토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기의 소유에 대하여 그 소유자에게 부과하는 조세로 토지, 건축물, 주택 등 재산에 과세하는 재산세와 도시계획세를 재산세로 통합(2010)
재산세
가. 과세대상 : 납세자가 소유한 재산의 가치에 담세력을 두어 과세
- (주택) 부속토지를 포함한 공동주택, 단독주택 등
- (토지) 나대지, 전ㆍ답ㆍ과수원 등 농지, 임야, 주택을 제외한 건축물의 부속토지 등
- (건축물) 주택을 제외한 상가 등 일반 건축물
- (기타) 항공기, 선박
나. 납세의무자 : 과세기준일 현재(매년 6월1일) 당해 재산의 소유자
- 공유재산인 경우 : 지분권자
- 소유권 변동 등이 있었음에도 신고하지 아니하여 사실상 소유자를 알 수 없을 때 : 공부상 소유자
- 상속등기 및 소유자 미신고 상속재산 : 주된 상속자(상속지분이 높은 자
- 국가 등으로부터 연부취득재산 무상 사용시 : 매수 계약자
- 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산 : 위탁자
- 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우 : 그 사용자
- 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우 : 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분의 소유자
다. 세액산출 구조
- 과세표준 : 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정
- 공정시장가액 비율* : 주택 60%(2023년 기준 1세대 1주택의 경우, 공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%), 토지ㆍ건축물 70% * 공정시장가액 비율 : 부동산시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)를 정할 때 적용하는 공시가격의 비율
- 과세표준상한제(2024년 시행) : 주택에 대한 재산세는 ①금년도 과세표준액과 ②과표상한액을 비교하여 낮은 과표를 사용한 산출세액을 부과 ※ 과세표준상한액 : 전년도 과세표준 + (금년도 과세표준×과세표준상한율*) * 재산세 과세표준상한율은 0~5% 범위 내에서 대통령령으로 정함
- 세 율
- (주택) 0.1%~0.4% / (건축물) 주거지역 내 공장 0.5%, 기타 0.25%
- (토지) 종합합산 0.2%~0.5%, 별도합산 0.2%~0.4%, 분리과세(전ㆍ답ㆍ과수원 등 0.07%, 일반 0.2%, 골프장ㆍ고급오락장 4%)
- 특례세율 : 1세대 1주택자* 공시가격 9억 이하 주택에 대해 과표 구간별 재산세율 0.05%p 인하 특례세율 적용(2026년까지 한시적용)
* 65세 이상 부모 조부모 동거 봉양 시 별도 세대로 인정
- 세부담 상한제 : 직전년도 납부세액의 일정비율(세부담 상한비율) 이상 과세할 수 없음(2029년 폐지)
《토지분 재산세 과세구분》
| 종합합산 | 별도합산 | 분리과세 |
|---|---|---|
| ㆍ별도·분리과세 토지를 제외한 모든 토지 | ㆍ일반 건축물 부속토지 - 무허가건물 부속토지 제외 ㆍ별도 합산할 상당한 이유가 있는 사업용 토지 등 - 자동차운송사업용, 운동시설용, 부설주차장용, 유통시설용, 원형보전임야 | <저율 분리과세 (0.07%)> ㆍ농지(도시지역 내 농지는 제외) ㆍ특정 임야(보전산지 내 등) <일반 분리과세 (0.2%)> ㆍ읍·면·산업단지 소재 공장용 토지 ㆍLH·전기·가스·수자원공사의 사업용 토지 등 공익적 성격의 토지 <고율 분리과세 (4%)> ㆍ고급오락장, 회원제 골프장 등 |
| ㆍ세율 0.2~0.5% ㆍ공시가격 5억 초과는 종부세 과세 | ㆍ세율 0.2~0.4% ㆍ공시가격 80억 초과는 종부세 과세 | ㆍ세율 0.07%~4% ㆍ종부세 제외 |
라. 납 기
| 과 세 대 상 | 납 기 |
|---|---|
| 주 택 | 1/2은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 1/2은 9월 16일부터 9월 30일까지 ※ 연세액 20만원 이하는 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다. |
| 건 축 물 | 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 |
| 토 지 | 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 |
| 선 박 | 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 |
| 항 공 기 | 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 |
마. 물납·분납·납부유예
| 구 분 | 대상 및 납부방법 |
|---|---|
| 물납 | ㆍ(대상) 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하는 납세의무자 ※ 재산세에 병기 고지되는 지역자원시설세, 지방교육세는 제외 ㆍ(방법) 재산세 납기 10일전까지 자치구청장에 물납신청 ㆍ(물납대상자산) 해당 지방자치단체 관할구역내의 부동산 |
| 분납 | ㆍ(대상) 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는 납세의무자 ※ 재산세에 병기 고지되는 지역자원시설세 분납 가능, 지방교육세는 제외 ㆍ(방법) 재산세 납부기한까지 자치구청장에 분납신청 ㆍ(분할납부) 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내 분할납부(24년부터 2개월 이내 → 3개월 이내 개정) - 납부할 세액이 5백만원 이하인 경우 : 250만원을 초과하는 금액 - 납부할 세액이 5백만원을 초과하는 경우 : 그 세액의 50% 이하의 금액 |
| 납부유예 | ㆍ일정 요건*을 갖춘 1주택자가 납부 유예를 신청하는 경우, 주택의 처분(양도, 증여, 상속) 시점까지 재산세 납부 유예 가능 *① 과세기준일 현재 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유, ② 과세기준일 현재 1세대 1주택, ③ 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하 (종합소득금액 6천만원 이하), ④ 해당연도 재산세 100만원 초과, ⑤지방세·국세 체납이 없을 것 |
바. 재산세와 함께 부과되는 세금
- 재산세 도시지역분(舊 도시계획세) : 주택, 토지, 건축물(0.14%) ※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 내 부동산
- 소방분 지역자원시설세 : 건축물(주택포함)·선박 (0.04%~0.12%)
- 지방교육세 : 재산세 세액의 20%
재산세 세율
가. 주택
- 그 밖의 주택
과세표준 세 율 6천만원 이하 1,000분의 1 6천만원 초과 1억5천만원 이하 60,000원 +6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 1억5천만원 초과 3억원 이하 195,000원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 3억원 초과 570,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4
나. 건축물
- 골프장, 고급오락장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 40
- 특별시·광역시(군 지역은 제외)ㆍ시(읍ㆍ면 지역은 제외) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 5
- 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5
다. 토지
① 종합합산과세대상
② 별도합산과세대상
③ 분리과세대상
| 과세표준 | 세 율 |
|---|---|
| 5,000만원 이하 | 1,000분의 2 |
| 5,000만원 초과 1억원 이하 | 10만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 |
| 1억원 초과 | 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5 |
| 과세표준 | 세 율 |
|---|---|
| 2억원 이하 | 1,000분의 2 |
| 2억원 초과 10억원 이하 | 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 |
| 10억원 초과 | 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4 |
- 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 임야 : 과세표준의 1천분의 0.7
- 골프장 및 고급오락장용 토지 : 과세표준의 1천분의 40
- 그 밖의 토지 : 과세표준의 1천분의 2
라. 선박
- 고급선박 : 과세표준의 1천분의 50
- 그 밖의 선박 : 과세표준의 1천분의 3
마. 항공기
- 과세표준의 1천분의 3
재산세 계산사례(일반적용례)
예문
- 갑(甲)은 2019년 2월에 유상거래로 아파트를 취득했습니다 그 아파트의 2024년도 시가표준액(공동주택가격)은 300,000,000원입니다. 갑(甲)이 2024년도 재산세 과세기준일(2024. 6. 1.) 현재에도 위 아파트를 소유하고 있을 경우 2024년도에 갑(甲)이 납부할 재산세는?
(1세대 2주택 이상인 경우) 계산
- 과세표준(A) : 180,000,000원 ※ 과세표준 ＝ 시가표준액(300,000,000원) × 주택의 공정시장가액비율(60%)
- 세 율(B) : 195,000원 ＋ 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
- 산출세액(A×B) : 270,000원
납부세액
- 재산세액에는 도시지역분이 가산됩니다. 도시지역분 : 252,000원(180,000,000원 × 0.14%) 따라서 갑(甲)은 522,000원의 재산세를 납부하여야 합니다.
위의 재산세 도시지역분(舊 도시계획세)외에 재산세와 함께 고지되는 세금이 있습니다. 재산세와 함께 고지되는 세금은 ① 소방분 지역자원시설세(舊 소방공동시설세)와 ② 지방교육세가 있습니다. ㆍ지역자원시설세(소방분) : 52,700원 ※ 67,000,000원(추정 과세표준1))일 경우 (49,100원 ＋ 6,400만원 초과금액의 10,000분의 12) ㆍ지방교육세 : 54,000원 ※ 지방교육세는 재산세액(도시지역분을 제외한 270,000원)의 20% 과세
따라서 갑(甲)은 재산세(재산세 본세 ＋ 도시지역분)와 지역자원시설세 및 지방교육세를 합하여 2024년도에 총 628,700원을 납부하여야 합니다.
1) 아파트의 소방분 지역자원시설세의 과세표준은 공동주택가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 것이 아니라, 지방자치단체의 장이 매년 1.1.자로 발행하는 건물시가표준액(구 소방공동시설세인 소방시설에 충당하는 지역자원시설세이므로 ‘토지’의 시가표준액은 제외됨)상의 시가표준액입니다. 일반적으로 이 가액은 ‘공동주택가격 × 공정시장가액비율’의 가액보다 현저히 낮습니다.
(1세대 1주택인 경우) 계산
- 과세표준(A) : 129,000,000원 ※ 과세표준 ＝ 시가표준액(300,000,000원) × 주택의 공정시장가액비율(43%, 2023년 기준)
- 세 율(B) : 30,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1
- 산출세액(A×B) : 99,000원
납부세액
- 재산세액에는 도시지역분이 가산됩니다. 도시지역분 : 180,600원(129,000,000원 × 0.14%) 따라서 1세대 1주택인 경우라면, 갑(甲)은 279,600원의 재산세를 납부하여야 하는 것으로 2주택 이상인 경우보다 본세만 기준으로 242,400원의 세부담이 경감됩니다.