지난 3월 30일 국세청은 ‘개발지역 부동산탈세 특별조사단’을 구성하여 개발과정에서 부동산 거래를 통한 탈세행위에 대해 엄중히 조치할 것이라고 발표했습니다. 그리고 4월 1일, 신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명에 대한 1차 세무조사에 착수하였다는 보도자료가 공개되었습니다. ㆍ보도자료│「개발지역 부동산탈세 특별조사단」 구성 ㆍ보도자료│「개발지역 부동산탈세 특별조사단」 신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명 세무조사 우선 착수 오늘 포스트에서는 4월 1일자 세무조사 추징사례와 함께 최근 부동산 관련 세무조사 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

[2021. 4. 1.] 신도시 등 대규모 개발지역 탈세혐의자 165명 세무조사

■ 세무조사 주요 추징사례

(사례 1) 직원 및 친인척 명의로 가공인건비를 계상, 법인자금을 유출하여 대표이사가 고가 토지를 취득하고 법인세 등 탈루 ○ 건설업을 운영 중인 법인 대표이사 A가 개발예정지역의 고가 토지를 취득하였으나 자금출처가 부족하여 조사한 결과 - 근무사실 없는 직원 및 친인척에게 인건비를 지급한 것으로 위장하여 가공경비를 계상하고 법인자금을 유출 - 부당하게 유출한 자금으로 개발예정지역의 고가 토지 취득자금에 사용하는 등 사적으로 유용하였음을 확인 ○ 법인세 등 ○억 원 추징 (사례 2) 시행사가 토지를 취득하는 과정에서 사주일가 명의로 취득한 사실을 조사과정에서 확인하여 부동산실명법 위반 통보 ○ 부동산 개발 시행사 법인대표인 A와 배우자 B가 소득에 비해 고가의 토지를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의가 있어 조사한 결과, - 법인이 아파트 신축 사업부지를 취득하는 과정에서 법인명의가 아닌 사주일가 개인명의로 등기하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반 사실 확인 ○ 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반 관계기관 통보

* 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금 부과

(사례 3) 매출시기를 임의로 조절하여 법인세를 탈루하고 있는 기획부동산에 대하여 조기조사 착수로 조세채권 확보 ○ 기획부동산이 개발예정지 인근의 매매가 불가능한 토지를 대량 매입하고 지분을 분할하여 판매하는 과정에서 매출누락 혐의가 있어 조사한 결과, ○ 매출 귀속시기를 임의 조절하는 방식으로 매출을 누락한 사실 확인 - 납부세액을 면탈할 목적으로 계속사업 기간 중에는 매출을 과소 계상하여 세금을 납부하지 않다가 폐업이 예정된 사업연도에 나머지 매출을 일시에 발생 ○ 법인세 ○○억 원 추징

■ 세무조사 주요 선정사례

(사례 1) ○○도매상을 운영하면서 누락한 소득으로 개발예정지의 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의 ○ 신고소득이 미미한 」」도매업자 A가 개발예정지역에서 다수 토지를 거액에 취득하고 주택을 신축하여 전입하였으나 현금영수증은 기존 주소지 인근에서 계속 발생 - 토지보상금 수령을 위해 사업소득 신고를 누락한 자금으로 토지를 취득하고 건물을 신축한 혐의 ○ 본인A 자금출처 조사 착수 예정 (사례 2) 개발예정지역의 토지를 공동취득하면서 모친에게 증여받은 취득자금에 대하여 증여세 신고누락 ○ 모친 A와 신고소득이 미미한 30대 자녀 B와 C가 ○○억 원의 고가 토지를 공동으로 취득 - 제조업을 수십 년간 운영해온 모친이 ○○년 개발예정지역 토지를 자녀BžC와 함께 공동명의로 취득하면서 토지 취득자금을 편법 증여한 혐의 ○ 자녀B·C 부동산 취득자금에 대한 자금출처 조사 착수 예정 (사례 3) 「신도시 등 공공택지개발지구」개발 과정에서 전매 금지된 대토보상권을 고가에 불법매입하여 개발사업을 하는 등 부동산 시장을 교란하고, 법인자금을 편취하여 호화생활을 영위 ○ ㈜A는 개발지구 토지주들로부터 대토보상권^*을 고가에 불법 매입하여 개발사업을 진행하는 업체로

* 토지 수용 시 보상금 대신 토지를 받는 권리로, 전매 금지(토지보상법 §63③)

- 사주일가는 임직원의 친인척 명의로 가공급여를 지급하고 위장업체와 허위거래를 통해 법인 자금을 편취하여 - 고가부동산을 취득하고, 법인 명의로 구입한 고급 승용차 등을 사적으로 사용하는 등 호화생활을 영위 ○ 한편, 토지주들은 대토보상권을 개발업체에 보상액 대비 120%에 불법 전매 후, 양도소득세를 무신고한 혐의 ○ 사주의 법인명의 자산 사적사용 및 기업자금 유출혐의 등 조사 후 토지주 들의 양도소득세 탈루혐의도 조사할 예정 (사례 4) 사주가 설립한 특수관계사를 이용해 분양대행수수료를 과다하게 지급하는 방법으로 분양가 상승을 부추기는 한편, 미성년 자녀가 100% 지분을 보유하고 있는 법인에게 허위로 용역대가 지급 ○ ㈜A는 신규택지 개발지역에서 부동산 개발사업을 영위하는 시행사로서, 사주의 친인척 명의로 분양대행사 ㈜B를 설립하고 - ㈜B에게 과다한 분양대행수수료를 지급하는 방법으로 00억원의 법인자금을 유출하였으며, ○ ㈜B는 사주의 미성년 자녀가 100% 지분을 보유하고 있는 ㈜C에게 용역제공 없이 허위로 분양대행수수료 ○○억 원을 지급한 혐의 ○ 가공거래를 통해 법인자금을 유출한 혐의에 대해 조사 (사례 5) 허위 차입금을 계상한 후 대표자에게 차입금을 상환하는 방법으로 법인자금을 유출하여 개발 예정지역 부동산 취득하고 막대한 시세차익을 얻은 사주일가 ○ 법인이 대표자에게 차입한 것처럼 가공부채(차입금)를 계상한 후 차입금을 대표자에게 상환하는 방법으로 법인자금을 유출하고 - 유출한 법인자금으로 사주일가는 각종 호재가 있는 개발예정지역 상업용지와 빌딩, 아파트 등 수백억 원대의 부동산을 취득하여 막대한 시세차익을 얻음 - 또한, 판매대금을 현금으로 받고 재고자산을 과대계상하는 방법으로 수입금액을 누락하고, 법인비용으로 매년 수십 회의 골프장 이용, 명품구입 등 호화·사치생활 영위 ○ 법인 수입금액 누락, 가공부채(대표자 차입금) 확인 및 사주의 부동산 취득자금 조사 (사례 6) 본인 토지를 자경한 것처럼 위장하여 서류상 농업회사법인에 양도 후 양도소득세를 탈루하고 해당 농업회사법인의 주식을 자녀 소유 법인에게 저가양도하여 편법 증여 ○ 사주 ○○○은 농지 소재지에 거주하는 거주자가 자경 요건을 갖춘 농지를 농업회사법인에 양도하는 경우, 양도소득세를 감면받는다는 것을 악용하여 - 서류상회사인 농업회사법인을 설립한 후 본인이 자경한 사실이 없음에도 자경한 것처럼 위장하고 자신의 농업회사법인에 토지를 양도하여 양도소득세 ○억 원을 부당하게 감면받은 혐의 ○ 또한, 토지를 취득한 농업회사법인의 주식을 자녀 등이 주주로 있는 법인에 저가 양도하는 방법으로 편법증여 ○ 농업회사법인을 이용한 양도소득세 및 편법증여 혐의 조사 (사례 7) 신도시·지가 급등지역 토지 및 부동산 수십건을 중개하고 명의위장 업체를 통하여 수수료를 신고 누락한 중개업소 ○ 사주○○○는 지가가 급등하고 있는 신도시에 위치한 공인중개사로 투자권유를 잘 해준다고 입소문을 타고 수년간 지가급등지역 토지 및 건물 등 매매를 수십 건(천억 원대) 중개하면서 - 본인소유의 상가건물에 직원명의의 위장 사업장을 운영하고, 현금으로 중개수수료 납부를 유도하는 한편 - 인테리어·등기설정 업자를 알선해 주고 수수료를 받아 신고누락 ○ 현금매출 및 명의위장 사업자 수입금액 신고누락 혐의 조사

[2021. 1. 7.] 고가주택·다주택 취득자, 방쪼개기 주택 임대사업자, 법인자금으로 주택을 취득한 사주일가 등 358명 세무조사

(사례 1) 허위 차입계약과 가공 매출을 통해 우회 증여한 자금으로 고가 아파트 취득 ○ 최근 해외 유학을 마쳐 신고 소득이 미미한 A가 ○○억 원에 달하는 고가 아파트를 취득하면서 - 지인 B로부터 ○억 원을 차입하고유학 중 잡화를 인터넷 판매하여 벌어들인 수익 ○억 원으로 취득자금을 소명하였으나 ○ 조사결과 A의 부친이 B에게 자금을 송금한 후 B는 이를 A에게 송금하고 빌려준 것처럼 허위 차입계약서를 작성하였으며, - 인터넷 판매도 가공으로 부친이 주변 지인들에게 미리 자금을 송금한 후 이를 A로부터 물품을 매입한 것처럼 송금한 사실 확인 ○ 증여세 ○억 원 추징 (사례 2) 아파트를 다수 취득하면서 자금을 직원의 급여 계좌로 이체 후 급여 반납으로 허위 처리하여 증여 ○ 학원을 운영 중이나 신고소득이 미미한 A가 아파트를 다수 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과 ○ 금융업에 종사하는 배우자 B가 A의 부동산 취득자금을 학원 직원 수 명의 계좌로 입금하고, - 학원 직원은 이를 과다 급여 반환 명목으로 A에게 송금한 후 동 자금으로 다수의 아파트를 취득한 사실 확인 ○ 증여세 ○억 원 추징 (사례 3) 거액 매출을 신고 누락하고 고가 부동산 취득 ○ 수산업을 운영하고 있으나 신고소득이 미미한 A가 고가 아파트 등 ○○억 원의 부동산을 취득하여 자금출처 부족으로 조사한 결과 ○ 운영 중인 사업체의 현금 매출 ○○○억 원을 신고 누락하고 동 자금으로 부동산을 취득한 사실 확인 ○ 소득세 ○억 원 추징 (사례 4) 해외 거주 부모로부터 불법 외환거래를 통해 부동산 취득자금을 증여받아 고가아파트 다수 취득 ○ 신고소득이 없는 외국 국적의 연소자(거주자)가 고가 아파트를 ○○채 취득하여 자금출처 부족혐의로 조사한 결과 ○ 외국에 거주하는 부모로부터 자금을 증여받아 아파트를 취득하고, 이를 임대한 후 보증금으로 다시 아파트를 취득한 사실 확인 - 이 과정에서 증여세를 회피하기 위해 취득 자금을 국내외 환전상을 통한 불법 외환거래(일명 환치기)로 수령 ○ 증여세 ○억 원 추징, 불법 외환거래 사실 관계당국 통보 (사례 5) 부동산 투자 강의 및 유튜브를 통해 부동산 시장을 과열시키며 현금매출을 누락한 중개업 법인 ○ 수십 명의 중개사 및 상담사를 보유한 대형 부동산 중개법인이 대표이사의 부동산 투자 강의 및 유튜브 활동으로 이용자가 급증하였으나 신고소득이 미미하여 조사한 결과 ○ 아파트 갭투자·소형빌딩 투자관련 회원전용 강좌를 개설하여 회당 수십만 원에 이르는 강의료를 현금으로 수취하고 - 대표이사가 VIP 고객을 별도 관리하면서 직접 투자 컨설팅 및 중개 용역을 제공하고 수취한 수입금액을 탈루한 사실 확인 ○ 법인세 및 종합소득세, 현금영수증 미발급 과태료 ○억 원 추징

[2020. 12. 7.] 부동산 거래관련 세무조사 추진경과

■ 실제 증여했음에도 허위로 차입계약한 사례

(사례 1) 친인척 차용을 가장한 우회 증여로 증여세 탈루 ○ 사회 초년생으로 신고 소득이 부족한 전문자격사 A가 고가의 아파트를 취득하여 조사한 결과 - 5촌 인척 B로부터 ○억 원을 차입한 것으로 주장하며 차용증과 이자 지급내역을 제시하였으나 - A의 부친이 B의 모친인 C에게 자금을 송금하고 C는 B에게 이를 송금한 후 A에게 다시 송금하여 우회 증여한 사실 확인 - 증여세 ○억 원 추징 (사례 2) 부친으로부터 거액을 차입하였으나 상환할 능력이 없어 증여세 과세 ○ 근로자가 자금조달계획서 상 금융기관 차입금과 부친으로부터 ○억 원을 차입한 후 고가 아파트를 취득한 것으로 신고하여 차입금 적정여부를 확인하기 위해 조사한 결과 - 소득이 미미하고 30년에 걸친 차용계약을 이행하기 어려운 점 등 부친과 맺은 차용계약이 허위인 것으로 확인되어 증여세 과세 - 증여세 ○억 원 추징

■ 전세 자금 편법 증여 사례

(사례 3) 모친이 아파트 취득자금과 전세자금을 대신 지급 ○ 소득이 많지 않은 근로자가 고가아파트를 갭투자로 취득하고 고액의 전세로 거주하여 조사한 결과 - 갭투자한 아파트 취득 시 재력가인 모친이 ○억 원을 지급하고 전세 거주 중인 아파트의 보증금도 대신 지급한 사실 확인 - 증여세 ○억 원 추징 (사례 4) 허위 차입계약서를 작성하여 부친으로부터 전세자금 수증 ○ 신고소득이 미미한 자녀가 ○○억 원에 달하는 고액의 전세로 거주하며 고가의 승용차를 보유하고 있어 조사한 결과 - 부친으로부터 전세금을 차입하였다고 주장하였으나 이자도 지급하지 않고 갚을 의사도 없음이 확인되어 증여세 과세 - 증여세 ○억 원 추징

■ 조사범위 확대를 통해 사업소득 등 탈루 사실 확인 사례

(사례 5) 현금 수입금액을 누락하여 고가 부동산 취득 ○ 유아스포츠 클럽을 운영하고 있으나 신고소득이 적은 사업자가 고가 부동산을 취득하여 조사한 결과 - 부동산 취득자금 수증 혐의는 없었으나 스포츠 클럽 수강료를 계좌이체 받아 신고누락한 혐의가 있어 통합조사로 전환하여 수입금액 누락 ○억 원 적출 - 소득세 ○억 원 추징, 현금영수증 미발행 과태료 ○억 원 부과 (사례 6) 법인자금 유출 및 매출누락자금으로 고가 부동산 취득 ○ 개인명의 학원과 법인명의 학원을 운영하는 자가 ○○억 원의 부동산을 취득하였으나 신고 소득이 미미하여 조사한 결과 - 사업용 계좌가 아닌 개인계좌로 학원 수강료를 입금 받아 신고 누락한 사실과, 법인학원의 수입금액을 개인계좌로 입금받아 신고 누락한 자금을 유출한 사실 확인 - 소득세 ○천만 원, 법인세 ○천만 원 추징 (사례 7) 증여자인 부친의 사업소득 수입금액 누락 적출 ○ 30대 초반의 연소자가 ○○억 원에 달하는 고가아파트를 취득하여 조사한 결과 - 축산업을 영위하는 부친으로부터 현금을 증여받은 사실을 확인하였으며, 부친의 신고 소득금액이 적어 부친까지 조사범위를 확대하여 수입금액 누락 ○억 원 적출 - 증여세 ○억 원 및 소득세 ○천만 원 추징

■ 다수의 주택 등 부동산 취득과정에서의 편법 증여 사례

(사례 8) 다수의 주택 및 상가 등을 취득하는 과정에서 취득자금 편법 증여 ○ 뚜렷한 직업 및 소득이 없는 B가 ○건의 주택 및 상가 등 부동산을 총○○억원에 취득하여 조사한 결과 - 임대업자인 모친 A가 임대료 수익 등을 현금으로 관리하면서 B의 계좌에 현금 입금하거나, 지인 및 거래처 명의의 계좌를 통해 B의 계좌에 우회입금하였고, - B는 고가주택 및 상가 등 다수의 부동산을 매입 - 증여세 ○억 원 추징

[2020. 11. 17.] 분양권·채무 이용 편법증여 혐의자 85명 세무조사

(사례 1) 분양권을 불법전매하고 다운계약서 작성 및 거래조작 ○ 프리미엄이 높게 형성된 인기 아파트 단지의 분양권을 매도하고 양도소득세를 무신고하여 조사한 결과 - 전매제한 기간임에도 분양권 당첨 즉시 ○억 원에 양도하고 대금을 현금으로 수령하였으나, - 전매제한이 해제된 이후 매매가 된것처럼 ○천만 원으로 다운계약서를 작성하고 금융거래를 조작한 사실 확인 - 양도소득세 ○천만 원 추징 및 「부동산거래신고 등에 관한 법률」제3조(부동산거래의신고) 위반으로 관계기관 통보 (사례 2) 비영업대금을 우회 회수하여 편법 증여 및 이자 수익 누락 ○ 자금원이 부족함에도 고가아파트를 취득하여 자금출처 조사 결과 - 전문직에 종사하는 남편(男便)이 거액을 지인에게 대여한 후 이를 처(妻)의 계좌로 회수하는 방법으로 편법증여하고, 이 과정에서 대여금에 대한 이자 ○억 원에 대한 소득세 신고 누락 사실 확인 - 처 증여세 ○천만 원, 배우자 소득세 ○천만 원 추징 (사례 3) 부동산 양도 이면 계약을 통한 양도소득세 탈루 ○ 고가 부동산 양도내역 확인 중 양수자가 취득한 부동산을 신탁하면서 신탁이익의 수익자로 양도자를 지정하여 조사한 결과 - 양도인은 ○○억 원에 부동산 양도 후 양수인이 이를 신탁하면서 신탁이익의 수익자로 양도자를 지정하여 신탁이익 ○억 원을 추가로 지급한 사실을 확인하고 동 금액을 양도가액에 가산 - 양도소득세 ○억 원 추징 (사례 4) 어머니의 부동산을 담보로 금전을 차입하고, 부동산 양도 대금으로 차입금 변제 ○ 자녀 B는 어머니 A로부터 부동산을 무상 담보 제공받아 금융기관으로부터 ○억 원을 차입하여 본인의 사업자금으로 사용하고, - 이후 어머니 A가 담보제공한 부동산을 양도하면서 그 양도대금으로 자녀 B의 대출금 ○억 원을 대신 상환함 - 어머니 A가 대신 상환한 채무 및 무상담보 이용 이익^*에 대한 증여세 ○억 원 추징

*「상속세및증여세법」제41조의4 및 동법 시행령 제31조의 4 [차입금×적정이자율(4.6%)-실제 지급이자], 연간 1천만 원 이상인 경우 과세

(사례 5) 아버지로부터 차입한 채무를 면제받고 증여세 무신고 ○ 자녀B는 자금출처조사 과정에서 아버지 A로부터 사업자금을 차입하였다고 소명하여 채무로 인정받았으나, - 이후 부채사후관리를 실시한 결과 장기간 원금, 이자를 상환하지 아니하고 채무를 면제받은 사실을 확인함 - 채무면제 이익에 대한 증여세 ○억 원 추징 (사례 6) 주택 취득자금을 증여 받았음에도 차입금으로 허위신고 ○ 자녀가 아버지로부터 차입한 자금으로 아파트를 취득하였다고 자금조달계획서를 제출하였으나, - 조사결과 실제 아버지로부터 아파트 취득자금 ○억 원을 증여받았으나 이를 숨기기 위해 허위 차용증을 작성한 사실을 확인함 - 증여받은 부동산 취득자금에 대하여 증여세 ○억 원 추징

[2020. 9. 22.] 변칙적 탈세혐의가 있는 다주택 취득 사모펀드·법인, 고가주택 취득 연소자(외국인 30명 포함) 등 98명 세무조사

(사례 1) 주민 모임의 부동산 실명법 위반 적출 ○ 특수관계자가 아닌 지인들이 다수의 아파트를 공동 취득하였으나 자금출처가 부족하여 조사한 결과 - 동네 주민들이 소규모 자금으로 모임을 조직하고 다수의 아파트 및 분양권을 거래하면서 고율의 양도소득세를 회피하기 위해 타인명의로 등기하여 부동산실명법을 위반한 사실 확인 - 양도소득세 추징 및 부동산실명법 위반으로 관계기관 통보 (사례 2) 허위로 자금조달계획서를 작성하여 증여 사실 은폐 ○ 관계기관합동조사결과 통보된 탈세의심자료 관련자로서 신고소득 없이 고가의 아파트를 취득하여 자금출처 조사대상으로 선정 - 조사결과, 고가 주택 취득자금을 전액 증여 받은 사실을 확인하였으며, 자금조달계획서에 자금원천으로 기재된 전 거주지 전세보증금 및 특수관계자 차입금이 허위인 것으로 밝혀짐 - 증여세 0억원 추징 (사례 3) 타인 명의로 사업하면서 신고 누락한 소득으로 다수 아파트 취득 ○ 사업자가 신고 소득대비 고가의 아파트를 다수 취득하여 조사한 결과 - 타인명의로 사업을 하면서 소득을 신고 누락하고 운영하던 법인사업장 매각대금 신고누락 및 허위 대여금 회수^*를 통해 부당 유출한 자금으로 취득한 사실 확인

* 법인에게 대여한 자금이 없음에도 있는 것으로 조작하고 대여금을 회수하는 형식으로 법인자금 유출

- 소득세 및 법인세 등 00억원 추징 이상 2020년 하반기 이후 부동산 관련 세무조사 주요 추징사례들을 살펴보았습니다. 국세청에서는 부동산탈세 신고센터를 설치하는 등 앞으로 세무조사가 더욱 강화될 예정인 만큼, 자금조달부터 사후관리까지 탈세 문제가 발생하지 않도록 주의하여야 할 것입니다.