매년 6월 1일 과세기준일이 도래하면 고가 부동산 보유자의 관심은 보유세 부담 규모에 집중됩니다. 부동산의 가격과 정부의 조세 정책은 보유세에 직접적인 영향을 미치며, 특히 래미안 원베일리와 같은 상징적인 고가 아파트 단지의 세액은 시장의 지표로 여겨지기도 합니다. 따라서 현행 세법을 기반으로 한 세액 분석은 단순한 세금 계산을 넘어 자산 관리 전략 수립의 핵심적인 요소가 됩니다.
이하에서는 재산세와 종부세의 과세 대상 중 주택을 중심으로 핵심적인 내용을 정리하고자 합니다. 또한, 최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 아파트 단지 중 하나인 래미안 원베일리 아파트를 대상으로 1세대 1주택자인 경우와 다주택자인 경우의 보유세 부담을 비교하겠습니다.

 

1. 보유세 기초

재산세는 지방자치단체가 관할 구역 내의 재산에 부과하는 지방세이며, 종부세는 일정 가액 이상의 부동산 보유자에 대하여 부과하는 국세입니다. 종부세는 재산세 납세의무자 중 법에서 정한 기준을 초과하는 고액의 부동산 보유자에게 추가로 과세하는 개념이므로, 두 세금은 서로 밀접한 관계를 맺고 있습니다.
 

(1) 보유세의 개념

보유세란 특정 재산을 보유하고 있는 사실 자체에 담세력을 인정하여 과세하는 조세로서 우리나라의 대표적인 보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종부세가 있습니다.

재산세는 주택, 건축물, 토지 등 재산의 보유 사실에 대해 물건 소재지 관할 시·군·구에서 부과하는 물세(物稅)적 성격의 조세입니다. 반면, 종부세는 전국에 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 납세의무자별로 합산하여 일정 기준 금액을 초과하는 부분에 대하여 과세하는 인세(人稅)적 성격의 조세입니다.

또한, 종부세는 재산세의 후행 세목으로서 재산세가 부과된 주택 및 토지에 대하여 이차적으로 과세합니다. 이러한 구조로 인해 동일한 과세 대상에 대해 재산세와 종부세가 중복으로 과세하는 문제가 발생할 수 있습니다. 우리 세법은 이러한 이중과세 문제를 조정하기 위해 종부세 산출 세액에서 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 공제하는 제도를 두고 있습니다.
 

(2) 과세 대상 구분

재산세는 「지방세법」상 거의 모든 재산을 과세 대상으로 하지만, 종부세는 이 중 주택과 토지(종합합산 과세 대상 및 별도합산과세대상)에 한정하여 과세합니다. 따라서 일반 건축물(상가, 오피스텔 등), 분리과세 대상 토지, 선박, 항공기 등은 공시가격의 규모와 관계없이 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.

 

(3) 과세기준일 및 납세의무자

재산세와 종부세의 납세의무 성립 시점은 매년 6월 1일인 과세기준일입니다. 따라서 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 해당 연도의 재산세와 종부세 납세의무를 부담하게 됩니다. 예를 들어, 2025년 5월 31일에 주택의 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친 매수자는 2025년 귀속 재산세와 종부세의 납세의무자가 됩니다. 반대로, 2025년 6월 2일에 잔금을 치른 경우라면 매도자가 해당 연도의 납세의무를 부담하게 됩니다.

이처럼 과세기준일 현재의 '사실상 소유자'를 납세의무자로 하는 원칙은 명확하지만, 신탁이나 상속과 같이 재산의 법률상 명의자와 실질적 권리자가 다르거나 소유권 귀속이 확정되지 않으면 납세의무자 판단에 실무적 어려움이 따르기도 합니다. 이에 우리 세법은 실질과세의 원칙을 구현하고 과세 행정의 편의를 도모하기 위해 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.

 

 

 

① 신탁재산의 납세의무자

신탁법에 따라 재산을 신탁하는 경우 등기부등본 등 공부상 소유자는 수탁자로 변경됩니다. 과거에는 이러한 공부상 소유자인 수탁자를 납세의무자로 보았으나, 이를 이용한 조세회피 문제가 제기되었습니다. 이에 따라 2021년부터는 신탁재산의 재산세 및 종부세 납세의무자를 원칙적으로 위탁자로 변경하였습니다. 즉, 재산의 위탁자가 자신의 다른 재산과 합산하여 보유세를 부담하게 됩니다.

 

 

 

 

② 상속등기 미이행 재산의 납세의무자

피상속인의 사망으로 상속이 개시되었으나 과세기준일까지 상속등기가 이행되지 않으면 과세 관청 입장에서는 상속인들 중 누구에게 세금을 부과해야 할지 특정하기 어렵습니다. 이럴 때 상속인들이 상속재산에 대한 사실상의 소유자를 신고하면 그 신고된 자에게 납세의무가 있으나, 신고하지 아니한 경우에는 행정 편의상 주된 상속자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있습니다. 여기서 주된 상속자란 「민법」상 상속 지분이 가장 높은 사람을 의미하며, 상속 지분이 같은 경우에는 나이가 가장 많은 사람 순으로 결정됩니다.

 

 

 

 

 

2. 재산세

재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 사실상 소유하고 있는 자에게, 물건 소재지 관할 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 이하에서는 주택분 재산세를 중심으로 계산 구조를 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

(1) 과세표준

재산세의 과세표준은 부동산의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다.

 

 

 

① 시가표준액

시가표준액은 재산세 과세의 기준이 되는 가액으로 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격을 의미합니다.

 

 

 

 

② 공정시장가액비율

공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 지방 재정 여건 등을 고려하여 정하는 비율로 과세표준을 시가표준액보다 낮은 수준으로 조정하여 세 부담을 완화하는 역할을 합니다. 2025년 현재 원칙적인 공정시장가액비율은 토지 및 건축물의 경우 시가표준액의 70%, 주택의 경우 시가표준액의 60%입니다.

다만, 정부는 1세대 1주택자의 재산세 부담을 추가로 완화하기 위해 한시적인 특례 규정을 두고 있으며, 2025년 귀속 재산세의 경우 1세대 1주택으로 인정되는 주택에 대해서는 공시가격 9억 원 초과 여부와 관계없이 아래와 같이 더 낮은 공정시장가액비율을 차등 적용합니다. 즉, 1세대 1주택자의 재산세 과세표준은 일반적인 경우보다 낮은 수준에서 결정됩니다.

 

 

 

 

 

(2) 세율

① 주택에 대한 재산세는 과세표준 구간에 따라 0.1%부터 0.4%까지의 4단계 초과 누진세율이 적용됩니다.

 

② 다만, 1세대 1주택자가 보유한 주택으로서 시가표준액이 9억 원 이하일 때에는 서민 주거 안정을 위해 일반 누진세율보다 0.05%p씩 낮은 특례세율을 적용합니다.

 

(3) 세부담 상한

재산세는 부동산 가격의 급격한 상승으로 인한 세 부담의 급증을 완화하기 위해 직전 연도 대비 당해 연도의 세액 증가율에 상한을 두는 제도를 운영하고 있습니다.

다만, 주택에 대한 세부담상한제도는 과세표준 상한제가 도입되면서 2024년부터 폐지되었으나, 세 부담 상한 폐지에 따른 급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 2024년 전에 주택 재산세가 과세된 주택에 대해서는 2028년 12월 31일까지 종전의 세 부담 상한 규정을 그대로 적용합니다. 따라서 2025년 현재 대부분의 주택은 아래의 종전 세 부담 상한률을 적용받게 됩니다. 반면, 2024년 1월 1일 이후 재산세가 처음 과세하는 주택에 대해서는 원칙대로 세 부담 상한이 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

(4) 납부

주택분 재산세는 매년 7월과 9월에 각각 1/2씩 부과됩니다. 다만, 산출 세액이 20만 원 이하일 때에는 7월에 전액 부과·징수할 수 있습니다.

 

 

 

3. 종합부동산세

종부세는 국내에 소재한 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 사람별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 국세입니다.

 

 

 

 

(1) 납세의무자

과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 주택 또는 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재하는 과세 대상 주택 또는 토지의 공시가격을 합산한 금액이 아래의 기준 금액을 초과하는 자는 종부세를 납부할 의무가 있습니다.

 

 

 

(2) 종합부동산 세액 계산 구조

종부세액은 과세 유형별 공시가격 합계액에서 공제금액을 차감하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정한 후 해당 과세표준에 세율을 적용하여 산출 세액을 계산합니다. 이후 재산 세액공제, 1세대 1주택자 세액공제, 세 부담 상한 초과 세액공제를 거쳐 최종 납부세액이 결정됩니다.

 

* 법인의 경우 주택분 종부세 계산 시 기본공제(9억 원)와 세 부담 상한(150%)이 원칙적으로 적용되지 않으며, 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용됩니다.

 

(3) 과세표준 산정

 

① 공시가격

종부세의 과세표준 산정의 기초가 되는 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 산정되며, 공동주택(아파트)은 국토교통부 장관이, 단독주택은 관할 시장·군수·구청장이 4월 말에 공시합니다.
 

② 합산배제 주택

납세자의 투기 목적 보유 부동산이 아니거나 조세 정책적 목적상 종부세 과세가 적합하지 않다고 판단되는 특정 주택은 납세의무자의 신청에 따라 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다. 주요 합산배제 주택의 유형은 다음과 같습니다.

 

③ 공제금액

사람별로 합산한 주택 공시가격에서 9억 원을 기본적으로 공제합니다.

 

 

 

④ 1세대 1주택자 특례

1세대 1주택자에 대해서는 공제금액을 9억 원에서 12억 원으로 상향 적용합니다. 여기서, 1세대 1주택자란 원칙적으로 세대원 중 1명만이 1주택을 소유한 거주자를 의미하며, 실수요자 보호 및 상속 등 부득이한 사유를 고려하여 다음과 같은 특례 규정을 두고 있습니다.

 

 

 

 

 

⑤ 공정시장가액비율

공정시장가액비율은 부동산 시장 동향 및 재정 여건 등을 고려하여 정하는 비율로 2025년 현재 주택분은 60%가 적용됩니다.

 

 

 

(4) 세율 적용

개인의 경우, 소유한 주택 수와 과세표준에 따라 0.5% ~ 5.0%의 6단계 초과 누진세율이 차등 적용되며, 조정대상지역 여부와 관계없이 2주택 이하 보유자와 3주택 이상 보유자의 세율 테이블이 다르게 적용됩니다.

세율 적용 시 주택 수는 납세의무자 본인이 소유한 주택만을 기준으로 계산하며, 세대원의 보유 주택은 합산하지 않습니다. 또한, 합산배제 신고한 임대주택 등은 주택 수에서 제외됩니다.

 

 

 

 

 

(5) 세액공제 및 세 부담 상한

 

① 재산 세액공제

종부세는 재산세가 부과된 주택에 대해 추가로 과세하므로 동일한 과세 대상에 대한 이중과세를 방지하기 위해 종부세 산출 세액에서 해당 주택의 재산세 부과액 중 종부세 과세표준에 상응하는 금액을 공제합니다. 구체적으로, 납세의무자에게 부과된 주택분 재산세 총액이 모두 공제되는 것이 아니라, 종부세 과세표준 금액에 대해 재산세 표준세율과 공정시장가액비율을 적용하여 계산한 재산세 상당액만을 공제합니다.

주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 ×	주택분 종합부동산세의 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율
	주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

 

② 1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자에 대해서는 추가적인 세액공제 혜택을 부여하여 장기 보유 실수요자의 세 부담을 경감시켜 줍니다. 연령별 공제와 보유 기간별 공제를 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

 

 

③ 세부담 상한

부동산 가격 급등에 따른 세 부담의 급격한 증가를 방지하기 위해 당해 연도 총세액 상당액(재산세+종부세)이 직전 연도 총세액 상당액의 150%를 초과할 수 없도록 제한합니다.

 

 

 

(6) 부과·징수 및 분납

 

 

 

 

4. 계산 사례: 래미안 원베일리

 

 

○ 기본 가정

⦁ 소유자 : 만 65세, 해당 주택 10년 이상 15년 미만 보유 (원조합원)
⦁ 래미안 원베일리 아파트 25평형(전용 59㎡) : 2025년 공시가격 24억 원
⦁ 래미안 원베일리 아파트 34평형(전용 84㎡) : 2025년 공시가격 37억 원

 

(1) Case 1 : 1세대 1주택인 경우(34평형)

 

① 재산세 계산

 

② 종합부동산세 계산

 

 

③ 총 보유세 부담

 

 

(2) Case 2 : 2주택자인 경우(25평형 + 34평형)

 

① 재산세 계산

2주택 이상 보유 시 1세대 1주택자에게 적용되는 공정시장가액비율 특례(43%~45%)가 배제되고 일반 비율(60%)이 적용됩니다.

 

② 종합부동산세 계산

 

 

③ 총 보유세 부담

 

 

 

맺음말

이번 포스팅에서는 2025년 귀속 주택분 재산세와 종부세의 핵심 내용을 살펴보고, 이를 바탕으로 래미안 원베일리 아파트의 보유 형태에 따른 세액을 구체적으로 산출해 보았습니다. 1세대 1주택자의 경우 공정시장가액비율 특례, 기본공제 및 세액공제 등 다양한 제도를 통해 세 부담이 상당 부분 경감되는 것을 확인할 수 있었습니다. 반면, 다주택자는 이러한 혜택에서 배제되어 상대적으로 높은 세 부담을 지게 됩니다. 부동산 보유세는 매년 공시가격 변동과 세법 개정에 따라 유동적으로 변하므로 납세의무자는 과세기준일 현재의 법령을 정확히 숙지하고 본인의 상황에 맞는 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 본 자료가 실무에 유용한 참고가 되기를 바랍니다.