1. 의의

정부는 국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안(2024.8.8.)의 일환으로 임대주택의 보급을 늘려 서민 주거를 안정시키기 위해 공공임대주택 및 장기민간임대주택 등에 대한 지방세 감면을 확대하고 일몰기한을 2027.12.31.까지 연장했다. 주요 개정내용은 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 수준을 현행과 같이 유지하되 감면대상에 전용면적 40m제곱미터 이하의 임대형기숙사를 추가하고, 임대주택을 건축 중인 토지에 대하여도 취득세 감면대상임을 명확히 하였다. 그리고 매입임대사업자에 대한 감면요건을 명확히 하기 위하여 『건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우』로 개정하였다. 또한 현행 지특법(§31)에 함께 규정되어 있는 공공임대사업자과 민간임대사업자에 대한 감면 내용을 분리하여 지특법(§31)에 공공임대사업자에 대한 감면을 규정하고 지특법(§31의3)에 민간임대사업자에 대한 감면을 아래 [표1]과 같이 각각 규정하였다. [표1] 공공임대사업자와 민간임대사업자의 감면 규정 변동사항

2. 공공주택사업자에 대한 감면 범위

(1) 건축하는 공공주택사업자에 대한 감면(지특법 §31①)

감면대상

① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 임대할 목적으로 임대형기숙사[「주택법」 제2조제4호에 따른 준주택 중 임대형기숙사로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 임대형기숙사(그 부속토지를 포함하며, 전용면적 40제곱미터 이하인 호수 등 아래에서 정하는 부분으로 한정)를 말함] (1) 전용면적 40제곱미터 이하인 호수와 그 부속토지 (2) 거주자가 공동으로 사용하는 거실, 주방, 욕실, 복도 및 계단 등의 부분에서 전용면적 40제곱미터 이하인 호수의 전용면적 합계를 전체 호수의 전용면적 합계로 나눈 비율을 곱한 부분과 그 부속토지 ② 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함)을 건축하기 위하여 취득하는 토지와 임대할 목적으로 건축하여 취득하는 임대형기숙사 또는 공동주택 ｢공공주택사업자｣는 공공주택특별법 제4조 제1항 각호에 규정된 사업자(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등)를 말하고 ｢임대사업자｣는 민간임대주택에관한특별법 제5조 제2항 각호에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자(기업형임대사업자 및 일반형임대사업자)를 말한다. ｢임대주택｣이란 임대목적에 제공되는 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 또는 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택을 말한다. 건축 공공주택사업자의 경우에는 임대형기숙사 및 공동주택에 한정하여 감면대상에 해당하나 매입 공공주택사업자의 경우에는 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔에 대하여 감면 적용대상으로 하고 있기 때문에 차이가 있다. 임대수익금을 전액 임대주택관리비로 충당하는 임대용복리시설에 한정하여 감면대상으로 하기 때문에 임대수익금의 범위는 임대료, 간주임대료, 공공요금을 초과하는 관리비수익을 포함하여야 할 것이다. 그런데 간주임대료가 임대수익금에 포함될 것인지 여부가 쟁점에 해당되는바, 간주임대료는 임대보증금을 금융기관에 예치한 때에 발생할 수 있는 이익이므로 임대와 관련하여 발생되는 임대수익금으로 볼 수가 있으며, 이 때 이자수익을 얼마로 볼 것인가에 대하여는 별도 규정이 없으므로 당해 법인이나 개인사업자가 얻은 임대수익을 파악하여 전액 사용 여부를 기준으로 감면대상 여부를 판단하여야 한다. 또한 임대주택의 부대시설의 범위는 주택에 딸린 다음의 시설 또는 설비를 말한다. 1. 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로 2. 건축법 제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 3. ｢1.｣ 및 ｢2.｣의 시설·설비에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비 감면대상이 되는 ｢복리시설｣의 범위는 주택단지 입주자 등의 생활복리를 위한 다음의 공동시설을 말하며, 임대수익금을 전액 임대주택관리비로 충당하는 경우에 한하여 감면대상으로 하는 것이다. 1. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 2. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설

감면범위

다음에서 정하는 바에 따라 지방세를 2027.12.31.까지 감면한다. 1. 다음의 경우에는 취득세를 면제 (가) 임대형기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우 (나) 임대형기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하여 취득하는 경우 2. 다음 각 목의 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감 (가) 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(=장기임대주택)을 20호(戶) 이상 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우 (나) 장기임대주택을 20호 이상 건축하여 취득하는 경우 (다) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 공공주택사업자가 추가로 장기임대주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 건축하기 위한 토지를 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 건축하기 위한 토지를 포함) (라) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 공공주택사업자가 추가로 장기임대주택을 건축하여 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함)

(2) 최초 유상거래한 공공주택사업자에 대한 감면(지특법 §31 ②)

감면대상

「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 말하며, 그 부속토지를 포함)을 최초로 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우 공공주택사업자에 대한 감면을 적용함에 있어서 임대형기숙사, 공동주택이나 오피스텔을 최초로 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우에 감면대상으로 하는 것이 종전과 차이점이다. 종전에는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 한정하여 감면 대상으로 하였으나 2025년 1월 1일 부터는 『건축주로부터 입주사실이 없는 공동주택 등을 최초 유상거래로 취득하는 경우』로 그 범위를 확대되었다. 그간 아래 [표2]와 같이 『건축주로부터 최초로 분양받은 경우』의 의미에 대하여 대법원 판례 등과 유권해석 등의 차이가 있어 이를 분명히 하였다는 점에 의의가 있다. [표2] 매입임대사업자의 최초 취득요건 여기서 『건축주로부터 입주사실이 없는 공동주택 등을 최초 유상거래로 취득하는 경우』의 범위에 대하여 살펴보면 공동주택 등을 신축 등 원시취득한 건축주로부터 최초 유상거래로 취득한 것이어야 하기 때문에 무상취득이나 부담부증여로 취득을 하는 경우에는 이에 해당되지 아니한다. 그리고 전제 조건인 건축주로부터 최초 유상거래의 의미에는 분양을 통한 유상 취득은 물론 신축한 공동주택 등을 전체 포괄취득한 경우 뿐 아니라 일부 개별적으로 취득한 경우도 포함하는 것이다. 그리고 신축한 미분양 공동주택 등을 법인분할, 합병을 통한 취득하는 경우라도 최초 유상취득에 해당되므로 감면 대상에 해당한다.

감면범위

다음에서 정하는 바에 따라 취득세를 2027년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조의3에 따라 취득 당시의 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 초과하는 공동주택과 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 다음의 경우에는 취득세를 면제 (가) 임대형기숙사를 취득하는 경우 (나) 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 2. 다음의 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감 (가) 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우 (나) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 공공주택사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함) [사례] 임대주택의 분양 전환시 최초분양 감면범위(조심2023지1592, 2024.3.14.) ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 위 조항에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축한 자가 분양을 목적으로 건축한 공동주택을 분양계약에 따라 최초로 취득하여 임대주택으로 사용하여야 할 것[(대법원2020두56957, 2021.3.25.) 판결]이고, 당초 건축주가 분양할 목적이 아닌 임대용으로 건축한 후 임대용으로 사용하다가 매각함에 따라 공동주택을 취득한 경우에는 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 보기 어려움 [사례] 일괄매입시 최초 분양의 범위(행안부 지방세특례제도과-726, 2024.03.19.) 건축주로부터 공동주택 등을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택 등을 일부만 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하고, 분양절차에 따라 공동주택 등의 일부만 취득하여 매입임대사업을 하는 경우에만 취득세를 감면해야 하는 합리적인 이유를 찾을 수 없는 점, 「지방세특례제한법」제31조제2항에서 기존에 임대주택이나 주택 등으로 사용하던 공동주택 등을 승계취득하여 매입임대사업을 하는 경우 그 공동주택 등을 감면대상으로 정하고 있는 않는 점으로 보아 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우’라 함은 건축주가 건축하여 원시취득한 공동주택 등을 중간에 제3자가 취득하거나 입주사실이 없는 상태에서 그 공동주택을 건축주로부터 최초로 취득한 경우로 보는 것이 타당함. LH가 매입 약정에 따라 사용승인을 받은 공동주택 등을 건축주로부터 일괄 매입하는 경우 건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우로 보아 「지방세특례제한법」제31조제2항에 따른 취득세 감면을 적용할 수 있음

(3) 공공주택사업자의 감면추징 요건

건축임대사업자와 매입임대사업자가 다음에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 해당 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대형기숙사 또는 공동주택을 착공하지 아니한 경우 2. 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제1호 및 제2호에서 정하는 경우가 아닌 사유로 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우 따라서 매입임대사업자는 첫째, 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우에는 추징대상에서 제외된다. 1. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 2. ｢1.｣ 외의 공공건설임대주택의 경우 공공주택 특별법 제21조 제3항에 따른 승인 3. ｢1.｣ 및 ｢2.｣ 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 둘째, 공공주택특별법 제50조의 2 제2항에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우에는 추징대상에서 제외된다. 이 경우 공공건설임대주택은 같은 법 제50조의 3 제1항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

3. 장기일반민간임대주택 등 임대사업자에 대한 감면(법 §31의 3)

(1) 감면범위

건축하는 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 아래의 임대사업자가 임대할 목적으로 임대형기숙사¹⁾ 또는 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지와 임대할 목적으로 건축하여 취득하는 임대형기숙사 또는 공동주택에 대하여 취득세를 감면한다. 1) 「건축법 시행령」 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 2. 공동주택 라. 기숙사 : 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다. 2) 임대형기숙사: 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것 1. (주택) 다음의 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우 (가) 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택{민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외}을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우 (나) 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외}을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우 2. (토지) 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우 따라서 첫째, 감면대상 부동산의 범위는 주택인 경우 『공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택』이어야 하고 토지인 경우에는 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택 건설용 토지이어야 한다. 둘째, 감면요건중 임대용부동산이 주택인 경우 임대용 주택으로 하여 취득일로부터 60일 이내 사업자등록을 하여야 한다. 토지인 경우에는 사업계획승인일이나 건축허가를 받은 날로부터 60일이내일 것 + 토지취득후 1년6개월 이내 임대사업자등록을 할 것을 요건으로 하고 있다. 이와 같이 건축하는 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 경우 임대형기숙사와 공동주택에 대하여 아래와 같이 2027.12.31.까지 지방세를 감면한다. 1. 다음의 경우에는 취득세를 면제 (가) 임대형기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우 (나) 임대형기숙사 또는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하여 취득하는 경우 2. 다음의 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감 (가) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(=장기임대주택)을 20호 이상 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우 (나) 장기임대주택을 20호 이상 건축하여 취득하는 경우 (다) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 건축하기 위한 토지를 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 건축하기 위한 토지를 포함) (라) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 건축하여 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함)

최초 유상거래로 취득하는 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면

임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우에는 다음에 따라 취득세를 2027.12.31.까지 감면한다. 다만, 지방세법 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권 6억원)을 초과하는 공동주택과 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다. 1. 다음의 경우에는 취득세를 면제 (가) 임대형기숙사를 취득하는 경우 (나) 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 2. 다음의 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감 (가) 장기임대주택을 20호 이상 취득하는 경우 (나) 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함) 그리고 2020.7.11. 전에 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)을 한 단기민간임대주택(종전의 제31조제4항에 따른 임대용 공동주택 또는 오피스텔로 한정)의 재산세 감면에 관하여는 제31조 및 제31조의3의 개정규정에도 불구하고 종전의 제31조제4항에 따른다. 이 경우 재산세의 감면기간은 종전의 제31조제4항에도 불구하고 해당 단기민간임대주택의 임대기간 종료일까지로 한다.(부칙 §4③ 참조) [표3] 단기 민간임대주택사업자에 대한 재산세 감면범위

(2) 감면추징

다음에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 해당 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 임대형기숙사 또는 공동주택을 착공하지 아니한 경우 2. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항에서 정하는 경우가 아닌 사유로 다음에 해당하는 경우 (가) 임대형기숙사, 공동주택 또는 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우 (나) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우

(3) 재산세 감면범위

감면대상

민간임대주택에관한특별법에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우에 재산세 감면대상으로 한다.

감면범위

매년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 임대목적의 임대형기숙사, 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말함) 또는 2세대 이상의 공동주택·오피스텔을 건축 중인 토지와 임대 목적으로 직접 사용하는 임대형기숙사, 다가구주택 또는 2세대 이상의 공동주택·오피스텔에 대해서는 다음에 따라 재산세를 감면한다. 여기서 다가구주택이란 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로서 민간임대주택에관한특별법시행령 제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만을 말한다. 1. 다음에 해당하는 토지와 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)를 면제 (가) 임대형기숙사, 다가구주택, 전용면적 40제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 (나) 임대형기숙사, 다가구주택, 전용면적 40제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔 2. 다음에 해당하는 토지와 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 100분의 75를 경감 (가) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 (나) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔 3. 다음에 해당하는 토지와 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감 (가) 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 (나) 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔 다만, 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[수도권은 6억원(민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우에는 9억원)]을 초과하는 공동주택과 지방세법 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권은 4억원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

감면추징

다음에 해당하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나 민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외한다. 1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받기 전에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지를 매각·증여하는 경우 2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우 3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우 [사례] 단기 민간 임대주택사업자의 등록말소와 감면추징(조심2022지611, 2023.1.19.) 단기민간임대주택사업자로서 임대의무기간 내에 자발적 등록말소를 권장하는 정부시책에 협조하는 차원에서 쟁점부동산을 양도하면서 같은 날 임대사업자등록의 말소를 신청하였고, 쟁점부동산의 양도와 동시에 임대사업 말소 신청을 하여 등록말소가 된 것에 대하여 민간임대주택법 제43조 제4항 제3호에 따른 것으로서 이는 지특법 제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따라 감면된 취득세의 추징대상에서 제외하는 것임. [사례] 민간임대주택의 감면요건(조심2021지2406, 2022.6.13.) 지특법 제31조의 3 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공공지원민간임대주택을 임대 목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후, 그 임대 목적에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있으며, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 소유자는 청구법인이고, 쟁점주택을 임대 목적물로 한 임대사업자 등록은 위탁법인으로 등록되어 있어 청구법인의 쟁점주택을 재산세 감면대상으로 볼 수 없음(조심2020지3832, 2021.12.27.). [사례] 단기임대사업자에 대한 감면추징 배제요건(조심2021지3152, 2022.5.30.) 단기민간임대주택사업자의 경우 원칙적으로는 그 임대의무기간(4년)까지 단기민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 제3자에게 이를 양도할 수 없으나, 예외적으로 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 이내에 등록 말소를 신청하는 경우에는 단기민간임대주택의 등록을 말소하거나 양도할 수 있도록 규정하고 있는 것은 정부의 주택시장안정대책(2020.7.10.)에 따라 단기민간임대주택 제도가 폐지되면서 단기민간임대주택사업자에게 임대의무 기간 내에도 자발적으로 등록 말소를 허용함으로써 폐지유형에 해당하는 기존 주택임대사업자의 자진 폐업을 유도하기 위한 것으로 보이며 이러한 사유로 단기민간임대주택 등록이 말소되는 경우에는 감면된 취득세 등의 추징 대상에서 제외됨.

4. 결어

2024년말 지방세특례제한법 개정으로 공공임대주택 및 장기민간임대주택 등에 대한 취득세·재산세 감면 수준을 유지하되 전용면적 40m제곱미터 이하의 임대형기숙사가 추가되었다. 그리고 임대주택감면요건을 『건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 공동주택등을 최초로 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하는 경우』로 개정하였기 때문에 분양은 물론 합병등 유상취득도 감면대상이다. 그리고 단기 민간임대주택에 대한 재산세감면(50%~100%) 적용기한은 해당 단기민간임대주택의 임대기간 종료일까지로 하기 때문에 그 기간이 종료되면 감면대상에서 제외되는 점을 유념하여야 할 것이다. [별첨] 공공임대주택과 장기민간임대주택에 대한 지방세 감면 개정내용