주택 취득세 중과 관련 개정 사항 살펴보기
BY 김성범 2025.01.16
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1. 분양권 취득세 개정사항
(1) 1세대 판정
기본적으로 주택에 대한 1세대, 주택 수 및 조정대상지역유무 판정은 주택 취득일을 기준으로 판정한다. 다만, 분양권으로 취득하는 주택은 지방세법시행령 제28조의4 제1항을 근거로 분양권 취득시점에 주택 수를 판정한다. 이와 관련하여 1세대에 대한 판단에 쟁점이 있었으며, 행정안전부는 주택 취득일을 기준으로 1세대를 판단하도록 유권해석을 내놓았지만 조세심판원은 주택 취득일이 아닌 분양권 취득일에 주택 수와 더불어 1세대도 판단하는 것으로 보았다.구분 | 내용 |
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(부동산세제과-2469, 2020.09.17.) | 분양권에 의한 주택 취득시 ① 1세대는 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ② 주택 수는 해당 세대의 분양권 취득 당시를 기준으로 판단해야 함따라서, ① 분양권에 따른 ‘주택 취득일 현재’ 자녀가 독립된 세대를 구성하였다면, ② 그 자녀 세대가 해당 분양권 취득 당시 무주택 세대이므로, 1~3%를 적용함 |
(조심2022지376, 2022.06.27.) | 「지방세법시행령」 제28조의4 제1항 후단에서 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.11.17. 이 건 주택의 분양계약을 체결하였고, 분양계약일 당시 청구인의 배우자가 주택을 1채(종전주택) 소유하고 있었으므로 청구인은 이 건 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 보는 것이 타당하다 할 것임에도 처분청이 이와 다른 취지에서 청구인이 이 건 주택을 취득하여 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 1세대 3주택이 되었다고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨 |
(2) 주택 수 판정
앞서 살펴본 1세대 판정 뿐만 아니라 주택 수 판정에 대해서도 시행령 개정사항이 발생하였다. 분양권에 의해 취득하는 주택의 경우에는 분양권 취득일 기준으로 주택 수를 판정하는데, 이 분양권 취득일을 조정하는 방법으로 중과세율을 줄이거나 기본세율을 적용받는 경우가 있었다. 예를 든다면 분양권 최초 취득 당시에는 다주택자에 해당하였지만, 이후 매도등을 통하여 주택 수를 줄인 후 배우자에게 증여할 경우에는 최초 취득일이 아닌 분양권 증여일을 기준으로 주택 수를 판단하였다. (부동산세제과-972, 2024.03.07.) 2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다. 그러나 올해 지방세법 시행령 개정으로 인하여 이런 방법은 앞으로 활용할 수 없게 되었다. 2025년부터 동일세대 내에서 분양권을 매매, 증여 등을 할 경우에는 최초 취득일과 매매, 증여일 중 빠른 날을 취득일로 보아 주택 수를 계산하도록 개정하였다.개정 전 | 개정 후 |
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제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. | 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매·교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. |
2. 주택신축판매업에 대한 취득세 중과 완화
(1) 분양요건 완화
2021년 4월 27일 이후 주택신축판매업자가 사업목적으로 취득한 주택에 대하여 중과세 예외 사유로 보아 일반세율을 적용하였다. 다만, 별도의 사후관리 규정이 존재하였으며 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축 또는 판매하지 않은 경우에는 중과세율이 적용되었다.1) 1) 지방세법시행령 제28조의2 제8호 다만, 경기침체등을 감안하여 2024년 지방세법 시행령이 개정되어 판매의 경우에는 취득일로부터 3년이 아닌 5년으로 완화되었다. 여기서 핵심 내용은 2025년 1월 1일 이후부터가 아닌 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 개정 조문을 적용한다는 것이다. 당초 3년 내 판매요건 미충족으로 인해 중과를 당한 사업자의 경우에는 취득세 환급을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 부칙 <대통령령 제35177호, 2024. 12. 31.> 제2조(주택 유상거래 취득 중과세의 예외에 관한 적용례) ① 제28조의2제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다.(2) 주택 수 예외규정 보완
과거에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택에 대해서만2) 주택 수에서 제외하도록 규정하였다.3) 2) 지방세법시행령 제28조의4 제6항 제2호 3) 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. 이는 사실상 건축주가 직접 건축한 주택에 한해서만 적용할 수 있었으며, 별도로 도급을 준 경우에는 주택 수에 포함되는 문제가 발생하였다. (조심2023지341, 2023.09.12.) 청구인이 직접 건축을 하지 않고 주택을 취득하여 분양·판매하는 ‘부동산 개발 및 공급업’에 해당하므로, 청구인이 소유한 기존주택들은 위 「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항* 제2호 규정이 적용되지 않는다고 봄이 타당함. * 과거에는 지방세법시행령 제28조의4 제5항 제2호에서 규정하고 있었음 이 부분에 대해서도 미비점을 보완하여 주거용 건물 건설업 뿐만 아니라 주거용 건물 개발 및 공급업도 포함하도록 개정되었다. 다만, 본 규정에 대한 적용시기는 2025년 1월 1일 이후부터이므로 분양요건 완화와 구분해서 해석할 필요가 있다.오늘은 2024년 말 주택 취득세 중과와 관련한 지방세법 시행령 개정 사항에 대해 살펴보았다. 중과 적용 또는 환급 신청에 불이익이 없도록 개정내용을 잘 확인할 필요가 있다.
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