부동산 양도 시 유의사항
- 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 자금설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.
- 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 양도소득세를 절세할 수도 있습니다.
- 양도소득세가 비과세 또는 감면되는 경우는 다음과 같습니다. - 1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 과세되지 않습니다. - 장기임대주택, 신축주택 취득, 공익사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 감면됩니다.
- 양도소득세 계산절차
- 양도소득세 계산구조
계산구조 세부내용 양도가액 (－) 필요경비 - 실지거래가액 : ‘07년 이후 모든 양도자산은 실거래가 과세
- 실지거래가액 : 실제 취득가액 및 자본적지출액 등 공제
양도차익 (－) 장기보유특별공제 - 등기된 3년 이상 보유한 토지·건물(주택은 거주기간 반영)
보유기간 공 제 율 일반자산 1세대1주택 3년 4년 ⋮ 10년 ⋮ 15년 이상 6% 8% ⋮ 20% ⋮ 30% 24% 32% ⋮ 80% ⋮ 80% - 장기보유특별공제 적용배제 대상 : 미등기자산
양도소득금액 (－) 양도소득기본공제 - 부동산·주식으로 나누어 각각 연간 1인당 250만원 ※ 미등기 양도자산 : 공제불가
양도소득과세표준 (×) 세 율 - 일반세율 1천 4백만원 이하 : 6% 5천만원 이하 : 15% 8천 8백만원 이하 : 24% 1억5천만원 이하 : 35% 3억원 이하 : 38% 5억원 이하 : 40% 10억원 이하 : 42% 10억원 초과 : 45%
- 단기양도 1년 미만(주택, 입주권, 분양권) : 70% 1년 이상 2년 미만(주택, 입주권, 분양권) : 60%
- 미등기자산 : 70%
- 비사업용토지 (‘14~‘15년) 기본세율(6~38%) (‘16년 이후) 기본세율 ＋ 10%p 추가과세 조정지역 내 기본세율 ＋ 20%p 추가과세
- 조정대상지역내 2주택자 이상 : 기본세율 ＋ 20~30%p 적용 ※ 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 ‘22.5.10.~‘24.5.9. 기간 중 양도 시 기본세율 적용
산출세액 (－) 공제·감면세액 • 조특법상 감면세액 등 결정세액 (＋) 가산세 • 과소신고·무신고(10%~40%), 납부지연(1일 22/100,000 등) 가산세 총결정세액 (－) 기납부세액 등 차감납부할세액 - 양도소득세 신고납부시 아래와 같은 사항에 주의하여야 합니다. - 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. - 양도소득세가 과세되는 경우에는 지방소득세를 납부하여야 합니다. - 사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다.