李 正 新/변호사, (주)영화·조세통람 사이버 상담위원 목차 1. 들어가며 2. 부동산임차권의 강화 *1)*1)*2)*2) (1) 대항력 강화 (2) 제3자가 임차권을 침해하는 경우： 방해배제 *3)*3) (3) 임차권의 처분가능성 (4) 임차권의 존속보장 3. 주택임대차보호법의 주요 내용 *4)*4) (1) 적용범위*5)*5)*6)*6)*7)*7)
1. 들어가며 2. 부동산임차권의 강화 (1) 대항력 강화 (2) 제3자가 임차권을 침해한 경우：방해배제 (3) 임차권의 처분가능성 (4) 임차권의 존속보장 3. 주택임대차보호법의 주요 내용 (1) 적용범위 (2) 주택임대차의 대항력 (3) 주택임대차의 존속과 관련된 규정 (4) 차임증감청구권 (5) 보증금의 회수 (6) 보증금 중 일정액의 보호 (7) 임차권 등기명령제도 4. 맺음말 주지하는 바와 같이 임대차는 당사자 일방(임대인)이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다(民法 618). 그러므로 원칙적으로 임대차는 목적물이 동산이건 부동산이건 위와 같은 채권계약에 의하여 성립되고 발효될 것이지만, 몇 가지 특수한 경우에는 특별법을 두어 규제하고 있다. 즉, 농지의 임대차에 관하여는 농지법, 주거용 건물(주택)에 대하여는 주택임대차보호법이 우선 적용되며, 상가 등에 대하여는 상가건물임대차보호법이 규율하고 있다. 특별법들은 모두 근대사법원리에 사회복지국가원리가 가미된 강행법규적 성격을 가지고 있다. 위와 같은 특별법 제정에 따라 일반법인 민법의 임대차에 관한 규정은 동산의 임대차와 농지가 아닌 일반 토지의 임대차, 그리고 주택과 상가건물이 아닌 일반 건물의 임대차에 관하여서만 일반적으로 적용되게 되었고, 특별법우선의 원칙에 따라 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등에 규정이 없는 사항에 대하여 적용된다. 이 글에서는 각종 임대차 중 주택임대차, 특히 주택임대차보호법상의 주택임대차에 대하여 살펴볼 계획이다. 1981년에 제정된 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 대하여만 적용되는 것으로 적용대상을 한정하는 바람에 상가건물을 임차하여 영업활동을 하고 있는 수 많은 임차인을 외면하는 절름발이 법률이라는 비난을 받았었는데, 2001년 말 상가건물임대차보호법이 제정되고 시행령이 만들어져 2002.11. 1.부터 시행하게 됨에 따라 많은 상인들이 보호받을 수 있게 된 점은 매우 고무적이다. 그러나 좋은 임대인을 만나는 것이 복이다라는 말이 있는 것처럼 법적 약자인 임차인의 보호에도 관심을 두는 것은 당연한 일일 것이다. 다음에서는 주택임대차보호법에 대한 일반적인 특징을 살펴보고, 주택임차권의 대항력과 보증금에 대한 설명을 하기로 한다. 부동산의 임대차는 주거·생산 기타 경제활동의 목적에서 광범위하게 이용되고 있지만 임대인과 임차인이 대등한 자격에서 계약을 체결하기에는 어려운 것이 현실이라서, 임차인의 권리를 확장하는 방향, 즉 채권인 임차권을 물권과 비슷하게 취급하려는 방향(임차권의 물권화)으로 입법이 되고 있는 것이 세계적인 추세이다. 김준호, 민법강의. 법문사. 1999년. 1003쪽 부동산 임차권 강화는 대체로 ① 대항력의 강화, ② 임차권 침해에 대한 배제, ③ 임차권의 처분, ④ 임차권의 존속보장 등 4가지를 드는 것이 보통이다. 곽윤직, 채권각론, 법문사, 1999년, 339쪽 임대차의 목적물이 양도·경락된 경우 임차인은 신소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는가 하는 문제이다. 이 점에 관하여 민법은 부동산 임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 규정하여(民法 621 ①) 임차권의 등기 가능성만을 인정하였지만, 주택임대차보호법은 임차인은 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 대항력이 있다(주택임대차보호법 제3조 제1항)고 규정하여 주택임차인의 대항력을 강화하였다. 여기서 임차권이 대항력을 가진다는 것은 임대물의 소유권이 양도되는 때에 임대인이 지위도 함께 양수인에게 이전하는 것으로 보게 된다는 뜻이므로 임차인이 신소유자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미하게 된다. 그러나 본래 부동산거래의 공시방법인 등기제도에 대한 예외를 인정하였다는 점에서 주택의 인도와 주민등록 혹은 사업자등록을 신청한 때(상가건물임대차보호법 제3조 제1항)에 대한 명확한 해석에 대하여는 문제가 남아 있다. 물권이 침해가 있는 경우 물권에 기하여 방해배제를 청구할 수 있듯이 채권으로서의 임차권에 대하여 제3자의 침해가 있는 경우 임차인이 임차권 자체에 기하여 방해배제를 청구할 수 있는가 하는 문제인바, 다수설은 임차권이 대항력을 갖추었다면 인정하여야 한다고 한다. 김준호, 전게서, 1004쪽 본래 임차권의 양도와 전대의 자유는 인정되지 않으며 임대인의 동의가 있는 경우 적법성이 확보된다(民法 629). 그러한 임차권을 물권처럼 처분할 수 있도록 하는 것은 임차인을 좀 더 강하게 보호하는 것이 될 수 있을 것이다. 주택임대차보호법에서는 사실상 혼인관계에 있는 자와 법률상 상속인이 공동생활을 하지 않은 경우에 한하여 특별규정을 두고 있다(제9조). 채권인 임차권을 물권의 존속기간에 버금갈 만큼 장기로 허용한다면 그 만큼 임차권이 강화되는 효과를 가져 올 수 있다. 민법은 최단기간에는 아무런 제한규정 없이 오로지 장기에 관한 규정만을 두었는데, 주택임대차보호법에서는 최단기간을 2년으로 보장하고 있다(제4조). 현행 주택임대차보호법은 1981년 제정된 이래 여섯 차례의 개정을 거쳤다. 그중 3차 개정과 6차 개정은 다른 법령의 개폐로 인한 조문 및 용어 정비였으므로 실질적으로는 네 차례의 개정이 있었던 셈이다. 그 주요 내용을 보면 다음과 같다. 1차 개정 : 1983.12.13. 2차 개정 : 1989.12.30. 3차 개정 : 1997.12.13. 4차 개정 : 1999. 1.21. 5차 개정 : 2001.12.29. 6차 개정 : 2002. 1.26. ① 이 법의 적용대상은 주거용 건물이다. 주거용 건물에만 적용되므로 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용의 건물에는 적용되지 아니한다. 즉, 이 법은 주택이 전부 또는 일부의 임대차(제2조 전단)와 그 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우(같은 조 후단)에 적용된다. 제2조 후단은 1차 개정시 추가된 내용임. 그러므로 주거용 건물에 대하여 명확히 할 필요가 있는바, 통상의 경우에는 판단하기에 어려움이 없겠으나 구체적으로 분쟁이 발생한 경우 그 구별이 쉽지 않은 경우가 많다. 주의할 점은 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법의 적용을 받는 주택에 포함되지 않는다는 것이다. 여관의 방 한 칸을 내실로 사용하는 경우나 다방에 방 두 개가 딸린 경우에는 그 방을 주거목적으로 사용하더라도 그것은 비주거용 건물의 일부가 주거목적에 사용되는 것에 불과하므로 적용되지 않게 된다. 대법원 1987. 4.28. 86다카2407 판결, 대법원 1996. 3.12. 95다51953 판결 등 주거용 건물인지 여부에 대하여는 임대차의 목적, 건물의 위치와 구조 등을 종합적으로 판단하여 결정하여야 한다는 것이 법원의 태도이다. 대법원 1996. 3.12. 95다51953 판결 그동안 주택임대차보호법의 대상이 되는지 여부에 대하여 논란이 되었던 것은 주거용도 이외의 비주거용으로도 겸용하고 있는 건물인 경우였는바, 법원의 태도를 사안에 따라 정리하면 다음과 같다.
┌─────────────────┬─────────────────┐ │ 사 항 │ 법원의 태도 │ ├─────────────────┼─────────────────┤ │여인숙을 경영하기 위하여 임차한 방│주거용 건물이라 할 수 없음 │ │중 1칸을 임차인이 내실로 사용 │ │ ├─────────────────┼─────────────────┤ │영업을 하기 위하여 임차한 공간 중 │주거용 건물임 │ │절반 이상이 주거용으로 쓰이는 경우│ │ ├─────────────────┼─────────────────┤ │오피스텔※ │일상생활에 필요한 가재도구를 갖추 │ │ │고 생활하는 경우 주거용 건물임 │ ├─────────────────┼─────────────────┤ │주택의 지하실, 지하주차장, 옥탑 등│· 단독주택인 경우 : 보호대상 │ │ │· 공동주택의 경우 : 보호대상 아님│ └─────────────────┴─────────────────┘※ 오피스텔은 도시계획법상 업무시설 또는 근린생활시설로 되어 있어 용도변경을 하지 않으면 건축물관리대장 또는 부동산등기부에 등재된 경우라 할지라도 주민등록전입신고를 할 수 없는 문제점이 있음. 다만 실무상으로는 실질적으로 주거용도이고 임대차계약 당사자 사이에 주거용으로 사용하는 것을 용인한 경우 담당공무원의 실사를 거쳐 주민등록전입을 받아들이고 있음. ② 일시 사용을 위한 임대차는 이 법의 적용대상이 아니다(제11조). 그러나 일시사용이라는 말은 임대차가 비교적 단기인 것을 의미할 뿐 매우 주관적인 개념이어서 일시 사용인지 여부는 임차인 보호필요성에 따라 구체적으로 판단하여야 할 것이다*8). *8) 이와 관련된 판례는 대법원 1994. 1.28. 93다43590 판결 ③ 한편 채권적 전세(미등기 전세)의 경우에도 이 법의 적용대상이 됨을 명백히 밝히고 있다(제12조). ④ 그러나 주택임대차보호법은 자연인의 주거생활의 안정을 보호하기 위한 것이므로 법인의 경우에는 성질상 당연히 그 적용이 배제된다*9). *9) 대법원 1997. 7.11. 대법원96다7236 판결 (2) 주택임대차의 대항력 임차인의 대항력이란 임차기간 중 그 임차주택이 매매, 경매 등의 사유로 소유자의 변동이 있는 경우에도 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임차기간이 만료될 때까지 자신의 임차권을 주장하여 계속 사용·수익할 수 있는 것을 말한다. 1) 대항요건 앞에서 본 바와 같이 본래 임대차는 채권계약의 하나로서 그 효력은 상대방에게만 주장할 수 있는 상대적 효력을 가질 뿐이어서 제3자에게 미치지 아니하는 것이 원칙이나, 임대차의 물권화 경향의 일환으로 주택임대차보호법은 제3자에게 대항할 수 있는 경우를 규정하고 있다. 즉 주택임대차의 경우 등기가 없더라도 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항)고 규정하여 대항력을 부여하고 있다. 민법상 임대차계약도 임차권등기를 하면 대항력이 생기지만 이 법은 등기에 의한 공시방법이 아닌 주택의 인도와 주민등록을 공시방법으로 채택하였다는 점에서 특별한 의미를 가진다. ① 주택의 인도(引渡) 주택의 인도란 임차주택에 대한 점유의 이전을 말하는바, 임차인이 임차주택의 열쇠를 건네받고 현실적으로 입주하는 형태의 현실인도가 보통이다. 판례는 현실인도 이외에 이미 임차하여 거주하는 주택을 신소유자와 계약하여 계속 거주하는 형태인 간이인도*10)를 인정하고 있다. 그렇다면 이미 제3자가 살고 있는 주택을 임차하여 그 주택의 인도청구권을 양도받아서 자기가 그 제3자로부터 인도받기로 한 경우와 같은 반환청구권의 양도에 의한 인도 및 자기소유의 주택을 타인에게 양도한 후 다시 양수인과의 임차계약으로 계속 점유하는 점유개정에 의한 인도도 주택임대차보호법상 주택의 인도로 볼 수 있을 것이다. *10) 대법원 1999. 4.23. 98다32939 판결. 1995. 6. 5. 94마2134 판결. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다는 것이므로 간접점유를 인정하고 있는 것이다. ② 주민등록 주민등록은 주민의 주거관계를 파악하고 인구동태를 명확히 하여 행정사무의 적정을 위하여 30일 이상 거주할 목적으로 주소·거소를 가진 자는 행정기관에 이러한 사항을 신고하여 등록하게 하는 제도인바, 주민등록의 변경절차는 전입신고 주민등록표 이송 주민등록표 정리·작성의 순서로 진행되므로 전입신고를 하더라도 주민등록이 될 때까지는 시간적 간격이 있게 마련이다. 그 공백을 메우기 위하여 주택임대차보호법은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보고 있다(제3조 제1항). 주민등록에 일종의 등기와 같은 공시력을 인정한 것이다. 그러나 주민등록 요건과 관련하여서는 구체적 사안으로 들어가면 복잡한 사안들이 많이 있다. 법원의 판단을 간단히 정리하면 다음과 같다*11). *11) 아래 표에서 정리한 것 이외에도 매우 많은 판례가 쌓여 있다. 그 판례들은 법원이 법적 안정성과 사안에 대한 구체적 타당성을 도모하기 위하여 노력하고 있다는 증거로 볼 수 있다. 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호한다는 취지 하에 만들어졌지만 소수의 조문으로 실생활을 모두 규제하기가 힘이 들기 때문에 많은 부분이 법원의 법해석과 적용을 통하여 보충되고 있다.
┌─┬────────────────────────────────┐ │ │ 법 원 의 판 단 │ ├─┼────────────────────────────────┤ │1 │주민등록은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대 │ │ │항력을 유지하기 위하여는 계속 존속하고 있어야 한다. │ ├─┼────────────────────────────────┤ │2 │임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임 │ │ │차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우 대항력은 │ │ │유지된다. │ ├─┼────────────────────────────────┤ │3 │주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고, 그 배우자나 │ │ │자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. │ ├─┼────────────────────────────────┤ │4 │주민등록의 지번과 실제 임차주택의 지번이 불일치하는 경우 그 │ │ │효력은 불일치된 원인의 귀책여부에 따라 판단하여야 한다. │ │ │· 단독주택, 공동주택 중 아파트 등 : 대체로 대항력을 부인 │ │ │· 공동주택 중 다가구주택 : 대체로 대항력 인정 │ ├─┼────────────────────────────────┤ │5 │현관문의 표시대로 전입신고를 한 경우 공시방법으로 유효하다는 │ │ │판결(대법원 2002. 5.10. 2002다1796 판결)과 대항력이 없다는 판결 │ │ │(대법원 1995. 8.11. 95다177) 있음. │ └─┴────────────────────────────────┘2) 대항력의 내용 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차인은 제3자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있게 되는데, 여기서 제3자는 임차주택의 양수인, 경락인, 저당권자와 같은 담보권자, 일반채권자와 용익물권자 등으로 분류할 수 있다. ① 임차주택의 양수인 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장하는 것이 대항력 부여의 주된 취지이다. 그래서 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자*12)(상속이나 경매 등으로 임차물의 소유권을 취득한 자)는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있다(임대차의 당연 승계, 제3조 제2항). *12) 양도담보권자는 제외. 대법원 1993.11.23. 93다4083 판결 임대차의 당연승계란 종전의 임대인이 임대차관계에서 탈퇴하고 양수인 등이 그 관계에서 발생하는 모든 지위를 승계하는 것을 말하므로, 임대차 종료 후 임대인이 목적물을 제3자에게 양도한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(제4조 제2항). ② 저당권자 등 담보물권자*13) *13) 담보물권자와의 선후관계에 대하여는 기술적인 면이 많이 고려되므로 복잡한 인상을 준다. 어느 경우이든 합리적인 결과를 도출하여야 하는 법원은 이에 관하여 많은 판례를 남기고 있고, 이에 관하여는 민사집행 제도의 이해와 병행되어야 한다. 저당권자 등 담보물권자 등과의 관계에 있어서는 대항요건의 선후를 기준으로 그 우열이 가려진다. 그러므로 임차인보다 선순위 저당권이 있는 경우에는 비록 후순위 저당권의 실행으로 경락이 된 경우에도 경락인은 임대인의 지위를 승계하지 않게 된다*14). *14) 근저당권 설정등기와 제3의 집행채권의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 제3집행채권자의 신청에 의하여 강제경매 결과 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되고, 이는 임차권 보다 선행된 담보물권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에도 맞지 않기 때문에 그 임차권은 경락인에게 대항할 수 없는 것이다. ③ 대항력 있는 임차인의 점유부분이 선순위 전세권자와 다른 경우 그 대항력은 존속된다. 즉 선순위 전세권은 건물의 2층 부분을 목적으로 하고, 전세권 등기 후 임차인이 1층 부분을 목적으로 임차하여 대항요건을 갖춘 경우 전세권이 경락으로 소멸되더라도 임차권이 경락으로 소멸되지 않는다. 또한 대항력 있는 임차인이 전세권 등기를 한 후 그 전세권자로서 배당을 요구하여 일부를 배당받은 경우 주택임차인으로서의 우선변제권은 근거규정 및 성립요건을 달리하므로 전세권자로서 배당에 참가하여 일부 배당받은 사유만으로는 임차권자로서 우선변제청구가 제한되지 않는다*15). *15) 대법원 1993.12.24. 93다39676 판결 ④ 기타 제3자로는 보통 용익물권자와 일반채권자 등을 들 수 있는데, 먼저 동일 주택에 용익물권자의 권리와 임차권이 병존하거나 또는 여러 임차권끼리 충돌하는 경우에는 먼저 대항요건을 구비한 자가 우선한다. (3) 주택임대차의 존속과 관련된 규정 1) 임대차기간 최장기에 대하여는 민법의 규정이 적용된다. 따라서 최장기는 원칙적으로 20년을 넘을 수 없으며, 20년을 넘은 기간으로 약정한 때에는 20년으로 단축된다(民法 651 ①). 그러나 20년 경과로 임대차가 만료된다 하더라도 당사자의 합의로 10년을 넘지 않는 범위에서 기간을 갱신할 수 있고, 그 갱신회수에 관하여는 아무런 제한이 없다(民法 651 ②). 한편 주택임대차의 최단기는 2년이며, 2년 미만으로 약정한 경우 임차인은 법 제4조 제1항 본문을 주장하여 2년을 주장할 수도 있고, 단서규정을 주장하여 약정한 기간을 주장할 수도 있다. 다만, 임차인의 귀책사유*16)가 있는 경우에는 2년이 되지 않더라도 임대인의 해지권을 인정하여야 할 것이다. *16) 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 임차권의 양도 또는 전대한 경우 등 2) 임대차계약의 갱신 합의갱신은 기간만료 이전에 당사자의 합의로 이루어지는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 전 임대차와 동일한 내용을 계약으로 할 것이다. 만약 보증금을 증액하기로 합의하였다면 증액된 부분에 대해서는 합의 갱신한 이후부터 대항력과 우선변제권이 있다. 한편, 묵시의 갱신은 임대인이 기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 2년으로 의제된다*17). 이 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(법 제6조의2). *17) 대법원 1992. 1.17. 91다25017 판결 (4) 차임증감청구권 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액이 있는 경우에는 차임의 5%를 넘지 못하게 하였고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다(제7조, 시행령 제2조). (5) 보증금의 회수 임대인의 채권자에 의한 강제집행이나 담보권 실행으로 또는 임대인의 국세체납으로 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우, 임대차계약을 확정일자 있는 증서로 작성하고 또 대항력을 갖춘 주택임차인은 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의2 제1항 본문). 다만, 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 경락인이나 양수인에게 인도하여야 한다(제3조의2 제2항). 그러므로 임차주택의 반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 상호 동시이행의 관계에 있는 것이다*18). 그러나 임차인이 회수할 수 있는 보증금은 임대인에게 부담하는 차임은 물론 임차주택을 명도할 때까지 임대차로 인한 일체의 임대인에 대한 채권을 담보하는 것이어서 임대차 만료 이후 실제로 명도할 때까지 발생한 일체의 채권을 공제한 잔액이다*19). *18) 대법원 2002. 2.26. 2001다77697 판결 *19) 한편 법원은 경매를 통해 임대인이 바뀌는 것을 원치 않는 경우 임대차를 해지할 수 있고, 임차기간 중 경매절차에 참여하여 배당요구를 하는 것을 해지의 의사표시로 파악하며(대법원 1996. 7.12. 94다37646 판결), 이 경우 집행법원은 민사집행법 제89조(구민소법 제606조 제1항)에 의하여 임차인의 배당요구 사실을 임대인에게 통지하면 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되어 임대차관계가 해지된다고 보고 있다(대법원 예규 송민 제97－10). (6) 보증금 중 일정액의 보호 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항요건을 갖추어야 한다(제8조 제1항). 그리고 이 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정하도록 하고 있다(제3항). 한편 그에 따라 동법시행령 제4조는 우선변제를 받을 임차인의 범위를 ① 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 4천만원, ② 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)는 3천500만원, ③ 그 밖의 지역은 3천만원으로 규정하고 있으며, 보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위에 대하여서는 ① 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1천600만원, ② 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)는 1천400만원, ③ 그 밖의 지역은 1천200만원으로 하고 있다*20). *20) 보증금 등 일정액에 대하여는 시행령 제3조에서 자세히 규정하고 있다. (7) 임차권 등기명령제도 임대차가 종료되었으나 보증금을 반환받지 못한 임차인은 단독으로 임차권 등기명령을 신청할 수 있다(제3조의3). 임차권 등기명령제도의 실익은 임대차 종료 후에도 최우선변제권이나 우선변제권 등 이 법에 의한 대항력을 행사하기 위하여 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 존속시켜야 한다는 제약에서 벗어날 수 있다는 점에 있다. 즉 주거를 이전해도 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 되는 것이다. 4. 맺 음 말 이상에서 임대차, 그 중 주택임대차에 대하여 주택임대차보호법이 정하는 사항을 개략적으로 살펴보았다. 미흡하나마 주택임대차보호법이 정하는 사항을 충실히 담아 보려고 하였으나 그동안 쌓여 온 판례들을 충분히 반영하지 못하였다. 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률인바, 그동안 주거용 건물에 적용범위가 한정되었던 것이 상가건물임대차보호법이 시행됨으로 인하여 적용대상에 대한 구분이 한층 용이해졌다고 할 수 있다. 어느 경우이든 궁극적으로 문제가 발생되었을 때에는 임차인이 과연 보증금을 회수할 수 있느냐 하는 것으로 귀착된다. 보증금을 회수하기 위하여는 민사 집행제도에 대한 이해가 있어야 한다. 지면관계상 어느 나라의 집행법보다 우수하다는 우리 민사집행제도에 대한 설명은 다음 기회로 미루기로 한다.