張 泰 熙 / 재정경제부 세제실 재산세제과 [법.령 개정일자] ◇소득세법 법률 제7006호, 2003.12.30. 대통령령 제18173호, 2003.12.30. ◇조세특례제한법 법률 제7003호, 2003.12.30. ◇법인세법 법률 제7006호, 2003.12.30. [Contents] Ⅰ. 1세대1주택 양도세 비과세제도 개선 1. 1세대1주택 비과세요건 강화 2. 1세대1주택 보유기간 특례제도 폐지 3. 동일한 날에 2주택 이상 양도시 양도주택 판정 Ⅱ. 단기보유 부동산 및 다주택자 등에 대한 과세 강화 1. 단기양도 등에 대한 양도소득세율 인상 2. 1세대3주택 이상자에 대한 과세 강화 3. 1세대2주택 이상자에 대한 탄력세율 적용 4. 주택매매사업자에 대한 양도세율 적용 5. 법인의 주택양도차익에 대한 추가 과세 Ⅲ. 제도개선 및 납세편의 제고 1. 오피스텔 등에 대한 기준시가 개선 2. 증여자산 양도시 부당행위계산부인제도 개선 3. 개인과 법인간 거래시 부당행위계산부인제도 개선 4. 결손금 통산방법 명문화 5. 상속ㆍ증여받은 건물의 취득가액 산정방법 개선 6. 증여의제 과세재산의 취득가액 산정방법 개선 7. 1세대3주택 이상 실거래가액 과세제도 개선 Ⅰ. 1세대1주택 양도세 비과세제도 개선 1. 1세대1주택 비과세요건 강화(所令 154) 1) 개정내용

종 전	개 정
① 서울, 과천, 신도시 지역 －3년 이상 보유하고, 보유기간 중 1년 이상 거주 * 신도시 지역：택지개발촉진법의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정.고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ② 기타지역：3년 이상 보유	① 서울, 과천, 신도시지역 －3년 이상 보유하고, 보유기간 중 2년 이상 거주 ② 기타지역：종전대로

1) 개정이유 ◇1세대1주택 비과세의 거주요건을 1년에서 2년으로 강화하여 －장래 집값 상승을 기대하고 전세자금, 융자 등을 통해 주택을 구입하는 등 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례 방지 2) 적용시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 ◇다만, 다음의 경우에는 비과세 여부 판단시 종전규정 적용 ① 시행일 현재 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대2주택을 보유하고 있는 경우 ② 시행일 현재 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대2주택을 보유하고 있는 경우 *참고- 일시적인 1세대2주택 비과세 경과조치 내용 ① 대체취득을 위한 일시적인 1세대2주택 ◇1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 시행일(2004. 1. 1) 이전에 대체취득을 위한 일시적인 1세대2주택이 된 경우：3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) ② 혼인을 위한 일시적인 1세대2주택 ◇1주택을 보유하고 있는 자가 1주택을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대2주택을 보유하게 되는 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 시행일(2004. 1. 1) 이전에 혼인을 위한 일시적인 1세대2주택이 된 경우：3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) ③ 동거봉양을 위한 일시적인 1세대2주택 ◇1주택을 보유하고 있는 1세대가 1주택을 보유하고 있는 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대2주택을 보유하게 된 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 시행일(2004. 1. 1) 이전에 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우：3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시) 2. 1세대1주택 보유기간 특례제도 폐지(所令 155 17)

종 전	개 정
□ 1세대1주택 비과세 요건 ◇일반적인 경우 －서울, 과천, 5대신도시：3년 이상 보유, 보유기간 중 1년 이상 거주(2004. 1. 1. 이후 2년) －기타지역：3년 이상 보유 ◇1999. 1. 1～12.31.기간 중 매매계약을 체결하여 취득한 주택의 경우 －서울, 과천, 5대신도시：1년 이상 보유, 보유기간 중 1년 이상 거주 －기타지역：1년 이상 보유	>1년간 유예 후 폐지

1) 개정이유 ◇서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 거주로 거주기간이 강화된 것과 과세형평 도모 2) 적용시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 ◇다만, 2004.12.31.까지 양도하는 주택의 경우에는 종전규정 적용 3. 동일한 날에 2주택 이상 양도시 양도주택 판정(所令 154 ⑨)

종 전	개 정
◇동일한 날에 2주택 이상 양도시 비과세대상 주택은 다음 순서에 의함(所通 89－20) ① 보유기간이 가장 긴 주택 ② 거주기간이 가장 긴 주택 ③ 양도당시 거주 주택	◇납세자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보도록 법령에 명확히 규정 ⇒ 거주자가 선택하는 주택을 비과세대상 주택으로 판정 ※ 1세대3주택 이상 중과 등 주택 양도에 대해 동일하게 준용

1) 개정이유 ◇납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의할 수 있도록 명확히 규정 2) 적용시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 Ⅱ. 단기양도 및 다주택자 등에 대한 과세 강화 1. 단기보유 부동산 등에 대한 양도소득세율 인상(所法 104)

종 전	개 정
◇부동산 양도소득세율 －1년 이상 보유：9～36% －1년 미만 보유：36% －미등기 양도：60%	◇단기양도에 대한 세율 인상 －2년 이상 보유：9～36% －1～2년 보유：40% －1년 미만 보유：50% －미등기 양도：70%

1) 개정이유 ◇단기차익 등에 대한 과세를 강화하여 부동산 투기억제 및 과세형평 제고 2) 적용시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 2. 1세대3주택 이상자에 대한 과세 강화 1) 장기보유특별공제 배제(所法 95)

종 전	개 정
◇장기보유특별공제 －3년 이상 보유재산 양도시 보유기간에 따라 양도차익의 10～30% 공제 －다만, 미등기양도자산은 장기보유특별공제 배제	－1세대3주택 이상자의 주택 양도에 대하여도 장기보유특별공제 배제

(1) 개정이유 ◇1세대3주택 이상 소유자에 대하여는 전형적인 투기거래에 해당되는 미등기 전매와 동일하게 장기보유특별공제를 배제하여 －장기보유에 따른 유인 제거로 주택 매도를 촉진하고 －주택이 재산증식 수단으로 이용되는 것을 차단 (2) 시행시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용 ◇다만, 기존 1세대3주택 이상자가 2004.12.31. 이전에 주택을 양도하는 경우는 종전과 같이 장기보유특별공제 적용 ※1년 유예를 받기 위하여는 2004. 1. 1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 2) 보유기간에 상관없이 60% 세율 적용(所法 104)

종 전	개 정
◇1세대3주택 이상자의 주택 양도시 －보유기간 등에 따라 세율 적용 .1년 미만：36% .1년 이상：9～36%	－보유기간에 관계없이 60% 세율 적용

(1) 개정이유 ◇현재는 주택보유수에 관계없이 보유기간에 따라 양도세율을 적용하고 있어 주택이 재산증식 수단으로 악용 ◇1세대3주택 이상 소유자에 대하여는 무겁게 과세하여 주택양도차익을 양도세로 흡수할 수 있도록 함. (2) 시행시기 및 적용례 ◇2004. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용 ◇다만, 기존 1세대3주택 이상자가 2004.12.31. 이전에 주택을 양도하는 경우에는 일반세율 적용 ※1년 유예를 받기 위하여는 2004. 1. 1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함. 3) 1세대3주택 이상자의 판정방법 등(所令 167의3 신설) (1) 1세대 □ 1세대1주택 적용시의 세대범위와 같음(所令 154) ◇본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 ◇다음 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정 －30세 이상인 경우 －소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 －배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ※ 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정 (2) 1세대3주택 이상 해당여부 판정시기 □ 주택양도일을 기준으로 하여 ◇당해 양도주택을 포함하여 1세대3주택 이상인지 여부를 판정함 □ 동일한 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우 ◇납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함 (납세자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄) [예] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우 .甲주택：양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용) .乙주택：양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용) (3) 1세대3주택 이상 해당여부 판정기준

1세대가 소유하고 있는 주택 중 다음의 주택을 기준으로 3주택 이상 해당여부 판정 ① (지역기준) 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외 －수도권.광역시 중 군지역 및 도농복합시의 읍.면지역 －수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역 ② (주택가액 기준) 기타지역에 소재하는 주택으로서 －3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택

□ 대상지역 ◇수도권：서울특별시, 인천광역시, 경기도 ◇광역시：부산, 대구, 대전, 광주, 울산 □ 수도권, 광역시에 해당하나 제외되는 지역 ◇수도권.광역시 중 군지역, 복합시의 읍.면지역 －경기도 가평.양평.여주.연천군 인천 강화.옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군 －경기도 평택시 포승면 등(예시) ◇수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역 ※ 수도권, 광역시 중 일부지역을 제외한 이유 ① 수도권.광역시 중 군지역, 복합시의 읍.면지역 ◇농촌지역에 해당 ◇주택보급률이 100% 이상이고 주택가격이 도시지역보다 낮음 ② 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 ◇향후 규칙에서 규정할 것이나 ◇수도권 외곽지역의 경우 주택보급률이 100% 이상이고, 주택가격이 낮음. ※ 지방을 제외한 이유 (3억원 초과 주택만 포함) ◇지방의 경우 현재에도 빈집이 많이 있고 주택보급률이 100%가 넘기 때문에 주택 투기문제가 심각하지 아니함. － 주택공가율(2000)：전국 4.47%, 제주 4.11% 경남 5.07%～강원 8.38% － 도지역 주택보급률(2002)：경기 97.7%, 제주 104.8～전남 126.3% ◇지방소재 주택을 중과대상에 포함시킬 경우 －대도시와 지방에 각각 주택을 가지고 있는 세대는 지방주택을 먼저 처분하려할 것이므로 －지방의 집값안정이나 지역경제에 영향을 줄 소지가 있음. (4) 1세대3주택 이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택 ① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

구분	대상주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (97)	◇1986. 1. 1～2000.12.31. 신축주택 ◇1985.12.31.이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택 *국민주택에 한정	◇5호 이상 임대사업자가 ◇5년 이상 임대 후 양도	◇매입임대 .5년 이상 임대시 양도세 50% 감면 .10년 이상 임대시양도세 100% 감면 ◇건설임대 .5년 이상 임대시 양도세 100% 감면
신축 주택 임대 (97의2)	◇1999. 8.20～2001.12.31. 건설 ◇1999. 8.20～2001.12.31. 분양 * 국민주택에 한정	◇2호 이상 임대사업자가 ◇5년 이상 임대 후 양도	◇양도세 100% 감면
미분양 주택 (98)	◇1995.10.31. 현재 미분양주택 ◇1998. 2.28. 현재 미분양주택 *국민주택에 한정	◇1997.12.31. 또는 1998.12.31. 이전 분양취득하여 ◇5년 이상 임대 후 양도	◇종합소득세 과세와 양도세 20% 과세 중 선택적용
신축 주택 취득 (99)	◇1998. 5.22～1999. 6.30. 자기건설 ◇1998. 5.22～1999. 6.30. 분양취득 (국민주택은 1998. 5.22～1999.12.31. 분양취득분) * 고급주택(전용 50평 이상, 기준시가 5억원 초과) 제외	－	◇취득 후 5년 내 양도시：양도소득 전액면제 ◇취득 후 5년 이후 양도시：5년간 발생 양도소득 면제
신축 주택 취득 (99의3)	◇2001. 5.23～2003. 6.30. 자기건설 ◇2001. 5.23～2003. 6.30. 분양취득 (서울, 과천, 5대신도시는 2002.12.31) *고가주택(6억원 초과) 제외	－	(위와 같음)

② 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택

구 분	60% 중과 제외요건
	임대호수	임대기간	규 모
.건설임대주택	5호 이상	임대주택법상 임대의무기간(3～5년) 이상	국민주택 규모 이하
.매입임대주택
신규사업자 (2003.10.30. 이후 사업자등록)	5호 이상	10년 이상	국민주택 규모 이하로서 국세청기준시가 3억원 이하 (양도당시를 기준으로 판정)
기존사업자 (2003.10.29. 이전 사업자등록)	2호 이상	5년 이상	국민주택 규모 이하로서 국세청기준시가 3억원 이하 (양도당시를 기준으로 판정)

ⅰ) 기존사업자의 기준 －주택시장 안정대책 발표일(2003.10.29) 이전에 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시.군.구에 등록을 한 주택임대사업자를 말함 －시.군.구에 신고를 하였으나 세무서에 신고하지 않은 경우에는 2004. 6.30.까지 세무서에 신고시 기존사업자로 인정 ⅱ) 임대주택수의 계산 －기존사업자(2003.10.29. 이전)：사업자등록시 등록한 임대주택(임대를 개시한 주택)을 기준으로 함. －신규사업자(2003.10.30. 이후)：동일 시(광역시.특별시 포함).군지역에서의 임대주택을 기준으로 제한 * 등록한 임대주택에 한함 ⅲ) 임대기간의 계산 －주택임대기간의 기산일：주택의 임대를 개시한 날 * 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 계산 －기준호수 이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외 －상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산 －기존 임대주택의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 임대기간에 포함 ※ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】의 임대기간 계산을 준용하여 적용 ⅳ) 임대주택의 사후관리 －임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년 이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택(⑧에 해당하는 주택) 양도시 일단, 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 1주택 판정 －향후 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징 .임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우 .임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우 * 수용 등 부득이한 사유가 있는 경우 예외 인정(조세특례제한법시행규칙에서 규정) ※ 양도세 감면대상 임대주택(①) 및 장기 사원용주택(③)에 대해서도 사후관리 규정 준용 ③ 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택) ④ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것 * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당 ⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택 ⑤ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 ⑥ 가격.면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택 ⑧ 상기 ①～⑥ 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택 (5) 기타 보유 주택수 판정 ◇지분으로 소유하고 있는 주택 －1주택으로 간주 －단, 공동상속 주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주 ◇다가구 주택 －하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산 ◇부동산매매업자의 재고자산인 주택 －주택수 계산시에 포함. [계 속]