의 취득원가에 산입한다(해석 46－55, 1999. 6.29). ② 논리적 근거 신건물을 신축하기 위하여 철거되는 구건물은 더 이상 자체적으로 미래의 경제적 효익을 제공하지 못하므로 자산성이 없고, 회사가 사용 중인 기존건물을 철거한다는 의사결정은 당해 구건물의 내용연수에 대한 추정의 변경에 해당하고, 이 경우 당해 자산의 내용연수는 더 이상 존재하지 않으므로 미상각장부가액을 전액 상각하고 관련철거비용은 당기비용으로 처리하여야 한다. 다만, 기존건물과 토지를 일괄취득하였으나 신건물을 신축하기 위하여 기존건물을 사용하지 않고 철거하는 경우 취득가액은 전액 토지의 취득원가로 처리하고 기존건물의 철거관련비용(철거된 기존건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한다)은 토지를 의도했던 대로 사용할 수 있는 상태에 이르기까지 부수적으로 발생한 취득부대비용으로 보아 토지의 취득원가에 산입한다. (2) 법인세법기본통칙의 내용 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 하나(法通 23－31…1 Ⅰ) 그 외의 사유로서 기존 건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다(法通 23－31…2 Ⅴ). 본 기본통칙의 내용은 2001.11. 1.이 속하는 사업연도에 철거하는 분부터 적용한다(기본통칙 부칙 4 ②). (3) 기업회계와 법인세법의 차이 기업회계기준해석의 내용과 법인세법기본통칙의 내용은 동일하므로 기업회계와 법인세법의 차이는 발생되지 아니한다. 2. 개축하는 건축물의 내용연수의 적용 (1) 법인세법기본통칙의 내용 기존건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적지출액은 기존건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존건축물의 수선이 건축법시행령 제2조에 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 당기의 비용으로 처리하고 그 외 새로이 지출한 금액은 신규취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다(法通 23－26…7). 이 경우 신축이란 건축물이 없는(기존건축물이 철거 또는 괴멸된 경우를 포함) 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것을 말하며, 부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함한다. 또 개축이란 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말하며, 재축이란 천재·지변 기타 재해에 의하여 괴멸된 건축물에 대하여 개축에 해당하는 행위를 다시하는 것을 말한다(건축법시행령 2). 본 법인세법기본통칙은 2001.11. 1.이 속하는 사업연도에 철거하거나 신축·개축하는 분부터 적용한다(기본통칙 부칙 4 ②). (2) 사례

(주)A는 당기(2002. 1. 1∼12.31) 기존의 낡은 건물을 다음과 같이 리모델링 하였다. 이에 대한 세무처리를 하라. ① 기존건물의 취득일자：1980. 4.16. ② 2001.12.31. 현재의 장부가액 취득원가 1,200,000,000 감가상각누계액 1,050,000,000 ---------------- 장부가액 150,000,000 ================= ③ 기존건물의 철거일자：2002. 2. 1. ④ 철거비용：20,000,000원(VAT 별도) ⑤ 리모델링 건물의 완공일자：2002.10. 1. ⑥ 리모델링건물은 관할구청으로부터 개축허가를 받았으며 철근콘크리트조로 건설하였다. ⑦ 개축에 소요된 금액：2,000,000,000원 (VAT 별도) ⑧ 기존 철근콘크리트조 건물에 대하여 신고한 내용연수는 40년이다. 【해설】 ① 기존건물의 철거시 회계처리 차) 감가상각 누계액 1,050,000,000 대) 건 물 1,200,000,000 유형자산처분손실 150,000,000 ② 철거비용 차) 수선유지비 20,000,000 대) 현금·예금 22,000,000 부가가치세 대급금 2,000,000 ③ 리모델링 건물의 완공시 회계처리 차) 건 물 2,000,000,000 대) 현금·예금 2,200,000,000 부가가치세대급금 200,000,000 ④ 기말감가상각비 계상 차) 감가상각비 12,500,000* 대) 감가상각누계액 12,500,000 1 3 *2,000,000,000 ×---- × -----＝12,500,000 40 12

3. 감가상각이 완료된 자산에 대한 자본적지출 감가상각이 완료된 고정자산에 대하여 자본적 지출이 발생한 경우에는 당초 신고한 내용연수에 의한 상각률에 따라 이를 상각한다(法通 23－28…2).

【사례】상각완료자산의 자본적지출 (1) 당 법인의 사업연도는 1. 1∼12.31.이다. (2) 2001.12.31. 현재 기계 A의 내역은 다음과 같다. 취득원가 150,000,000원 감가상각누계액 149,999,000원 ---------------- 장부가액 1,000원 ================= (3) 2002. 6.15.에 자본적 지출 50,000,000원이 발생하였다. (4) 기계장치에 대하여 신고한 내용연수는 5년이다. <요구사항> 정액법인 경우와 정률법인 경우의 2002사업연도부터 2004사업연도의 감가상각범위액을 계산하라. 【해설】 1. 정액법인 경우 (1) 2002년의 감가상각범위액 (장부상 취득원가＋전기말까지 자본적 지축의 누계＋당기 자본적 지출)×상각률 ＝200,000,000원×0.2(5년의 정액법 상각률) ＝40,000,000원 (2) 2003년의 감가상각범위액 200,000,000원×0.2＝40,000,000원 그러나 2003년말의 미상각잔액이 10,001,000원(＝200,000,000원－189,999,000원)이므로 10,000,000원만 감가상각한다. 2. 정률법인 경우 (1) 2002년의 감가상각 범위액 (장부상 취득원가－기초감가상각누계액)×상각률 ＝(150,000,000원＋50,000,000원－149,999,000원)×0.451(5년의 정률법 상각률) ＝22,550,451원 *2002년말 감가상각누계액＝149,999,000원＋22,550,451원＝172,549,451원 (2) 2003년의 감가상각범위액 (200,000,000원－172,549,451원)×0.451＝12,380,197원 *2003년말 감가상각누계액＝172,549,451원＋12,380,197원＝184,929,648원 (3) 2004년의 감가상각범위액 ① 계산상의 금액 (200,000,000원－184,929,648원)×0.451＝6,796,728원 ② 당기 계산상의 상각비를 반영한 후의 금액 200,000,000원－184,929,648원－6,796,728원＝8,273,623원 동 금액이 취득가액의 5%(200,000,000원×5%＝10,000,000원) 이하이므로 당기 상각범위액에 가산한다. ③ 당기 상각범위액 200,000,000－184,929,648원－1,000원＝15,069,352원