부동산 매매 시 유의사항
계약체결 전 주의사항
- 매매계약을 체결하기 전에는 부동산등기사항증명서(법원등기소)을 열람하여 부동산 물건과 소유자가 일치하는지ㆍ담보권설정 사실 등을 확인하고, 구청에서 토지이용계획확인서ㆍ건축물대장ㆍ토지대장 등을 열람하여 해당 부동산물건에 대한 일반사항을 확인하여야 합니다.
- 매도자의 경우에는 해당물건의 양도에 따른 양도소득세가 얼마인가를, 매수자는 취득세가 얼마인가에 대하여 대략적으로도 알고 있어야 합니다.
계약체결 시 주의사항
- 계약체결 시에는 계약당사자(또는 그 대리인)임을 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기사항증명서, 토지대장 등)가 정확한지를 반드시 확인하여야 하고, 만약 부동산등기사항증명서상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우에 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정하여야 합니다.
- 매매계약체결이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나, 이중계약 등의 문제발생을 대비한 약정도 하는 것이 바람직합니다.
부동산 등기시 주의사항
가. 등기의 일반원칙
- 신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다( 부동산등기법 제22조).
- 신청방법 : 등기신청은 법이 정한 서면 또는 전자문서로 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다.
- 출석주의 원칙 : 특히 서면으로 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야 합니다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이 필수적 입니다.
나. 소유권이전 등기 시 필요한 서류
- 매도인(파는 사람)에게 받을 서류 - 등기필증(구 권리증), 위임장(등기의무자, 등기권리자, 대리인등이 명시) - 매도인 인감증명 및 주민등록초본(주소이력 포함된 것)
- 매수인(사는 사람)이 준비할 서류 - 토지대장, 건축물관리대장 1부, 주민등록등본 1부, 위임장(대리인 신청시) - 등기원인 증서 : 매매계약서 등(신고필증 또는 검인 필요) - 취득세 영수필 확인서 및 통지서 1통, 국민주택채권매입증 - 신청서 부본 2부 - 등기신청 수수료 : 매 부동산 당 15,000원(등기사항증명서 등 수수료 규칙 §5의 2)
다. 등기절차
※ 2006.1.1 이후 부동산 매매에 관한 거래계약을 체결하였을 때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 의거 거래계약일로부터 60일 이내에 실제 거래가격 등을 관할 구청에 인터넷 또는 방문 신고하여야 함.
라. 부동산거래 신고절차(기존 검인의 기능을 신고필증으로 대체)
- 인터넷 신고의 경우
- 방문신고의 경우
※ 부록(부동산 매매 등기시 참고자료)
- 인지세율
※ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세됩니다.
과세문서 세 액 부동산 소유권 이전에 관한 증서 기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우 2만원 기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우 4만원 기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우 7만원 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우 15만원 기재금액이 10억원 초과 35만원 - 제1종 국민주택채권 매입대상 및 금액표
매입대상 매입금액 소유권의 보존 또는 이전 주택 시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만 시가표준액의 13/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 19/1,000 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 21/1,000 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 23/1,000 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 26/1,000 시가표준액 6억원 이상(특별시 및 광역시) 시가표준액의 31/1,000 토지 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 25/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 40/1,000 시가표준액 1억원 이상(특별시 및 광역시) 시가표준액의 50/1,000 기타 부동산 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 10/1,000 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 16/1,000 시가표준액 2억5천만원 이상(특별시 및 광역시) 시가표준액의 20/1,000 상속 (증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우 포함) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 18/1,000 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만(특별시 및 광역시) 시가표준액의 28/1,000 시가표준액 1억5천만원 이상(특별시 및 광역시) 시가표준액의 42/1,000 저당권의 설정 및 이전(매입금액이 10억원 초과시에는 10억원으로 함) ※ 저당권 설정 금액이 2천만원 이상인 경우만 해당 ※ 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 저당권을 이전하는 경우는 제외 저당권설정금액의 10/1,000