
토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우 취득세, 양도소득세 및 부가가치세가 발생하며, 취득세의 과세표준 안분, 양도소득세의 양도가액 및 취득가액 안분, 부가가치세의 공급가액 안분 등 각 세금별로 일괄 거래에 대한 안분방법이 서로 달리 규정되어 있습니다. 이하에서는 부동산 등을 일괄 거래할 때 발생하는 세금별 안분방법에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 취득세
취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 취득세 파트에서 “부동산등”이라 합니다)을 취득한 자에게 부과하며, 부동산등을 한꺼번에 취득하는 경우에는 "①일반적인 경우, ②주상복합 건축물과 부속토지를 일괄 취득하는 경우, ③주상복합 건축물을 신축·증축하는 경우"의 3가지 상황별로 안분방법을 달리하여
「지방세법 시행령」 제19조에서 정하는 바에 따라 취득 당시의 가액을 구분하여 취득세 과세표준을 산정합니다.
(1) 일반적인 경우 (지방령§19①·④)
부동산등을 한꺼번에 취득하여 각 과세물건의 취득 당시의 가액이 구분되지 않는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 각 과세물건별 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득 당시의 가액으로 합니다. 다만, 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있는 경우에는 부동산등의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수·구청장이 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득 당시의 가액으로 합니다.
상황 |
각 과세물건별 취득 당시의 가액 |
① 취득 당시의 가액이 구분되는 경우 |
구분 가액 |
② 취득 당시의 가액이 구분되지 않는 경우 |
- 한꺼번에 취득한 가격을 각 과세물건별 시가표준액 비율로 나눈 금액
- 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있는 경우에는 부동산등의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수·구청장이 결정한 비율로 나눈 금액
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(2) 주택, 건축물과 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우 (지방령§19②)
주상복합 건축물과 부속토지를 일괄 취득한 경우에는 전체 시가표준액에서 주택부분과 주택외 부분이 차지하는 시가표준액 비율을 구분하여 각각의 취득당시의 가액을 산정합니다. 즉, 주택과 건축물 및 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우에는 각각의 취득가격이 구분되는 지 여부를 따지지 않고, 전체 취득가격을 주택과 주택 외 부분의 시가표준액 비율로 안분하여 주택 부분과 주택 외 부분의 취득 당시의 가액을 산정합니다.
구분 |
각 과세물건별 취득 당시의 가액 |
① 주택 부분 |
전체 취득 당시의 가액 |
x |
[건축물 중 주택 부분의 시가표준액]+[부속토지 중 주택 부분의 시가표준액] |
건축물과 부속토지 전체의 시가표준액 |
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② 주택 외 부분 |
전체 취득 당시의 가액 |
x |
[건축물 중 주택 외 부분의 시가표준액]+[부속토지 중 주택 외 부분의 시가표준액] |
건축물과 부속토지 전체의 시가표준액 |
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(3) 주택, 건축물과 그 부속토지를 한꺼번에 취득한 경우 (지방령§19③)
주상복합 건축물을 신축 또는 증축한 경우에는 다음의 계산식에 따라 연면적을 기준으로 주택 부분과 주택 외 부분의 취득 당시의 가액을 구분하여 산정합니다.
구분 |
각 과세물건별 취득 당시의 가액 |
① 주택 부분 |
전체 취득 당시의 가액 |
x |
건축물 중 주택 부분의 연면적 |
건축물 전체의 연면적 |
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② 주택 외 부분 |
전체 취득 당시의 가액 |
x |
건축물 중 주택 외 부분의 연면적 |
건축물 전체의 연면적 |
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(4) 관련 예규 등
문서번호 |
내용 |
(서울세제과-4246, 2020.03.16) |
허가 받은 주택과 허가 받지 아니한 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 부동산 등의 가격이 구분되지 아니하는 경우 |
(지방세운영과-685, 2017.10.17) |
토지 및 건축물을 일괄취득하는 부동산 매매거래에서 매매대금 중 건축물가액을 "0원"으로 한 경우 과세표준 |
2. 부가가치세
부가가치세의 공급가액을 산정함에 있어, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는
「부가가치세법」 제29조 제2항 및
「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 실지거래가액을 공급가액으로 하거나 감정가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액 등 법에서 정한 기준에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 합니다. 다만, 해당 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 계산합니다.
(1) 원칙
구분 |
공급가액 계산방법 |
① 실거래가액이 모두 있는 경우 |
- 구분된 건물 등의 실지거래가액
- 다만, 구분한 실지거래가액이 아래의 방법으로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 해당 안분계산한 금액(다만,다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우나 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우는 실지거래가액)
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② 감정평가액이 모두 있는 경우 |
공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 감정평가액에 비례하여 안분계산 |
③ 기준시가가 모두 있는 경우 |
공급계약일 현재 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가에 비례하여 안분계산 |
④ 기준시가가 일부 있는 경우 |
먼저 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산하고, 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례하여 안분계산 |
⑤ 기준시가가 모두 없는 경우 |
장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산 |
(2) 원칙적인 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우
구분 |
공급가액 계산방법 |
① 일괄 산정·고시 |
토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우에는 토지의 기준시가와 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산 |
② 건축 중인 건물의 완성조건부 거래 |
건축 중에 있는 건물과 토지를 함께 공급하는 경우로서 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우에는 토지의 기준시가와 완성될 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산 |
③ 미완성된 건물 등 |
미완성 건물 등과 토지를 함께 공급하는 경우에는 토지의 기준시가와 미완성 건물 등의 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산 |
(3) 주요 개정 사항
납세자가 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가 등에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 기준시가 등에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 규정은 자산별 가액의 자의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위해 신설되어 2019.1.1. 이후 공급하는 분부터 적용하고 있습니다. 다만, 2022.1.1. 이후 공급하는 분부터는 기준시가 등에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에도 사업자가 구분한 실지거래가액을 인정할 만한 사유가 있는 경우에는 사업자가 구분한 실지거래가액을 공급가액으로 합니다.
(4) 관련 예규 등
문서번호 |
내용 |
(소비세제과-165, 2004.02.13)(부가46015-230, 1999.01.26) |
일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거랙가액으로 보는 것임. 또한, 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지 않다하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 매매계약 체결전에 계약당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임 |
(부가가치세과-420, 2014.05.12) |
은행이 감정한 감정평가액에 따라 토지, 건물, 기계장치를 안분하여 각각의 가액을 산정하는 것이 가능한 지 여부, 감정가액이 2개인 경우 |
(부가46015-929, 1994.05.07) |
장부가액이란 세무회계상의 장부가액을 의미하며, 장부가액이 없는 경우에는 적용하는 취득가액이란 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미함 |
(서면법규부가-2230, 2022.06.10) |
건물가액을 기준시가에 의해 재계산하여 수정신고시 과소기재한 공급가액에 대하여 가산세를 적용하는 것임 |
3. 양도소득세
양도소득세를 계산할 때, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우
「소득세법」 제100조 제2항 내지 제3항 및
「소득세법 시행령」 제166조 제6항에 따라 구분 기재된 가액을 각각 토지와 건물 등의 양도가액 또는 취득가액으로 하며, 전체 실지거래가액은 확인되나 자산별로 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 감정평가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액으로 안분계산합니다.
(1) 양도소득세 안분계산의 기본 구조
양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여
「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산합니다. 또한, 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산합니다. 이 때, 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분되어 있다고 하더라도 그 구분 가액이 기준시가 등에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 가액 구분이 불분명 때로 보는 것이며, 해당 간주규정은 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위해 신설되어 2016.1.1. 이후 양도분부터 적용하고 있습니다.
상황 |
안분방법 |
① 실거래가액이 모두 있는 경우 |
- 매매계약서상 구분 기재된 가액을 각각 토지와 건물 등의 양도가액 또는 취득가액으로 합니다.
- 다만, 구분 기장한 가액이 기준시가 등에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 봅니다.
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② 감정평가액이 모두 있는 경우 |
전체 거래가액을 취득 또는 양도 당시의 감정평가액 , 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액으로 안분계산합니다. |
(2) 가액 구분이 불분명한 경우 안분방법
①
「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 다음의 순서에 의하여 안분계산합니다.
순서 |
안분방법 |
[1순위] 감정평가액 |
공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 감정평가액에 비례하여 안분계산합니다. |
[2순위] 기준시가 |
공급계약일 현재 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가에 비례하여 안분계산합니다. |
[3순위] 장부가액 |
- 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산합니다.
- 만약 일부 자산의 기준시가만 있는 경우에는 먼저 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후, 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례하여 안분계산합니다.
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[4순위] 취득가액 |
② 다만, 위 순서에 따른 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 다음의 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분합니다.
구분 |
안분방법 |
① 일괄 산정·고시 |
토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우에는 토지의 기준시가와 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산합니다. |
② 건축 중인 건물의 완성조건부 거래 |
건축 중에 있는 건물과 토지를 함께 공급하는 경우로서 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우에는 토지의 기준시가와 완성될 국세청장이 고시한 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산합니다. |
③ 미완성된 건물 등 |
미완성 건물 등과 토지를 함께 공급하는 경우에는 토지의 기준시가와 미완성 건물 등의 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산합니다. |
③ 또한, 안분 규정을 적용함에 있어 선박·항공기·차량·기계장비 및
「입목에 관한 법률」의 적용을 받는 입목에 대하여 장부가액이 없는 경우에는
「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다. 여기서,
「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액이란 선박·항공기·차량·기계장비 및
「입목에 관한 법률」의 적용을 받는 입목을 처분할 경우 다시 취득할 수 있다고 예상되는 가액을 말하되, 그 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 뺀 가액) 및
「지방세법 시행령」 제4조 제1항의 시가표준액에 따른 가액을 순차로 적용한 가액을 말합니다. 즉, 재취득 예상가액, 장부가액, 시가표준액을 순차적으로 적용합니다.
(3) 일괄 거래의 유형별 안분계산 규정 적용 여부
「소득세법」 제100조 제2항에 따르면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 일괄 거래하는 자산의 종류 및 거래 상황별로 안분계산 규정의 적용 여부를 따져보면 다음과 같습니다.
구분 |
내용/strong> |
① 과세대상과 비과세대상 자산 |
토지·건물 함께 양도시 적용하는 안분계산조항은 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에도 유추적용됨(대법원2010두21402, 2012.01.26) |
② 과세대상과 과세대상이 아닌 자산 |
양도소득세 과세대상(토지, 건물)과 과세대상이 아닌 자산(기계장치, 집기비품)이 일괄양도되었으나 감정평가액이 있으므로 양도소득세 과세대상 감정평가액이 전체 감정평가액에서 차지하는 비율을 곱하여 양도가액을 산정함(심사양도2000-4025, 2000.09.22) |
③ 토지와 토지 |
토지와 토지를 함께 양도한 경우로서 구분기장한 토지의 가액이 기준시가에 의해 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는 것임(대법원2010두23651, 2011.02.24) |
④ 주상복합건물 |
주상복합건물 일괄 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하는 것임(서면5팀-6, 2008.01.02) |
⑤ 주택과 상가 |
주택과 상가 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 주택과 상가 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득·양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것임(부동산거래관리과-90, 2012.02.09) |
⑥ 주택건물과 부속토지 |
다가구주택을 보유하던중 토지와 건물을 일괄양도한 경우로서 토지와 건물 등의가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것임(부동산거래관리과-762, 2011.08.31) |
⑦ 상가건물과 부속토지 |
토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것임(부동산거래관리과-418, 2010.03.18) |
⑧ 양도 물건의 소유자가 다른 경우 |
소유자가 다른 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에도 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라 안분계산하는 것임(법규재산2012-269, 2012.07.12) |
⑨ 취득시기가 서로 다른 자산을 양도하는 경우 |
취득시기가 상이한 토지를 보유하다 일괄 양도하는 경우, 취득시기별로 각각 구분하여 양도차익을 산정하는 것이며, 각 필지별 양도가액은 「소득세법 시행령」 제166조 제6항에 따라 안분 계산하는 것임(재산세과-1420, 2009.07.13) |
⑩ 토지를 분할등기 후 양도하는 경우 |
두 개의 용도지역으로 함께 지정된 1필지의 토지를 취득하여 각 용도지역별로 분할하여 등기한 후 양도하는 경우 각 필지별 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산함(재산세과-261, 2009.01.22) |
⑪ 건물을 분할등기 후 양도하는 경우 |
1호의 건물을 취득하여 분할 등기한 후 그 중 일부를 양도하는 경우 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 면적이 전체 건물의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임(재산세과-415, 2009.10.07) |
⑫ 건물을 신축하여 양도하는 경우 |
층별로 구분등기된 집합건물을 건축하여 임대업에 사용하다 1동의 건물 전체를 일괄양도 시 양도차익은 각 호별로 계산하며, 이때 각 호별 건축에 따른 취득가액은 개별원가계산방법 또는 각 호별 면적비율에 의한 안분계산방법에 의해 산정하는 것임(사전법규재산-461, 2022.07.28) |
(4) 관련 예규 등
문서번호 |
내용 |
(기준법령재산-23, 2017.06.28) |
토지와 건물을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 30% 이상 차이나는 경우에는 조세회피 목적의 유무와 관련없이 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보는 것임 |
(사전법령재산-11, 2018.02.13) |
토지와 건물을 구분기장한 가액과 감정평가가액에 비례하여 안분계산한 가액이 건물만 30% 이상 차이가 발생하는 경우에도 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는 것임 |
(재산세제과-1077, 2022.08.31) |
일괄 양도하는 토지와 건물의 가액이 불분명한 때 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 안분계산 하는 것임 |
(재산세제과-802, 2015.12.04) |
건축물대장상 연면적에는 필로티 면적은 제외되고, 개별주택가격에는 필로티 면적이 포함되어 있는 바, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하여 안분하는 경우 건물에 대한 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정함 |
(서면4팀-2403, 2007.08.09) |
개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 금액으로 하는 것임 |
부동산 등의 자산을 일괄하여 거래하는 경우 안분방법에 대하여 취득세는
「지방세법시행령」 제19조, 부가가치세는
「부가가치세법」 제29조 제2항 및
「부가가치세법시행령」 제64조, 양도소득세는
「소득세법」 제100조 제2항 내지 제3항 및
「소득세법시행령」 제166조 제6항에 규정되어 있는 바, 각 세금별 조문과 앞서 살펴본 내용들을 참고하시어 실무상 일괄거래에 대한 세무 처리를 하는데 도움이 되기를 바랍니다.