종합부동산 합산 배제되는 장기일반민간(매입)임대주택 요건검토
BY 강민 2021.05.26
조회 12006 51. 21년 주택에 대한 종합부동산세 개요
2021년에 주택에 대한 종합부동산세 산정은 아래와 같은 흐름으로 계산됩니다.구분 | 주택분 종부세 | 비고 |
---|---|---|
주택공시가격 합계 ① | xxxx | 1.6.1. 현재 공시된 주택 기준시가 |
공제금액 ② | 6억원 (9억원) | 1세대1주택자는 9억원 공제하되, 법인은 공제금액 없음 |
공정시장가액비율 ③ | 95% | 22년부터 100%적용 |
종부세 과세표준 ④ | (①-②)×③ | |
세율 ⑤ | (①-②)×③ | 하단 별도 세율표 확인 |
주택분 종부세액 ⑥ | ④×⑤ | |
공제할 재산세액 ⑦ | 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 | |
산출세액 ⑧ | ⑥-⑦ | |
세액공제 ⑨ | 1세대1주택자의 경우 연령별, 보유기간별 최대 80%한도로 공제 | |
세부담상한초과액 ⑩ | 직전연도 보유세의 일정률을 곱한 금액을 초과하는 부분 종부세 제외 | |
납부할 종부세 ⑪ | ⑧-⑨-⑩ | 250만원 초과 시 분납 가능 |
납부할 농어촌특별세 ⑫ | 종부세의 20% |
주택분 종합부동산세 | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|
과세표준 | 일반(2주택 이하) | 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상 | ||||
개인 | 법인 | 개인 | 법인 | |||
누진세율 | 누진공제 | 단일세율 | 누진세율 | 누진공제 | 단일세율 | |
3억원 이하 | 0.6% | - | 3% | 1.2% | - | 6% |
6억원 이하 | 0.8% | 60만원 | 1.6% | 120만원 | ||
12억원 이하 | 1.2% | 300만원 | 2.2% | 480만원 | ||
50억원 이하 | 1.6% | 780만원 | 3.6% | 2,160만원 | ||
94억원 이하 | 2.2% | 3,780만원 | 5.0% | 9,160만원 | ||
94억원 초과 | 3.0% | 11,300만원 | 6.0% | 18,560만원 |

2. 합산배제 임대주택 중 장기일반민간(매입)임대주택
주택분 종합부동산세를 계산할 때에 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 주택에 대한 종합부동산세를 계산할 때에 과세표준에 합산하지 않도록 하고 있습니다. 이러한 합산배제 임대주택은 종류가 많고 요건이 복잡해서 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세기준일(6월1일) 현재 주소지 또는 임대주택소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대사업자등록을 할 것으로 필요로 합니다.
* 다만 6.1. 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기한인 9.30.까지 임대사업자 사업자등록을 하는 경우 합산배제를 받을 수 있음
그리고 아래의 합산배제 임대주택의 요약표를 참고하여 개별 법령, 해설 등을 참고하여 임대주택유형별로 구체적으로 반드시 확인을 해야 합니다.
임대주택유형 | 전용면적 | 주택 수 | 공시가격 | 임대기간 | 임대료 | |
---|---|---|---|---|---|---|
단기 | 매입임대주택(2호) | - | 전국 1호 이상 | 6억원 이하 (비수도권 3억 이하) | 5년 이상 | 증가율 5%이하 |
건설임대주택(1호) | 149㎡이하 | 전국 2호 이상 | 6억원 이하 | 5년 이상 | 증가율 5%이하 | |
장기 | 매입임대주택 중 장기일반민간임대 주택등(8호) | - | 전국 1호 이상 | 6억원 이하 (비수도권 3억 이하) | 10년 이상 | 증가율 5%이하 |
건설임대주택 중 장기일반민간임대 주택등(7호) | 149㎡이하 | 전국 2호 이상 | 9억원 이하 | 10년 이상 | 증가율 5%이하 | |
기타 | 기존임대주택(3호) | 국민주택규모이하 | 전국 2호 이상 | 3억원 이하 | 5년 이상 | |
미임대 민간 건설임대주택(4호) | 149㎡이하 | - | 9억원 이하 | - | ||
리츠, 펀드 매입임대주택(5호) | 149㎡이하 | 비수도권 5호이상 | 6억원 이하 | 10년 이상 | ||
미분양 매입임대주택(6호) | 149㎡이하 | 비수도권 5호이상 | 3억원 이하 | 5년 이상 |
* 나머지 임대주택유형 별 구체적요건은 종합부동산세법시행령 제3조를 참고
매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(8호)‘에 대한 구체적인 요건 | |
---|---|
구분 | 내용 |
임대사업자등록 | 6.1. 현재 민간임대주택특별법에 따라 구청에 (매입임대주택 중 장기일반민간임대주택으로) 임대사업자등록을 한 임대사업자 일 것 |
주택임대사업자 등록 | 6.1. 현재 관할 세무서에 주택임대업 사업자등록을 할 것. 다만, 6.1. 현재 임대를 개시한 자가 9.30.까지 임대사업자로 사업자등록 가능 |
기준시가 | 주택 임대개시일 또는 최초 합산배제신고를 한 연도의 6.1. 현재 주택 공시가격(기준시가)이 6억원(수도권 밖의 경우 3억)이하 일 것 |
임대기간 | 해당 주택을 10년 이상 계속 임대할 것 |
임대료증가율 | 임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 |
임대료증가율 | 임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 |
1세대 1주택자의 조정대상지역 내 신규 임대주택 취득 제외 | 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택이 아닐 것 (21년 종부세 성립분부터 적용) |
법인 조정대상지역 신규 임대주택 취득 제외 | 법인이 ’20.6.18.이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우가 아닐 것 (21년 종부세 성립분부터 적용) |
20.7.11. 이후 아파트 임대주택 등록분 제외 | 임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것20.7.11. 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 종부세 합산배제를 받지 못함 (21년 종부세 성립분부터 적용)
* 20.7.10. 이전에 장기매입임대주택으로 등록신청한 아파트가 20.7.11. 이후 임대사업자등록이 되는 경우 종부세 합산배제를 받을 수 있음
|
20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택 변경신고 주택 제외 | 20.7.11. 이후 종전 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음 (21년 종부세 성립분부터 적용) |
최신 포스트