【제 목】
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건물 건설업 사업소득 필요경비 중 토지가액 산정에 있어 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용하는 경우 당초 취득시점에서 취득가액을 산정해야 하고, 실지취득가액을 알 수 없는 경우면서 동시에 시가로 볼 수 있는 감정평가액이 존재하지 않으므로 개별주택가격에 취득세·등록면허세를 가산한 가액을 토지가액으로 봄이 타당함 (기각) | ||
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| 【세목】 |
소득세법 | 【구분】 |
심사청구 |
【주문】 이 건 심사청구는 기각합니다. 【이유】 1. 사실관계 및 처분내용 가. 청구인은 2001.11.19. ○○ ○○구 ○○동 ○○-○○ 소재 토지 202㎥ 및 2층건물(연면적 247.05㎥, 이하 "쟁점부동산”이라 한다)을 비사업용으로 취득하여 거주하다가, 2019.7.24. 착공하여 쟁점부동산을 멸실한 후 2020.3.13. 다세대 주택 8채를 신축한 다음, 2020.5.7. 주거용 건물 건설업으로 사업자등록을 하였고(사업개시일 : 2019.7.24.) 신축 건물 중 4층에는 본인이 거주하고, 나머지 7채 중 3채를 2021년에 분양하였다. 나. 청구인은 2021년 판매한 다세대주택 3채에 대하여 종합소득세를 신고하면서, 필요경비로서 공사원가를 구성하는 쟁점부동산의 취득가액을 2019.5.3. 시점에서 간이평가한 1,159,000,250원(평가기관: △△△△, 평가목적: 담보물평가, 토지와 건물 포함)으로 하여 2022.6.29. 2021년 과세연도 종합소득세 7,652,350원을 신고ㆍ납부하였다. 이후 청구인은 쟁점부동산을 2010.12.13. 시점에서 감정평가한 611,493,100원(평가기관: ◇◇◇◇, 평가목적: 담보물평가, 토지와 건물 포함, 이하 "쟁점감정가액”이라 한다)이 사업소득 필요경비인 공사원가 중 토지가액(용지비)에 해당한다고 보아, 2022.11.28. 2021년 과세연도 종합소득세 50,386,760원을 수정 신고하였다. 다. 한편, 처분청은 청구인이 수정신고한 쟁점감정가액을 부인하고, 쟁점부동산 취득 당시 쟁점부동산의 개별주택가격(주택의 건물과 부속토지를 포함한 일체의 가격)에 취ㆍ등록세 3,400,000원을 가산한 203,262,200원(이하 "쟁점개별가액”이라 한다)을 취득가액으로 하여 2022.12.26. 2021년 과세연도 종합소득세 121,790,510원 과세예고통지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.20. 과세전적부심사청구를 하였으나 "불채택”되었고, 2023.3.16. 2021년 과세연도 종합소득세 121,790,510원 경정ㆍ고지처분이 있었다. 마. 이에, 청구인은 2023.4.7. 이 건 심사청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 사업소득 필요경비 중 토지가액을 산정하는 경우, 2010.12.13.을 기준으로 평가된 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 시가로서 토지가액에 해당한다. 가. 비사업용 자산이었던 쟁점부동산이 주택신축판매업 사업용자산으로 전환된 시점(2019.7.24.)의 시가가 사업소득 필요경비로 산정되어야 한다. 1) 사업소득의 계산은 사업개시일 이후 발생한 연도별 총수입금액에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산하여야 하는바, 사업소득의 필요경비 항목 중 공사원가의 일부로 계상하여야 할 금액은 비사업용 자산에 해당하는 쟁점부동산의 취득당시(2001.11.29.) 기준시가가 아니라, 비사업용 자산을 건물신축판매업의 사업용 자산으로 전환한 시점에서의 쟁점부동산의 시가이다. 2) 다만, 청구인의 경우 사업용 자산으로 전환한 시점(2019.7.24.)의 실지거래가액이 확인되지 않는바, 부득이하게 사업개시 이전 시기에 해당하는 2010.12.13.을 가격시점으로 평가한 쟁점감정가액이 시가에 해당한다고 할 것이다. 나. 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하므로 「법인세법 시행령」상 시가를 순차적으로 적용해야 하는바, 쟁점감정가액이 쟁점개별가액보다 우선 적용된다. 1) 사업소득 필요경비로서 취득원가의 시가를 산정하는 경우, 개별공시지가 등은 감정가액이 없는 경우에 비로소 인정될 수 있을 뿐이다. 가) 「소득세법」제27조제1항 및 같은 법 시행령 제55조제1항제2호에 따르면, 사업소득금액의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 부동산의 양도당시의 장부가액으로 하되, 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다고 규정하고 있다. 나) 제89조제1항제1호 및 제3호는 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하되, 그 취득가액이 불분명한 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 기획재정부령에서 정하는 시가는 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액으로서, ①해당거래와 유사한 상황에서 해당법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 따르고, ②해당 가격이 없고「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 "감정평가법”이라 한다)에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을, ③「상속세 및 증여세법」(이하 "상증세법”이라 한다) 제 38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제66조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용한다. 다) 즉, 종합소득세 과세표준에서 제외되는 필요경비로서 ‘사업용으로 사용된 부동산’의 매입가액을 알 수 없어 그 시가를 산정하여야 하는 경우에, 상증세법 제61조 등의 규정에 따른 개별공시지가 등은 그러한 감정평가법인이 감정한 가액이 없는 경우에 비로소 「법인세법 시행령」제89조제1항제2호에 따라 사업용으로 사용된 부동산의 시가로 인정될 수 있을 뿐이다(서울행정법원 2017.12.8. 선고 2016구합65510 판결, 서울고등법원 2019.1.11. 선고 2018누32776 판결 참조). 2) 판례상 소급 감정가액 및 개인적 의뢰에 의한 감정가액도 시가로 인정된다. 가) 판례는 관련법령에서 ‘시가’는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없다(대법원 1997.9.9. 선고 96누17110 판결, 대법원 2009.5.28. 선고 2007두24363 판결 등 참조)고 판시하고 있다. 나) 또한, 감정이 개인적인 의뢰에 의한 것이라는 점만으로 감정가액의 객관성 또는 합리성을 배척할 수는 없다(대법원 1997.7.11. 선고 96누10423 판결)는 입장이다. 다. 주택신축판매업 개시 약 18년 전의 기준시가인 쟁점개별가액을 사업소득 필요경비로서 토지가액으로 보는 것은 부당하다. 1) 쟁점부동산의 당초 취득당시 실지거래가액이 불분명한 경우다. 가) 청구인의 경우 비사업용 부동산을 사업용 자산으로 전환한 이 건 사업소득을 계산함에 있어 쟁점부동산의 취득시기가 오래되어 현재 취득당시 실지거래가액을 금융자료 등으로 증명할 수는 없다. 나) 한편 판례 또한 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 자산의 취득가액은 양도소득세의 경우에는 ‘기준시가’에 의하여 산정하여야 하나(대법원 2012.9.2. 선고 2010두27592 판결 참조), 법인세 또는 사업소득의 경우에는 ‘시가’에 의하여 산정하여야 한다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두18017 판결 참조)고 보고 있다. 2) 쟁점개별가액(기준시가)을 토지의 취득원가로 본 처분청 주장은 부당하다. 가) 처분청은 동일한 법령을 근거로 하면서도, 청구인 주장 쟁점감정가액은 쟁점부동산 취득일로부터 9년 후의 평가액이므로 합리성과 객관성이 없는바, 「상증세법 시행령」제89조 제2항제1호 감정평가법에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액에 해당하지 않는다고 주장한다. 나) 그러나, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 제시한 쟁점개별가액은 사업개시 시점(2019.7.)의 쟁점부동산의 시가가 아닐뿐더러, 쟁점부동산 취득시점(2001.11.29.)의 시가도 아닌 기준시가에 불과하다. 따라서, 감정가액이 없다고 보는 경우라면 사업개시 당시의 기준시가를 적용하여야 할 것이다. 3) 쟁점감정가액의 시가 적정성 2010.12.13.을 가격시점으로 평가한 쟁점감정가액은 소급한 감정가액이 아니라 해당 시점에 평가된 점, 쟁점감정가액을 평가한 기관은 공신력 있는 ◇◇◇◇인 점, 쟁점감정가액은 담보목적의 감정가액으로서 통상 담보 목적의 감정가액은 보수적으로 산정되는 점, 쟁점감정가액의 평가시점은 사업개시 시기인 2019.11.23(건축허가일)보다 8년 전으로 사업개시 당시 쟁점부동산의 시가는 쟁점감정가액 감정 당시에 비하여 크게 상승하였으리라 추정되는 점, 청구인은 2023.3월 대화감정평가법인에 건물준공 직후인 2020.4.10.를 가격시점으로 소급감정을 의뢰한 결과 토지분 평가액만 1,459,800,000원에 이르는 점에 비추어 보더라도 처분청이 취득당시 기준시가 203,262,200원을 공사원가 중 토지가액으로 본 것은 부당하다. 라. 결어 사정이 이러하므로 사업소득 필요경비로서 토지가액을 쟁점감정가액에 관련 취ㆍ등록세 등을 가산한 금액으로 산정하여 이 건 종합소득세 과세표준ㆍ세액을 경정함이 타당하다. 3. 처분청 의견 쟁점감정가액(2010.12.13. 기준)은 쟁점부동산 취득시점의 시가로 볼 수 없으므로, 쟁점개별가액을 공사원가 중 토지가액으로 보아 사업소득 필요경비를 산정해야 한다. 가. 비사업용 자산이었던 쟁점부동산을 사업용으로 전환한 경우, "당초 취득시점”의 취득가액을 공사원가 중 토지가액으로 산정하여야 한다. 1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시(2001.11.19.)가 아닌, 그로부터 9년 후(2010.12.13.) 가격시점의 쟁점감정가액으로 적용해야 한다고 주장하고 있다. 2) 그러나, 주택신축판매업의 각 귀속 총수입금액에 대응하는 필요경비를 산정함에 있어서 토지를 사업용 이외의 목적으로 취득하였다가 사업용으로 사용하게 된 경우에는 "당초에 취득한 때의 「소득세법 시행령」 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액"을 기준으로 계산하게 된다. 나. 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하고, 가격시점이 약 9년 차이나는 쟁점감정가액 또한 인정하기 어려우므로, 쟁점개별가액을 취득가액으로 봄이 타당하다. 1) "취득가액이 불분명할 때에는 당해 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세 ㆍ 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액"으로 보게 되며, 기획재정부령이 정하는 시가라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액으로서, "① 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간의 일반적인거래가격, ② 감정평가법에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액, ③ 상증세법 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액" 순으로 산정한 금액으로 정하게 되어있다. 2) 위의「법인세법 시행령」제89조에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 순차적으로 산정해보면 ① 일반적인 거래가격은 확인이 불가능하고, ② 쟁점감정가액은 쟁점부동산을 당초 취득한 때가 아닌 취득일로부터 9년이 지난 2010년에 감정된 금액으로 이를 취득가액으로 인정 할 수 없으므로 ③ 상속세 및 증여세법 준용하여 평가한 쟁점개별가액이 취득가액이다. 다. 결어 따라서, 쟁점개별가액은 「소득세법 시행령」 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액이므로 쟁점개별가액을 쟁점부동산의 취득가액(공사원가 중 토지가액)으로 보아 이 건 종합소득세를 경정ㆍ고지함이 적법하다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁점 건물신축판매업을 개시하면서 주택 멸실 후 건물을 신축ㆍ판매한 경우, 필요경비 중 토지가액은 사업개시 시점의 쟁점부동산 가액이나, 불분명하므로 쟁점감정가액을 적용할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 1) 소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 귀속의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 1-2)소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 1-3)소득세법 시행규칙 제48조【시가의 계산】 영 제89조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. 2)법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가”라 한다)을 기준으로 한다. ④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2-1) 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】 ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등 및 가상자산은 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 5) 상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 다. 사실관계 1) 다툼이 없는 사실관계 가) 청구인의 사업이력 청구인은 2020.5.7. ∇∇∇라는 상호로, 주거용 건물 건설업(사업개시일: 2019.7.24.)을 종목으로 하여 사업자등록을 하여 계속하여 건설업을 영위하고 있는 개인사업자로, 청구인의 사업이력 및 사업자등록증상 업태 및 종목은 아래와 같다. [사업이력표 생략] 나) 청구인의 쟁점부동산 취득(2001.11.19.), 멸실 후 신축 상황 청구인은 2001.11.19.쟁점부동산을 주거용(비사업용)으로 취득하여 약 20년간 거주하였으며, 2019.7.24.부터 2020.3.13.까지 쟁점부동산을 철거한 후 2020.3.13. 다세대 주택 8채(∇∇∇)를 신축하여 본인은 4층에 거주하고, 2021년 과세연도에 나머지 7채 중 3채를 분양완료하였다. 다) 청구인의 2021 과세연도 종합소득세 신고내역 및 처분청 경정내역 (1) 국세청 전산시스템에서 확인되는 청구인의 2021년 과세연도 종합소득세 수정신고서상 과세표준은 173,372,904원이고, 산출세액은 46,481,703원으로 이 중 ∇∇∇ 관련 신고유형은 성실신고확인, 총수입금액은 1,018,500,000원, 필요경비는 840,011,229원, 사업소득금액은 178,488,771원으로 확인된다. (2) 수정신고서상 청구인은 사업소득 필요경비를 구성하는 공사원가 중 토지가액(용지비)을 2010.12.13. 시점에서 ◇◇◇◇이 쟁점부동산을 감정평가한 611,493,100원(쟁점감정가액)으로 하여 신고한 것으로 확인된다. (3) 신고검증 결과, 처분청은 아래와 같이 청구인의 수정신고서상 쟁점감정가액을 부인하고, 쟁점부동산 취득 당시 쟁점부동산의 개별주택가격에 취ㆍ등록세 3,400,000원을 가산한 203,262,200원을 취득가액으로 하여 2021년 과세연도 종합소득세를 경정ㆍ고지하였다. [경정결의 표 생략] 2) 사업소득 필요경비 중 토지가액 관련 증빙 검토 가) 쟁점감정가액(가격시점 : 2010.12.14.) 평가내용 (1) 쟁점감정가액은 2010.12.14. 작성된 것으로 KK은행이 청구인의 쟁점부동산에 담보를 설정하기 위해 ◇◇◇◇에 의뢰하였으며 감정평가서 표지에 "이 감정 평가서는 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 타인(감정평가 의뢰인 또는 담보평가시 확인 은행 이외의 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작, 전재할 수 없으며 ◇◇◇◇은 이로 인한 결과에 대하여 책임을 지지 아니합니다”라고 기재되어 있으며 세부 내역은 아래와 같다.  이때, 가격시점, 조사기간, 작성일은 모두 쟁점부동산 취득일(2001.11.19.)로부터 9년 이상 경과한 것으로 확인된다. (2) 쟁점부동산의 토지평가액은 면적, 이용 상황, 주위환경, 도로 교통, 토지 형상 등이 유사한 ●●동 ●●-●●(대, 274㎡)를 비교표준지로 선정한 후 비교표준지의 2010.1.1. 기준 공시지가 163만원을 기준으로 2010.1.1.부터 위 가격시점까지의 지가변동률(1.00422), 지역요인, 개별요인, 기타요인(인근 토지의 평가전례, 거래사례)을 반영하여 쟁점부동산의 토지 가격을 ㎡당 256만원으로 산정하였다. (3) 쟁점부동산의 주택평가액은 2010.12.13. 기준 재조달원가의 산정(보정단가: 위생 설비 및 난방설비), 감가상각(경과내용연수 21년/전체내용연수 45년)등을 반영하여 지상층 ㎡당 400천원, 지하층 ㎡당 346천원으로 평가하였다. 나) 추가제출된 감정평가(가격시점 : 2020.4.10.)서류 검토 청구인은 과세전적부심사 불채택 결정 이후인 2023.3월, DD감정평가법인에 쟁점부동산을 멸실하고 신축한 다세대주택(지상5층)에 대하여,  사용승인일(2020.3.13.) 이후인 2020.4.10.을 가격시점으로 하여 감정평가를 의뢰하였고, 신축 다세대주택의 감정평가 내역은 다음과 같다. 다) 쟁점부동산 토지 공시가격 및 개별주택가격 조회 내역 국토교통부 부동산정보조회시스템에서 조회한 쟁점부동산의 취득일(2001.11.19)부터 쟁점감정평가 가격시점(2010.12.13)까지의 토지 공시가격 및 개별주택가격(○○ 부동산정보조회 시스템, 2005년부터 조회 가능)은 아래와 같다.  라) 쟁점부동산에 대한 취득세 부과내역 ○○구청에서 처분청에 회신한 청구인의 쟁점부동산 취득세 부과내역에 따르면, 귀속연도는 2001년, 세액 합계는 3,400천원, 과세표준은 170,000천원, 납부일자는 2001.11.26.이다. 라. 판단 1) 관련 법리 가)「소득세법」제27조 제1항은 "사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다”고 규정하고 있고, 필요경비의 계산을 구체화한 「소득세법 시행령」제55조 제1항 제2호는 건물건설업의 필요경비를 ‘부동산의 양도 당시의 장부가액’으로 정하면서, 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다고 규정하고 있다. 나)「소득세법 시행령」제89조 제1항은 취득가액이 불분명한 자산의 경우, 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액을 자산의 취득가액으로 계산한다고 규정하였고, 제48조는 "기획재정부령이 정하는 시가"를 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산하도록 규정하고 있다. 「법인세법」제52조 제2항에 따른 시가란, 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로, 「법인세법 시행령」제89조는 시가가 불분명한 경우 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액, 「상속세 및 증여세법」 제38조, 제39조, 제39조의2, 제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 차례로 적용하여 계산한 금액을 따르도록 규정하고 있다. 다) 한편, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없다(대법원 1992.11.24. 선고 91누6856 판결, 1993.6.8. 선고 92누19675 판결, 1996.10.11. 선고 95누18666 판결 등 참조). 가액판단 시점과 관련하여, 거주자가 토지를 주택신축판매업에 공한 경우의 토지취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 실지취득가액을 알 수 없는 경우에는 기준시가에 지방세법에 의한 취득세ㆍ등록세 상당액을 가산한 금액으로 할 수 있는 것이다(제도 46013-68, 2001.1.12.). 2) 건물신축판매업을 개시하면서 주택 멸실 후 건물을 신축ㆍ판매한 경우, 필요경비 중 토지가액으로 쟁점감정가액을 적용할 수 있는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계 및 아래와 같은 점으로 볼 때, 2010.12.13.을 기준으로 평가된 쟁점감정가액이 주거용 건물 건설업 사업소득의 필요경비 중 토지가액이 되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. (1) 청구인은 쟁점부동산의 취득 시점(2001.11.19.)이 아닌, 비사업용 자산이었던 쟁점부동산이 주택신축판매업 사업용자산으로 전환된 시점(2019.7.2.4)의 시가를 건물신축판매업 사업소득 필요경비 중 토지가액으로 적용해야 한다고 주장한다. (2) 그러나, 「소득세법 시행령」제55조는 건물 건설업에 있어 사업소득 필요경비를 "부동산 양도 당시의 장부가액”으로 규정하고 있고, 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용을 사용하는 경우 해당 사업자가 "당초에 취득한 때”의 「소득세법 시행령」제89조의 취득가액을 그 장부가액으로 한다고 규정하여 취득가액 산정 시점은 "당초 취득시점”임을 명확히 하고 있는바, 사업개시 시점(2019.11.23.)에서 취득가액을 산정하는 것은 적법하지 않고 쟁점부동산의 취득 시점(2001.11.19.)에서 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (3) 아래의 사실과 사정에 따르면, 2010.12.13.을 기준으로 평가된 쟁점감정가액을 취득시점의 가액으로 인정하여 주거용 건물 건설업 사업소득의 필요경비 중 토지가액으로 볼 수 없는 것으로 판단된다. ①당초 쟁점부동산 취득시점인 2001.11.19.의 실지거래가액이 확인되지 않는다는데 다툼이 없는 상황이므로, 취득가액이 불분명한 경우에 해당하는바, 「소득세법 시행령」제89조제1항제3호는 이러한 경우 "당해 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세 ㆍ 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액"으로 보도록 규정하고 있는 점 ②이때, 기획재정부령이 정하는 "시가”라 함은 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액으로 "불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간의 일반적인 거래가격, 감정평가법에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액, 상증세법 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액 순”으로 산정한 금액인 점 ③쟁점감정가액은 취득시점인 2001.11.19.의 가액을 소급하여 감정한 경우가 아니라, 취득 후 9년이 경과된 시점(2010.12.13.)을 기준으로 하여 평가한 가액이고, 쟁점감정가액 평가시 비교표준지의 가격시점도 2010.1.1.이며, 쟁점부동산 취득연도(2001년) 대비 쟁점감정가액의 평가연도(2010년)의 쟁점부동산 토지의 공시가격이 2.16배 상승하여 그 차이가 상당한 등 취득일 당시의 시가로 보기에 객관성ㆍ합리성이 결여되어 있다고 봄이 타당한 점 (4) 따라서, 쟁점부동산의 실지취득가액을 알 수 없는 경우임과 동시에 시가로 볼 수 있는 감정평가액이 존재하지 않으므로, 상증세법 제61조를 준용하여 개별주택가격이 시가에 해당하며, 이에 취득세ㆍ등록면허세를 가산한 쟁점개별가액을 사업소득 필요경비 중 토지가액으로 봄이 타당하다. 나) 따라서 처분청이 청구인에게 한 이 사건 종합소득세 부과처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 5. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 자산의 취득가액
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