[지방세 신고안내] 부동산 등 취득세 신고 요령
부동산 등 취득단계의 과세표준
취득세의 과세표준은 취득자가 개인인 경우와 법인인 경우 모두 유상승계취득과 원시취득은 실제 거래가액, 즉 “사실상 취득가격”으로 하고, 무상취득은 “시가인정액”을 적용하게 됩니다. “시가인정액”이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 시가로 인정되는 가액을 말합니다. 지방세법의 거래유형별 취득세 과세표준은 아래와 같습니다.
| 구 분 | 취 득 원 인 | 과 세 표 준 |
|---|---|---|
| ① 무상취득 | 상속·증여·기부 |
ㆍ시가인정액 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월(유사 부동산은 신고일)까지 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경·공매가액 또는 유사 부동산의 매매사례가액 등 ㆍ시가표준액 : 토지 및 주택(공시된 가액), 건축물 및 기타물건(과세대상별 특성을 고려하여 지자체장이 결정한 가액)
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| ② 유상승계취득 | 매매·교환 등 (대가를 지급하는 거래로 인한 취득) |
ㆍ사실상 취득가격 : 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액 ㆍ부당행위계산의 유형 : 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우
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| ③ 원시취득 | 신축, 증축, 재축 등 |
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| ④ 과세표준특례 | 차량, 기계장비 |
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| 대물변제, 교환, 양도담보 등 |
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| 합병, 분할 |
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| ⑤ 간주취득 | 개수, 지목변경, 구조변경, 과점주주 등 |
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부동산 취득 시 취득세 세율
부동산을 취득한 날부터 60일 이내*에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고ㆍ납부하여야 함
※ 6억~9억 구간 세율 계산법 : ((취득가액×2/3억원－3)×1/100)(소수점 다섯째자리 반올림) ※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐
* 다만, 무상취득·상속·실종으로 인한 경우에는 다음의 기간 내에 신고·납부 하여야 함 - 무상취득(상속 제외): 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 - 상속으로 인한 경우: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내 - 실종으로 인한 경우: 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내
과세표준 및 세율
| 구 분 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계세율 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6억 이하주택 | 85㎡ 이하 | 1% | 비과세 | 0.1% | 1.1% | |
| 85㎡ 초과 | 1% | 0.2% | 0.1% | 1.3% | ||
| 6억 초과 9억 이하 주택 | 85㎡ 이하 | 1.01%~2.99% | 비과세 | 0.2% | 해당취득세액＋0.2% | |
| 85㎡ 초과 | 0.2% | 0.2% | 해당취득세액＋0.4% | |||
| 9억 초과주택 | 85㎡ 이하 | 3% | 비과세 | 0.3% | 3.3% | |
| 85㎡ 초과 | 3% | 0.2% | 0.3% | 3.5% | ||
| 다주택자·법인 | 8%~12% | 비과세 or 0.6~1% | 0.4% | 9%~13.4% | ||
| 주택외매매(토지, 건물 등) | 4% | 0.2% | 0.4% | 4.6% | ||
| 원시취득, 상속(농지 외) | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% | ||
| 무상취득(증여) | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4% | ||
| 농지 | 매매 | 신규 | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 2년 이상 자경 | 1.5% | 비과세 | 0.1% | 1.6% | ||
| 상속 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | 2.56% | ||
취득세 과세표준액 및 세액 산출 사례
사례1) 무상취득(증여)
갑(甲)은 00구 소재 다세대 28평형(전용면적 24평)을 매매로 취득(계약일 : ′23.5.7.) 갑(甲)이 乙에게 상기 부동산을 증여할 경우(증여계약일 : ′23.8.1.), 을(乙)이 납부하여야 할 총 세액은 다음과 같음 (다세대 주택의 공동주택가격은 9천만원이며, 매매당시 가액은 1억 3천만원)
과세표준
상기 부동산 거래는 거래원인이 증여로 인한 무상취득이므로 시가인정액이 과세표준이 되고, 증여취득일 전 6개월과 취득일 후 3개월 내에 매매사례가액이 있으므로 매매사례가액인 1억 3천만원이 시가인정액, 즉 과세표준이 됨
취득세 등
4,940,000원 (취득세 4,550,000원 + 지방교육세 390,000원)
- 취득세 : 상기 사례의 경우 취득세는 130,000,000(과표)×0.035(세율)=4,550,000원 (단, 취득세의 경우 상속받은 세대의 주택유무에 따라 세율특례 적용가능)
- 농어촌특별세(취득세의 10%) : 국민주택(전용면적 85㎡이하) 규모여서 비과세
- 지방교육세(취득세율에서 1천분의 20을 뺀 세액의 20%) : 390,000원
국민주택채권매입(《부동산 매매 시 유의사항》 참조)
시가표준액인 9천만원의 2.8%인 2,520,000원이 됨
사례2) 유상취득(개인간 주택 유상 거래시)
- 물건지 ：00구 소재 단독주택(주택면적 200㎡) - 단독주택가격 ：200,000,000원(=시가표준액) - 중개업자 신고가액：230,000,000원(관할구청 검증필)
과세표준
부동산 등의 유상승계취득이므로 사실상의 취득가격을 과세표준으로 적용
취득세 등
2,990,000원 (취득세2,300,000원+농특세460,000원+지방교육세230,000원)
- 취득세：230,000,000(과표)×0.01(세율)=2,300,000원
- 농어촌특별세： 460,000원 ※ 취득세의 일반세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액 4,600,000원의 10%인 460,000원 (농어촌특별세법 §5①6호)
- 지방교육세：230,000원 ※ 유상으로 취득하는 주택의 지방교육세 산출 : 취득당시 가액에 따른 세율(1%, 2%, 3%)에 100의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 100분의 20의 세율 적용
국민주택채권매입(《부동산 매매 시 유의사항》 참조)
시가표준액(=단독주택가격) 200,000,000×2.3%=4,600,000원
사례3) 무상취득(상속으로 상가 건물 취득시)
- 물건지：○○구 소재 1층 101호(4층 상가건물로 승강기 없음) - 취득일자 : 2023. 6. 1. - 건물현황 ㆍ건물구조：철근콘크리트조 ㆍ용 도：일반음식점 ㆍ신축년도：2009년 1월 ㆍ건물면적：100㎡, 토지지분면적：50㎡ - 개별공시지가：1,000,000원/㎡ - 시가인정액(매매사례가액)：200,000,000원, 시가표준액 120,610,000원
과세표준 산출방법
- 상속은 무상취득에 해당하지만 시가인정액을 적용하지 않고 시가표준액을 과세표준으로 적용함
- 일반건축물의 시가표준액은 자치단체장이 산정한 가액으로 하는데, 산정 방법은 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액(2023. 6.1. 현재 800천원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출(산출금액 중 1천원 미만은 절사)하고 여기에 면적을 곱한 후 가감산특례에 의한 가감산율을 곱하여 건축물에 대한 시가표준액을 산정
시가표준액 산출방법
- 토지：50㎡(토지면적)×1,000,000원(개별공시지가)=50,000,000원
- 건축물：88,803,000원=(800,000×1.20×1.12×1.00×0.706-천원미만절사)×100×1.17 - 구조지수：철근콘크리트조는 지수가 120이므로 「1.20」을 적용 - 용도지수：일반음식점은 근린생활시설로 지수가 112이므로 「1.12」을 적용 - 위치지수：공시지가 백만원은 지수가 100이므로 「1.00」을 적용 - 잔 가 율： ’ 09년 신축건물로 14년이 경과되었으며 철근콘크리트조의 경우 상각율이 매년 0.021이므로 {1-(14×0.021)} = 「0.706」을 적용 - 가 감 산：5층 미만 건물의 1층 상가 부분은 가감산 17/100이므로 「1.17」를 적용
과세표준：138,803,000원(50,000,000+88,803,000)
취득세 등
6,384,938원
- 취득세：138,803,000(과표)×0.04(세율)=5,552,120원
- 농어촌특별세：277,606원(과표×2%×10%)
- 지방교육세 ：555,212원(과표×2%×20%) ※농어촌특별세는 상업용 건축물의 경우 면적에 상관없이 과세됨