Ⅰ. 들어가며

정부는 2024.1.10. “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안”통해 2020.8.에 폐지된 단기 임대주택 등록 제도를 다시 도입하기로 하였다.¹⁾ 이는 임대의무기간(現10년)이 완화된 단기 임대주택 등록을 재(再)도입하여 소형 임대주택의 공급을 활성화하기 위한 것이다. 이는 이미 폐지(2020.8)된 단기 임대주택 등록을 다시 도입하는 것으로서 의무임대기간(6년) 및 대상(아파트 제외)과 세제 혜택 등을 합리적인 수준으로 부여하기로 하였다. 이를 위해 2024.2.22. 엄태영 의원이 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안」을 대표 발의 하였는데, 그 제안 이유 및 주요 내용은 다음과 같다. 1) 관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안”, 2024, 11면. 1인 가구의 증가, 고령화 가속 등 인구변화로 다변화되는 주택수요에 부응하기 위해서는 다양한 유형의 주택공급이 활성화될 필요가 있음. 하지만, 최근 경기하강으로 주택공급이 전체적으로 위축된 가운데 연립ㆍ다세대 등 비아파트의 공급은 더 크게 위축되어 다변화되는 주택수요 대응이 부족한 실정임. 따라서 임대주택 공급자의 부담경감을 통해 1∼2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 임대주택 공급을 장려할 필요가 있음. 이에 임대의무기간이 완화된 단기등록임대 제도를 재도입하여 소형 임대주택 공급을 활성화하고, 안정적인 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대도 도입하고자 함(안 제2조 제4호부터 제6호까지 등). 이상의 내용을 토대로 이하에서는 민간임대주택 연혁과 종합부동산세 및 단기 임대주택 및 아파트를 제외한 민간임대주택에 대해 검토하고자 한다.

Ⅱ. 민간임대주택 연혁과 종합부동산세

1. 민간임대주택의 연혁

임대주택 제도는 1984.12.31. 「임대주택건설촉진법」 제정으로 도입되었는데, 해당 법률의 제정 이유는 다음과 같다. 주택문제의 심각성이 날로 더해가고 도시지역에서는 주택가격의 급격한 상승으로 주택을 구입할 수 없는 계층이 계속 증가하고 있으므로 주택구입능력이 부족한 가구의 주거생활안정을 도모하기 위하여 장기임대주택제도를 정착시키고 건설을 촉진시키기 위한 재정·금융등 투자재원의 확보와 택지등 각종 지원제도를 마련하고, 임대주택을 효율적으로 관리할 수 있도록 하려는 것임. 임대주택건설촉진법의 취지는 임대주택의 건설ㆍ공급을 확대함으로써 국민의 주거생활 안정을 도모하기 위함이다. 임대주택이란 임대주택사업자가 임대하는 주택을 말하는데, 임대사업자는 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정²⁾에 의한 임대주택건설사업계획의 승인을 얻은 주택을 건설부령이 정하는 호수 이상 타인에게 임대하는 것을 업으로 하는 자를 말한다.³⁾ 임대주택건설촉진법은 그동안 공공부문의 임대주택건설을 촉진시켜 어느 정도의 목적을 달성하였다. 그러나 민간에 의한 임대주택의 건설은 원활하지 못하였으므로 민자에 의한 임대주택의 건설을 활성화하기 위한 기반 조성이 필요하였다. 이에 1993.12.27.「임대주택건설촉진법」을 「임대주택법」으로 변경하였는데, 현행 임대주택 제도의 운용상 나타난 미비점을 전반적으로 개선·보완하여 임대주택의 건설 촉진에 관한 사항뿐만 아니라 임차 가구의 보호를 위한 임대사업자 및 임대주택의 관리 등에 관한 사항을 보완하기 위함이었다. 임대주택법은 임대주택을 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분하였고, 임대사업자는 일정 호수 이상의 임대주택을 임대하는 자로서 건설부 장관에게 등록한 자로 하였다.⁴⁾ 이를 정리하면 <표 1>과 같다. 2) 주택건설촉진법[시행 1989. 7. 1.] [법률 제4120호, 1989. 4. 1., 타법개정]제33조 (사업계획의 승인 및 건축허가등) ①대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 한다. 3) 임대주택건설촉진법[시행 1985. 1. 31.] [법률 제3783호, 1984. 12. 31., 제정] 제1조 및 제2조 4) 임대주택법[시행 1994. 4. 1.] [법률 제4629호, 1993. 12. 27, 전부개정] 제정·개정이유 <표 1> 임대주택 및 임대사업자의 개념⁵⁾ 5) 임대주택법[시행 1994. 4. 1.] [법률 제4629호, 1993. 12. 27, 전부개정] 제2조 및 제6조 6) 1998.11.13. 임대주택법 시행령 개정을 통해 임대의무기간을 30년으로 늘렸다. 7) 2005.9.16. 임대주택법 시행령 개정을 통해 임대의무기간을 5년으로 늘렸다. 2000.1.12.「임대주택법」개정을 통해 건설교통부 장관의 권한 중 임대사업자의 등록에 관한 권한 등을 시장·군수 또는 구청장에게 이양함으로써 지역 실정에 맞는 행정이 이루어질 수 있도록 하였다. 2013.6.4.「임대주택법」개정을 통해 “준공공임대주택”을 도입하였는데, 준공공임대주택이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다. 민간임대주택으로서 임대의무기간, 임대료 인상 제한 등의 공공성을 갖는 "준공공임대주택" 제도를 도입함으로써 임대주택 공급 활성화와 서민의 주거 안정에 기여 하도록 하였다. 2015.8.28. 전부개정을 통해「임대주택법」을「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경하고 공공임대주택에 관한 규정은「공공주택 특별법」으로 이관하였다. 집에 대한 인식이 “소유”에서 “거주”로 변화하면서 자가 점유율이 지속적으로 하락하고 임대차 방식이 전세에서 월세로 빠르게 전환되었다. 이에 따라 전월세시장에서 수급불균형 현상이 발생하고 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 전월세시장의 불안은 지속되었다. 이러한 문제를 완화하기 위해서는 공공부문에 의한 공공임대주택 공급뿐만 아니라 민간부문에 의한 민간임대주택 공급도 확충되어야 한다. 그러나 민간부문에서 임대주택을 건설하기 위해 주택도시기금에서 건설자금을 융자받거나 공공택지를 공급받게 되면 해당 임대주택은 공공임대주택으로 간주 되므로 임차인자격 및 초기임대료 제한, 분양전환 의무 등 과도한 규제를 받게 되지만 이에 상응하는 금융ㆍ세제지원 등 인센티브가 충분하지 않은 실정이었다. 이에 규제 중심의「임대주택법」을 지원 중심의 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정하여 도시ㆍ건축 규제 완화 등 민간임대주택에 대한 지원을 강화하도록 하였다. 한편, 공공부문의 자원을 활용하여 발생하는 민간의 개발이익은 적정하게 환수할 수 있도록 하는 등 관련 제도를 보완하였다.⁸⁾ 이상의 내용을 토대로 민간임대주택 및 민간 임대사업자를 정리하면 <표 2>와 같다. 8) 민간임대주택에 관한 특별법[시행 2015. 12. 29.] [법률 제13499호, 2015. 8. 28., 전부개정] 제정·개정이유 <표 2> 민간임대주택 및 민간 임대사업자⁹⁾ 9) 민간임대주택에 관한 특별법[시행 2016. 8. 12.] [법률 제13474호, 2015. 8. 11., 타법개정] 제2조 10) 임대사업자는 기업형 임대사업자와 일반형 임대사업자로 구분한다. 기업형 임대사업자란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 일반형 임대사업자란 기업형 임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 여기서 말하는 임대사업자란 “일반형 임대사업자”를 의미한다. 2018.7.17.「민간임대주택에 관한 특별법」개정을 통해 준공공임대주택을 “공공지원민간임대주택”과 “장기일반민간임대주택”두 가지로 분류하였는데, 그 내용은 <표 3>과 같다. 공공지원민간임대주택은 주택도시기금 출자 및 공공택지 등 공공지원을 받아 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등이 적용되는 주택이다.¹¹⁾ 이 외의 주택은 장기일반민간임대주택으로 분류된다.¹²⁾ 11) 민간임대주택에 관한 특별법」은 민간 임대주택의 공급 촉진과 국민 주거안정을 목적으로 제정됐음에도 불구하고 지나친 특혜로 오히려 국민 주거비 부담을 가중시킨다는 비판을 받았다. 특히 부영주택처럼 과거에는 공공주택으로 분류되었던 “민간임대사업자가 주택도시기금을 융자받거나 공공택지를 공급받아 건설되는 공공임대주택”을 특별법에서는 민간 임대주택으로 정의하고 있다. 또한, 뉴스테이도 택지 및 재정 지원 외에 용적률 완화 등 공공임대주택보다 더 많은 지원을 받고 있었다. 이들에 대한 공공성 강화를 위해 공공지원민간임대주택 제도가 도입된 것이다(민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안, 2017.3.21. 정동영 의원 대표 발의). 12) 민간임대주택에 관한 특별법[시행 2018. 7. 17.] [법률 제15356호, 2018. 1. 16., 일부개정] 제2조 제4호 및 제5호. <표 3> 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택 2020.8.18.「민간임대주택에 관한 특별법」개정을 통해 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 임대의무기간은 8년에서 10년으로 연장하고 장기일반민간임대주택에서 아파트를 민간매입임대주택에서 제외하는 것으로 하여 현재까지 유지하고 있다. 또한, 단기 민간임대주택에 관한 규정은 삭제함으로써 단기임대주택을 폐지하였다. 그 이유는 다음과 같다. 민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차 신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제 혜택 등을 부여하여 왔다. 그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차 신고제 등의 추진과 연계하여 주택 임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 되었다. 이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택은 폐지하고 주택시장의 과열 요인이 될 수 있는 아파트를 장기일반민간매입임대주택에서 제외하기로 하였다. 이로 인해 장기일반민간임대주택 중 아파트 및 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료된 날에 자동으로 등록이 말소되도록 하였다.¹³⁾ 13) 민간임대주택에 관한 특별법[시행 2020. 8. 18.] [법률 제17482호, 2020. 8. 18., 일부개정] 제정·개정이유

2. 민간임대주택과 종합부동산세

종합부동산세는 모든 주택을 합산하여 과세하는데, 민간임대주택은 이에 포함되지 않으며 종합부동산세가 과세되지 않는다. 이를 “합산배제 주택”이라 한다. 종합부동산세법 시행령은 합산배제 주택을 합산배제 임대주택과 합산배제 사원용 주택 두 가지로 구분하고 있는데, 민간임대주택은 공공임대주택과 함께 대표적인 합산배제 임대주택에 해당한다. 민간임대주택이 합산배제 임대주택으로서 종합부동산세가 과세되지 않기 위해서는 시․군․구청에 임대사업자로 등록함과 동시에 세무서에 사업자등록(이하 “민간임대주택 등록”이라 한다)을 하여야 한다. 또한, 민간임대주택이 합산배제 임대주택이 되기 위해서는 공시가격 및 임대의무기간 등 합산배제 요건을 충족하여야 하는데, 그 요건은 민간임대주택 등록 시점에 따라 달라진다. 이를 정리하면 <표 4>와 같다. <표 4> 민간임대주택 등록 시점에 따른 합산배제 요건 ① 민간 건설임대주택의 공시가격 9억원 이하는 2021.2.17. 이후 사용승인을 받은 분부터 적용하고 그 이전의 기존 주택은 6억원 이하를 적용한다. ② 민간 매입임대주택의 공시가격으로서 수도권(서울․경기․인천)은 6억원 이하이지만 비수도권은 3억원 이하를 적용한다. ③ 임대료 증액 5% 이하는 2019.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다. 또한, 임대료 등 증액 청구는 임대차 계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 할 수 없다.¹⁴⁾ ④ 2018.7.17.「민간임대주택에 관한 특별법」개정으로 준공공임대주택이 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 분류되었지만 모두 “장기일반민간임대주택”으로 칭하고자 한다. ⑤ 2017.12.13.“집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안”을 통해 세입자의 주거안정을 위해서는 민간임대주택 등록에 따른 부담을 최소화하고 혜택을 늘림으로써 집주인들이 자발적으로 임대주택 등록을 늘려나가도록 하겠다고 발표하였다. 개인의 민간임대주택 등록은 최근 4년간 2배 증가(‘12년 40만 채 → ’16년 79만 채)하였으나 전체 임대용 민간주택의 13% 수준으로서 여전히 민간임대주택 등록에 소극적이다. 또한, 민간임대주택으로 등록하더라도 4년 단기임대(93%) 위주로 등록함으로써 세입자의 주거안정에 크게 기여하지 못해 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기 임대주택 공급을 유도하기로 하였다.¹⁵⁾ ⑥ 2018.9.13. “주택시장 안정대책”을 통해 투기 차단 및 실수요자 보호를 위해 조정대상지역에 신규로 취득하여 민간임대주택 등록하는 경우로서 그 민간임대주택에 대해서는 종합부동산세를 과세하기로 하였다. 즉, 개인으로서 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2018.9.14. 이후에 그 주택을 민간임대주택 등록(민간 매입임대주택)하는 경우 합산배제 임대주택으로 보지 않아 종합부동산세가 과세된다.¹⁶⁾ 다만, 그 이후에 해당 주택의 소재지가 조정대상지역에서 해제된 경우에는 합산배제 임대주택으로 보아 종합부동산세가 과세되지 않는다. ⑦ 2020.6.17.“주택시장 안정을 위한 관리방안”을 통해 법인에 대한 종합부동산세 과세를 강화하였는데, 다주택자가 법인을 활용하여 종합부동산세 공제액을 확대 적용하는 것을 방지하기 위해 6억원 공제를 폐지하고 2020.6.18. 이후부터 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종합부동산세를 과세하기로 하였다.¹⁷⁾ 즉, 법인이 주택을 취득하여 2020.6.18. 이후에 민간임대주택 등록(민간 매입임대주택)을 하면 그 주택은 합산배제 임대주택에서 제외되어 종합부동산세가 과세된다. 다만, 그 이후에 해당 주택의 소재지가 조정대상지역에서 해제된 경우에는 개인과 마찬가지로 합산배제 임대주택으로 보아 종합부동산세가 과세되지 않는다.¹⁸⁾ ⑧ 2020.7.10.“주택시장 안정 보완대책”을 통해 민간임대주택 등록 제도를 개편하기로 하였는데, 단기 임대주택(4년) 및 장기 일반매입임대주택(8년) 중 아파트는 폐지하기로 하였다. 따라서 단기 임대주택의 신규 등록 및 기존 단기 임대주택(2018.3.31. 이전 등록)을 장기 임대주택으로의 유형 전환을 할 수 없도록 하였다. 아파트 이외의 장기 임대주택 유형은 유지하되 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하는 등 공적 의무가 강화되었다. 단기 임대주택(4년) 및 장기 일반매입임대주택(8년) 중 아파트는 폐지됨으로써 그 임대주택은 임대의무기간의 경과로 즉시 자동으로 등록 말소되고 임대의무기간 종료 전에도 자진 말소를 희망하는 경우 공적 의무를 준수한 적법 사업자로 한정하여 자발적인 등록말소를 허용하기로 하였다.¹⁹⁾ 이에 따라 해당 임대주택은 등록이 말소되는 시점까지 합산배제 임대주택으로 보아 종합부동산세가 과세되지 않는다.²⁰⁾ 14) 국세청 보도자료, “종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)하세요”, 2023, 14면 15) 관계부처 합동, “집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안”, 2017, 2-6면 16) 관계부처 합동, “주택시장 안정대책”, 2018, 10면 17) 국토교통부 보도자료, “주택시장 안정을 위한 관리방안”, 2020, 20면. 18) (서면부동산-4613, 2023.3.21.) 법인이 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 신청하거나 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 신청(같은 법 시행령 제154조제2항 및 「부가가치세법 시행령」 제14조에 따라 사업의 종류에 주택임대업을 추가하기 위한 사업자등록 정정신고를 포함함)한 주택으로서 과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외된다. 다만, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 같은 항 본문 및 8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있다. 19) 의무임대기간을 준수하지 못한 것에 대해 부과되는 과태료는 면제된다. 20) 관계부처 합동, “주택시장 안정 보완대책”, 2020, 6면 민간임대주택으로서 민간 건설임대주택과 민간 매입임대주택은 주택 수와 전용면적에 대한 제한이 있는데, 이를 정리하면 <표 5>와 같다. <표 5> 민간임대주택의 주택 수 및 전용면적 제한

Ⅲ. 민간임대주택에서 단기 임대주택 및 아파트 제외에 대한 검토

1. 2020.7.11.~2020.8.17.에 전환된 장기 일반매입임대주택 등에 대한 합산배제 적용 여부

2020.7.10.“주택시장 안정 보완대책”을 통해 단기 임대주택(4년) 및 장기 일반 매입임대주택(8년) 중 아파트를 폐지하기로 함으로써 해당 대책을 발표한 다음 날인 2020.7.11.부터「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되어 시행되기 전날인 2020.8.17.까지(이하 “민간임대주택에 대한 입법 공백 기간”이라 한다) 단기 임대주택(4년)을 장기 일반매입임대주택(8년)으로 변경 신고하거나 아파트를 장기 일반매입임대주택으로 등록 신청하는 행위가 빈번하게 발생하였다. 이에 2020.10.7. 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목을 개정²¹⁾하여 위와 같은 행위로 등록한 민간임대주택에 대해서는 합산배제 주택에서 제외함으로써 그 임대주택에 대해서는 종합부동산세를 과세하기로 하였다. 즉, 민간임대주택에 대한 입법 공백 기간에 단기 임대주택(4년)을 장기 일반매입임대주택(8년)으로 변경 신고하거나 아파트를 장기 일반매입임대주택으로 등록 신청하는 경우로서 그 임대주택은 합산배제 주택에서 제외되는 주택으로 보아 종합부동산세를 과세하기로 한 것이다. 이에 대한 적용 시기는 2020.10.7. 이후 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분부터로 하였다.²²⁾ 21) 종합부동산세법시행령 제3조 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자 ~ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 나. 제외되는 주택 3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택 22) 종합부동산세법 시행령 [시행 2020. 10. 7.] [대통령령 제31085호, 2020. 10. 7., 일부개정] 제2조 민간임대주택에 대한 입법 공백 기간에 단기 임대주택(4년)을 장기 일반매입임대주택(8년)으로 변경 신고한 것에 대한 합산배제 주택 배제 및 임대의무기간이 종료되면 단기 임대주택 및 장기 일반매입임대주택으로서 아파트의 등록이 말소되는 것은 소급 입법 금지 원칙 위반, 재산권 등 침해, 임대사업자에 대한 직업 선택의 자유가 제한된다는 이유로 제기된 헌법소원 심판청구에서 헌법재판소는 다음과 같은 이유로 기본권 침해에 해당하지 않으며 신뢰보호 원칙에도 반하지 않는다고 결정하였다. (헌재2020헌마1482, 2024.2.28.) 선고 결정 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등 위헌확인 <단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택 등록 말소 사건> 청구인들에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화되므로, 종합부동산세 및 소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정한 세제혜택 배제조항에 대한 심판청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖추었다고 볼 수 없어 부적법하다. 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 입법목적 달성에 적합하도록 사회적·경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다. 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

2. 단기 임대주택의 재(再)도입과 세제 정책의 일관성

주택에 대한 세제 정책은 정치적 이념에 따라 제재(중과) 또는 지원(감면)이 반복되었다. 이는 민간임대주택도 마찬가지인데, 2017.12.13. 발표한 “임대주택 등록 활성화 방안”을 통해 임대주택 등록을 유도한 후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장 불안이 가중되자 2018.9.13.“주택시장 안정대책”을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그러나 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않자 이를 매물 부족의 원인으로 보아 주택가격의 상승 요인이 된다는 이유를 들어 2020.7.10.“주택시장 안정 보완대책”을 통해 단기 임대주택(4년) 및 장기 일반매입임대주택(8년) 중 아파트는 민간임대주택 등록 대상에서 제외하기로 하였다.²³⁾ 23) (헌재2020헌마1482, 2024.2.28.) 2024.1.10.에는 “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안”대책을 통해 2020.7.10. “주택시장 안정 보완대책”으로 폐지된 단기 임대주택 등록 제도를 재(再)도입하여 세제 혜택을 부여하기로 하였는데, 이러한 세제 혜택에는 단기 등록 임대주택을 합산배제 주택으로 보아 종합부동산세가 과세되지 않도록 하는 방안도 고려 중인 것으로 판단된다. 그러나 위에서 본 바와 같이 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정의 잦은 개정으로 임대사업자의 신뢰성 및 예측 가능성이 심각히 침해된 상황에서 단기 등록 임대주택을 재(再)도입하여 소형 임대주택 공급 활성화라는 정책 목적을 실현하기 위해서는 해당 제도의 지속성을 담보할 수 있는 구체적인 방안을 모색하여야 할 것이다.

Ⅳ. 마치며

단기 민간임대주택의 재(再)도입은 2024.2.22. 엄태영 의원이 대표 발의한 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안」이 국회에서 통과돼야 가능하다. 4월 총선 일정을 고려하면 법안 논의는 오는 5월 30일 새 국회 구성 이후에 이뤄질 가능성이 크다. 이전에도 “2023 경제정책 방향”을 통해 전용면적 85㎡ 이하에 해당하는 아파트를 장기 민간임대주택으로 등록할 수 있도록 하겠다고 밝혔지만 이를 위한 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(국민의힘 서범수 의원 대표 발의)」은 국회에서 1년째 계류 중이다. 따라서 6년 단기 등록임대와 중소형 아파트 10년 장기 임대 부활 관련 법안은 22대 국회를 개원한 이후 다시 발의․심사하여야 하는 상황을 고려하면 이에 대한 구체적인 시행 시기는 아직 불확실한 상황이다.