출처 - 통로 이미지 얼마 전, 회사 동료들과 점심을 먹다가 뜻밖에 ‘부동산 토론’을 하게 됐어요. 사실 저는 그저 회사 근처 월세방을 옮길까 고민되던 차에, 조언을 구하고 싶었을 뿐인데요. “서울에 집 있으면 부자지!”라는 동료의 한마디를 시작으로, 전세냐 월세냐, 매매냐 임대냐, 부동산과 세금 이야기가 꼬리에 꼬리를 물며 이어졌죠. 토론은 금세 논쟁으로 변했어요. “집값이 너무 비싸다. 내려야 한다!”는 주장과 “그럼 집 있는 사람은 손해를 보라는 거냐?”는 주장이 팽팽하게 맞섰어요. 이해해요. 요즘 같은 쓰리고 (고물가, 고금리, 고통) 시대에 집값 문제는 민감할 수밖에 없으니까요. 특히 서울이면 더 그렇죠. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면, 2025년 4월 강남구에서 거래된 아파트 평균 매매 금액은 무려 43억 6371만 원이라고 해요. 아파트 평균 매매 금액이 40억을 넘는 건, 사상 처음 있는 일이라고 하는데요. 거래량도 부쩍 늘어났어요. 한국부동산원이 밝힌 바에 의하면 2025년 올해 1분기 전국 아파트 거래량은 20만 1690건으로 전년 대비 7.1% 증가했어요. 또, 같은 기간 전국에서 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트는 2만 2375건이 거래돼 1년 전보다 16.6% 늘었대요. 부동산을 사고파는 사람들이 많았다는 거죠. 집값이 오른 데다, 거래량도 늘었으니까 그만큼 부동산으로 이익을 본 사람도 많았을 텐데요. 이렇게 부동산을 사고 팔아서 이익을 얻어도 세금을 내게 되어 있어요. 바로, ‘양도소득세’죠. 그런데 1가구 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세 돼요. 하지만 조건이 있어요. 양도하는 날을 기점으로 해서 내가 가진 부동산이 딱 하나! 여야 한다는 거죠. 집을 보유한 기간이 중요해요. 최소 그 집을 2년 이상 갖고 있어야 적용받을 수 있거든요. 그런데 그냥 갖고만 있으면 되느냐, 하면 그것도 아니에요. 실제로 그 집에 살아야 한다는 조건이 있어요. 취학, 근무상의 이유, 질병의 치료 및 요양 같은 부득이한 사정으로 양도하는 경우에는 1년 이상 실제로 살았어야 하고요. 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역(서울의 경우 강남, 서초, 송파, 용산) 소재 주택을 양도할 때는 2년 이상 살았어야 해요. 그래서 이런 경우도 생기죠.

Q. 취득 당시에는 비조정대상 지역이었는데, 현재는 조정대상으로 지정되었다면 어떻게 하면 되나요?

2년 거주요건은 '취득일 기준'으로 적용되기 때문에 비조정 대상 지역일 때 취득했다가 이번에 신규로 조정대상지역에 포함된 경우라면, 2년 보유 요건만 갖춰도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 반대로 취득할 때는 ‘조정대상지역’이었지만 양도 전에 ‘조정대상지역’에서 ‘해제’된 경우에는 2년 거주요건을 갖춰야만 ‘비과세’가 된다고 해요. ✅  체크 포인트

• 조정지역 여부는 '취득 시점' 기준!
• 취득 당시 비조정지역이면 → 2년 보유만으로 OK
• 취득 당시 조정지역이면 → 2년 실거주 필요

조정대상지역 신설 전에 상속받은 주택을 양도하는 경우에도 2년의 거주요건을 충족하여야 1가구 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부(조심2021중846, 2021.04.21) 요지 청구인의 경우에는 쟁점주택을 위 영 시행 이후에 취득하였으므로 개정된 「소득세법 시행령」의 적용대상이고, 이에 따라 거주요건을 충족하여야 하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려우므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

Q. 이사를 하게 돼서, 집이 2채가 되었어요. 어떻게 해야 하죠?

새집을 살 때는 기존 집을 산 날로부터 1년 이상이 지난 후에 사야 해요. 이때, ‘1년’이라는 기간은 기존 집을 산 다음 날부터 계산하면 돼요. 비과세 요건을 채운 1주택자가 기존 주택을 산지, 1년이 지나 새로운 집을 사면 일시적으로 집을 2채 가진 셈이 되잖아요. 이런 경우에는 새 집을 산 날로부터 3년 내 기존 집을 양도하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있어요. 이때, 지역과 무관하게 처분 기한은 3년이에요. 일시적 2주택은 일반 2주택에 비해 양도세 세율이 낮아요. 일반 2주택자는 보통 8%의 세율이 적용되지만, 일시적 2주택은 1~3%정도 수준이죠. 이사 등의 이유로 잠시 2주택이 된 경우에도 1가구 1주택으로 보고 양도소득세 비과세 혜택을 줘요. 단 이때 '일시적'으로 인정되는 기간은 3년이에요. 이 안에 기존 주택을 팔아야 인정받을 수 있어요. ✅  체크 포인트

• 새 집은 기존 집을 산 지 1년 이후에 취득해야 함.(※ 기존 집 산 다음 날부터 1년 계산)
• 새 집 취득 후 3년 이내에 기존 집을 팔면 비과세.(※ 지역 무관, 기한은 3년 동일)
• 일시적 2주택은 일반 2주택보다 양도세 세율 낮음.(일반 2주택 약 8% → 일시적 2주택 1~3% 수준)
• 3년 이내 기존 집 팔아야 ‘일시적’으로 인정. → 양도세 비과세 혜택 가능

Q. 가정 불화로 별거 중인데 1가구 1주택 비과세, 받을 수 있을까요?

출처 - 통로 이미지 사실, 이런 경우도 무시할 수 없죠. 함께 살다 보면 부부 사이라 할지라도, 이런저런 문제들이 발생하기 마련이니까요. 그래서 별거를 하기도 하는데요. 법적으로는 아직 부부지만, 마음이 떠나서 몸은 서로 따로 살고 있다면 ‘1가구’로 인정받을 수 있을까요? 여기서 가장 중요한 건 ‘1가구’의 기준이 과연 어떻게 정해지느냐 인데요. 그래서 ‘1가구’란 무엇인지 알아봤어요. 소득세법 제88조 제6호에 따르면요. ‘거주자’ 및 그 ‘배우자’가 같은 주소 또는 함께 살고 있는 곳에서 실질적으로 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 의미해요. 여기서 가족은 ‘거주자’와 그 배우자의 ‘직계존비속(그 배우자를 포함)’ 및 ‘형제자매’를 말하고요. 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 살고 있던 곳을 잠시 떠난 경우도 포함해요. 관련 예규를 살펴볼게요. 부부가 가정불화로 인하여 별거한 경우 1가구 1주택 비과세 여부 등(부동산거래관리과-338, 2010.03.05) 요지 배우자가 가정불화로 인한 별거 등 부득이한 사유로 해당 주택에서 일시 퇴거한 경우로서 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. 회신 1. 거주자 및 배우자 등이 구성하는 1가구가 1주택을 보유하면서 배우자가 가정불화로 인한 별거 등 부득이한 사유로 해당 주택에서 일시 퇴거한 경우로서 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. 2. 또한, 귀 질의의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획인가에 따라 소유하던 겸용 주택에 대하여 상가 및 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하여 취득한 주택의 보유기간 계산 및 세율 적용은 사실관계가 불분명하여 답변이 어려우므로 답변이 필요한 경우에는 겸용주택에 대한 관리처분계획인가 내용을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 재질의 하시기 바랍니다. ✅  체크 포인트

• 주민등록상 ‘세대 분리’가 되어 있더라도 → 실질적으로 가정 유지 중이라면 ‘1가구’로 봄
• 별거 사유가 명확하고 일시적이라면 → 비과세 가능성 높음

Q. 위장 이혼을 하면 비과세 혜택을 받을 수 있지 않을까요?

간혹 인터넷 게시판에 이런 글들이 올라오곤 하죠. 위장 이혼을 하면 양도세를 줄일 수 있다고요. 하지만 법률적으로 이혼을 했다 해도, 같이 살면서 사실혼 관계를 유지하고 있다면 ‘1가구’로 봐요. 같이 사는지 아닌지 어떻게 아냐고요? 신용카드나 교통카드 내역, 차량 등록 내역을 조사해보면 알죠. 그럼 어떻게 해야 하느냐고요? 잘 알아두세요. 위장 이혼은 절세의 방법이 아니라, 탈세의 편법일 뿐이란 걸요. 양도소득세 회피를 위해 위장 이혼하여 세대를 분리한 경우에도 1세대로 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합함(심사양도2017-32, 2017.06.12) 요지 거주자와 배우자가 양도소득세를 면탈하기 위하여 위장이혼을 하고 이혼한 후에도 거주자와 이혼한 배우자가 실제로 생계를 같이하는 등 혼인 관계를 지속하고 있는 경우에는 실질과세의 원칙상 거주자와 배우자를 1가구로 해석하여야 함. ✅  체크 포인트

• 위장 이혼은 절세가 아닌 탈세.
• 세금은 실질 관계를 기준으로 부과됨.
• 교통카드, 신용카드 내역, 차량 등록 정보 등으로 실제 동거 여부를 확인 가능.

Q. 부모님이 편찮으셔서 합가하려고 합니다. 그러면 1가구 2주택이 되는데요. 어떻게 하면 좋을까요?

효자시군요. 요즘엔 이런 분이 잘 없는데 말이죠. 나라에서는 이런 효자분들을 위해 비과세 혜택을 주고 있어요. 이른바, ‘동거 봉양·합가 비과세 특례’인데요. 부모님도 집이 있고, 자녀에게도 집이 있는 경우에 함께 살게 된다면 1가구 2주택이 되잖아요. 그러면 결코 무시할 수 없는 금액의 세금을 내야 할 수도 있어요. 때문에, 이 혜택을 제공해서 봉양 합가를 사회적으로 장려하는 문화를 만드는 거죠. 하지만 조건들이 있어요. 함께 살펴 볼게요.

부모님은 만 60세 이상부터 해당!

아버지나 어머니 중 한 분의 연세가 만 60세 이상이어야 해요. 그리고 꼭 내 부모님만 가능한 게 아니에요. 시부모님, 장인, 장모님 다 가능해요. 그런데 병이라는 게 꼭 만 60세 이상에게만 찾아오라는 법은 없잖아요. 그러면 이럴 때는 어떻게 될까요? 보건복지부 장관이 정하여 고시하는 암이나 결핵, 치매 같은 중증질환이라면 만 60세 이상이 아니어도 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

부모를 동거 봉양하는 자녀의 나이는 만 30세부터!

그럼, 자녀의 나이는 상관이 없을까요? 부모와 마찬가지로, 자녀의 나이에도 제한이 있어요. 만 30세 이상이어야 하는데요. 만약, 결혼을 했다면 나이와 상관없이 합가 요건에 부합해요. 그런데 나이도 안되고, 미혼인데 부모님을 모시고 살아야 한다면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우에는 만 18세 이상의 성인으로서 중위소득의 40% 이상의 일정한 소득이 있으면 가능해요.

주택 양도는 10년 이내에!

그렇다면, 갖고 있는 집은 언제까지 팔아야 할까요? 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 적용해요. 합가한 지 10년이 지나면 1가구 2주택으로 본다는 거죠. 이때, 부모의 집이든 자녀의 집인지는 상관없어요. 그리고 처분하는 집을 2년 이상 갖고 있어야 하는데요. 조정 대상 지역에 있다면 2년 이상 거주 해야 한다는 조건도 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 그런데 이때, 12억이 넘는 고가 주택이라면 12억 원 초과분에 대한 양도세를 내야 하고요.

Q. 부모에게 얹혀사는 캥거루족도 혜택을 받을 수 있나요?

캥거루족은 부모와 함께 사는 자녀를 의미하잖아요. 원래 부모와 자식이 함께 한집에서 살고 있었기 때문에, 특례 적용이 어려워요. 따로 독립해서 자신의 집을 가진 사람이 부모를 위해 세대를 합쳐야지만 되는 거예요. 노부모 봉양으로 인하여 합가한 경우 비과세특례 적용여부(서면5팀-1126, 2007.04.06) 요지 노부모 봉양으로 인하여 합가한 경우 합친 날로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택이 비과세요건 충족시 비과세가 가능함. 회신 「소득세법 시행령」 제155조 제4항의 규정에 의하여 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. ✅  체크 포인트

• 부모님과 합가해 1가구 2주택이 되어도, 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있어요.
• 부모는 만 60세 이상(또는 중증질환자), 자녀는 만 30세 이상 등 요건이 필요하고, 합가 후 10년 이내 1채를 먼저 팔아야 해요.
• 원래 함께 살던 ‘캥거루족’은 해당되지 않아요.s

✍️에디터의 한마디

부동산 거래가 많아지고 집값이 오르면, 자연스럽게 세금 문제도 생기게 되는데요. 특히 양도소득세는 보유기간, 실거주 여부, 주택 수에 따라 세 부담이 확 달라지죠. 1가구 1주택이라도 요건을 충족하지 못하면 세금을 내야 하고, 일시적 2주택이나 부모님과 합가한 경우라도 요건을 지키면 비과세가 가능해요. 하지만 위장 이혼이나 꼼수 분리는 오히려 탈세로 불이익을 받을 수 있어요. 결국 중요한 건 ‘내 상황에 맞는 정확한 기준’을 아는 것! 제도는 복잡하지만, 제도를 정확히 이해하고 정직하게 대응하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.