상증세법과 비교하여 보는 시가인정액 적용시 유의사항
BY 김성범 2024.10.02
조회 1826 4
1. 평가기준일
부동산의 취득에 대해 상속세 및 증여세법은 등기접수일1)을 기준으로 보지만, 지방세법은 증여계약일2)을 기준으로 판정한다. 증여계약일과 등기접수일이 일치한다면, 당해 부동산에 대한 시가인정액 적용범위가 동일할 수 있지만, 상이한 경우에는 적용되는 평가기간에 있어서 차이가 발생할 수 있다. 1) 상속세및증여세법시행령 제24조 제1항 1호, (재산세과-725, 2010.10.05.) 2) 지방세법시행령 제20조 제1항2. 유사 부동산등 시가인정액 적용 범위
“유사 부동산등”이란 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등을 말한다.3) 3) 취득세 시가인정액 산정 절차 등에 관한 규정 제2조 제9호 시가인정액 규정 도입 이후 유사 부동산등의 경우 취득일 전 6개월부터 신고일까지 기간 내에 해당하는 가액을 시가인정액으로 산정하였다. 이를 통하여 사실상 상속세 및 증여세법과 동일한 잣대에서 판단하게 되었는데, 2023년 12월 29일 시행령 개정을 통하여 평가기준일이 달라지는 상황이 발생하였다. 시행령 개정로 취득일 전 1년부터 취득세 신고·납부기한의 만료일까지 해당하는 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있도록 범위가 확대되었으므로 상속세 및 증여세법과 동일하게 판단은 금하여야 한다.구분 | 유사부동산 시가인정액 적용범위 |
---|---|
2023년 12월 29일 개정 전 | 취득일 전 6개월부터 신고일 |
2023년 12월 29일 개정 이후 | 취득일 전 1년부터 취득세 신고·납부기한의 만료일까지 |
3. 조합원입주권
조합원입주권에 대한 유사 부동산등의 시가인정액 적용시에는 상속세 및 증여세법과 다르게 별도의 규정이 존재한다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족한 유사 부동산등에 대한 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있다. ① 같은 정비구역 내의 조합원입주권일 것 ② 권리가액의 차이가 100분의 5 이내일 것 ③ 그 입주권으로 취득하는 부동산등의 사용 용도가 유사하고 면적의 차이가 100분의 5 이내일 것4. 상속에 따른 취득
현행 지방세법상 증여와 달리 상속의 경우 시가인정액의 예외 사유로 보아 시가표준액을 적용하고 있다. 웬만해선 시가표준액이 시가인정액보다 가액이 낮으므로 세 부담이 감소하는 효과가 발생한다. 다만, 상속세 및 증여세법상 상속과 지방세법상 상속의 범위에 주의할 필요가 있다. 상속세 및 증여세법에서 상속의 범위에는 상속 뿐만 아니라 유증, 사인증여, 특별연고자에 대한 상속재산의 분여, 유언대용신탁 및 수익자신탁이 포함되어 있다.4) 4) 상속세및증여세법 제2조 제1호 반면에 지방세법에서는 취득세편에서 별도의 용어 정의는 없지만, 지방세법 제7조를 통하여 상속의 범위를 확인할 수 있다5). 상속뿐만 아니라 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속에 한하여 상속으로 보고 있으므로 그 외의 사유에 따른 무상취득은 상속 외의 취득으로 보아 시가인정액을 적용하여야 한다. 5) 지방세법 제7조 제7항5. 임대료 환산가액 규정
수익형 부동산에 대하여 재산평가시 국세에서 주의할 사항이 존재한다. 상속세 및 증여세법에서 기준시가 적용의 예외 사유 중 하나인 임대료 환산가액 규정이 바로 그것이다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 시가가 없더라도 보증금 및 월세로 환산한 가액이 기준시가보다 높다면 환산한 가액을 적용해야 하지만, 지방세법에서는 별도의 예외 규정이 존재하지 않는다. 그러므로 시가인정액이 없다면 해당 부동산에 대한 시가표준액을 예외없이 적용할 수 있다.6. 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례6)
6) 상속세및증여세법 제66조 상속세 및 증여세법에서는 당해 부동산에 대하여 시가가 존재할지라도 해당 재산에 담보하는 채권등을 기준으로 평가한 가액이 더 큰 경우에는 시가가 아닌 채권등의 가액을 적용하여야 한다. 이 규정도 상속세 및 증여세법에서만 존재하고, 지방세법상 시가인정액 규정에서는 별도로 규정하고 있지 않으므로 과세표준 계산에 있어 주의할 필요가 있다.최신 포스트