
1. 대체주택 비과세 요건
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(“대체주택”)을 취득한 경우로서 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 비과세를 적용받을 수 있다. ① 대체주택 취득일을 기준으로 1세대가 1주택을 소유할 것 ※ 비과세 판정 시점 과거에는 사업시행인가일 당시를 기준으로 비과세 요건을 판단하였지만, 2023년 10월 23일 기획재정부 유권해석으로 인하여 대체주택 취득일을 기준으로 판단하도록 변경하였다.1) 1)(기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.) ② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 ※ 일부 세대원 미거주와 부득이한 사유 시행령에서 일부 세대원이 근무상의 형편 등으로 인하여 거주하지 못한 경우에 대하여 별도의 예외 규정이 존재하지 않지만, 기획재정부 유권해석을 통해 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않더라도 인정받을 수 있다.2) 2)(기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.) ③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다) 하여 1년 이상 계속하여 거주할 것3) 3) 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. ※ 부득이한 사유란? 세대의 구성원 중 일부 또는 세대 전원이 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시4)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우5)를 말한다. 4) 특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 5) 광역시 지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합 형태의 시 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. ㉠「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학 ㉡ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 ㉢ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ㉣「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) ④ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 ※ 이사 및 처분 기한 개정연혁구분 | 처분 기한 |
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2008년 11월 27일 전 | 1년 |
2023년 1월 12일 전 | 2년 |
2023년 1월 12일 이후 | 3년 |
2. 관련 사례
(1) 사업시행인가 전 기존 주택에서도 1년 이상 거주하여야 하는지?
법에서는 대체주택과 재개발사업 등으로 취득한 주택에 대해서 1년 이상 거주할 것을 요건으로 규정하고 있다. 즉, 재개발 등의 사업이 진행되기 전 기존 주택에서까지 1년 이상 거주할 것을 요구하고 있지 않다.6) 6) (사전법령재산-615, 2020.06.10)(2) 사업시행인가가 변경 또는 취소된 경우
사업 시행 지역 추가 편입 등으로 인하여 사업시행인가가 변경된 경우에 당초 사업시행인가일을 기준으로 판단한다.7) 또한, 당초 사업시행인가가 취소되었가나 새로이 사업시행인가가 고시된 경우에도 동일하게 당초 사업시행인가일로 판단한다.8) 7) (사전법령재산-125, 2020.05.28) 8) (기획재정부 재산세제과-131, 2023.01.19.)(3) 대체주택 1년 거주기간 계산
최근 조세심판원에서는 대체주택은 국내에 주택을 소유한 세대가 그 주택의 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 주택을 말하는 것이며, 본 규정의 재건축사업 등의 시행기간은 해당 주택의 준공일까지로 해석함이 타당한 것으로 보고 있다.9) 9) (조심2024서5336, 2024.12.23.)(4) 대체주택 비과세는 1번만 받을 수 있음
대체주택 비과세는 마지막에 양도하는 대체주택에 대하여 비과세를 적용하고 있다.10) 10) (서면4팀-839, 2008.03.28.)(5) 승계조합원입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 구입한 경우
국세청에서는 승계조합원입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 구입한 경우에 대해서는 비과세 적용이 불가하다고 판단하고 있다.11) 11) (서면부동산-1839, 2020.04.21)(6) 1+1 입주권인 경우
기존 주택이 정비사업으로 인하여 1+1을 받게 된 경우에는 대체주택에 대하여 별도의 비과세를 특례를 적용하지 않는다.12) 12) (서면부동산-2603, 2020.01.09)최신 포스트