서두
- 주택을 임대하여 월세수입이 있는 경우 원칙적으로 2주택 이상자에 대하여 소득세를 과세하며, 1주택자에 대하여는 소득세를 과세하지 않으나, 다만 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외합니다(소득세법 12조 2호 나목). 여기에서는 주택임대와 관련한 소득세 과세문제를 살펴봅니다.
주택임대에 대한 소득세 과세대상
현행 소득세법상 주택임대와 관련하여 소득세가 과세되는 대상을 요약하면 다음과 같습니다(「소득세법」제12조 2호 나목).
① 1주택자가 기준시가 9억원 초과 고가주택을 임대하는 경우 ② 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우 ③ 국외에 소재하는 주택을 임대하는 경우
주택(주택부수토지 포함)
“주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지를 말합니다(「소득세법 시행령」제8조의 2 2항).
주택 수의 계산
주택임대 소득세 과세 여부를 판단하는 경우 주택 수는 다음과 같이 계산합니다(「소득세법 시행령」제8조의 2 3항).
① 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 ② 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 ③ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ④ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산
보증금을 받은 경우에도 소득세가 과세되는지? 거주자가 주택과 부수토지를 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다] 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 소득세를 과세합니다. 소득세를 과세하는 총수입금액은 다음과 같이 계산합니다(「소득세법」제25조 1항). ① 장부 및 증명서류 등에 의하여 소득금액을 계산하는 경우 총수입금액에 산입할 금액＝ {해당 과세기간의 보증금－3억원}의 적수✕60%✕1/365✕정기예금이자율(4%)－임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액*1 *1 총수입금액에 산입할 금액에서 제외되는 임대사업부분에서 발생한 수입이자 할인료 및 배당금은 비치기장한 장부나 증명서류에 의하여 당해 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한하며(소득세법시행령 53조 6항), 여기에는 보험회사로부터 지급받은 저축성보험차익(과세 여부 불문)을 포함합니다. ② 추계신고하는 경우 총수입금액에 산입할 금액＝{해당 과세기간의 보증금－3억원}의 적수✕60%✕1/365✕정기예금이자율(4%)