【제 목】
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이 사건 위탁자가 임대사업자인 경우에도 수탁자인 청구인이 쟁점규정에 따라 이 사건 건축물에 대한 취득세를 경감받을 수 있는지 여부(기각) | ||
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| 【세목】 |
지방세특례제한법 | 【구분】 |
심사청구 |
【주문】 심사청구를 기각한다. 【이유】 1. 원 처분의 요지 가. 청구인은 토지개발 사업 및 분양관리 신탁업을 영위하는 사업자1)로2020. 7. 20. 토지 소유자인 주식회사 ▣(이하 "▣”라 한다) 및 ◀ 그리고 ♣2)(이하 "이 사건 위탁자”라 한다)과 제주특별자치도 ◎시 소재 토지 등 6개 필지3)(이하 "이 사건 토지”라 한다)에 공동주택(단지형 연립주택) 3개 동 48세대의 장기임대주택(이하 "이 사건 건축물”이라 하고, "이 사건 토지”와 합하여 "이 사건 부동산”이라 한다)을 건축하는 등의 내용으로 관리형 토지신탁계약4)(이하 "이 사건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였다. *1) 법인등록번호 110111-2937831 *2) ♣은 주식회사 ▣의 대표이사이며, ◀은 ♣의 배우자임 *3) 1127ㆍ1127-2ㆍ1127-3ㆍ1130-1ㆍ1130-2ㆍ1133 등 6개 필지 총면적 5,384.21㎡ *4) 신탁회사가 위탁자 소유의 토지를 관리하면서 건축물을 건축ㆍ분양하는 것까지 총괄 나. 청구인은 2022. 4. 5. 이 사건 건축물의 사용승인을 받은 후 같은 해 6. 2.처분청에 이 사건 건축물의 과세표준 13,081,047,385원에 대한 취득세 366,269,320원을신고ㆍ납부하였다. 다. 청구인은 2023. 1. 31. 이 사건 건축물은 이 사건 위탁자가 임대5)할목적으로 건축한 공동주택이므로 구 「지방세특례제한법」(2024. 2. 20. 법률 제20320호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제2호6)(이하 "쟁점규정”이라한다)에 따라 기납부한 취득세의 50%(183,134,660원)를 돌려달라며 경정청구를하였고, 처분청은 같은 해 6. 12. 청구인이 임대사업자로 등록하지 않았다는 사유로경정청구 거부처분(이하 "이 사건 거부처분”이라 한다)을 하였다. 2. 심사청구의 취지와 이유 가. 청구 취지 이 사건의 청구 취지는 이 사건 거부처분을 취소하여 달라는 것이다. 나. 청구 이유 청구인은 이 사건 부동산에 대해 이 사건 위탁자와 이 사건 신탁계약을체결한 수탁자일 뿐이고, 이 사건 위탁자는 이 사건 건축물을 장기임대주택으로 운영하고자 임대사업자 등록을 완료하였으므로, 이 사건 건축물에 대한 취득세납부의무자는 서류상으로 명의가 있는 청구인이 아니라 이 사건 건축물의 모든권리 및 의무가 귀속되는 이 사건 위탁자이다. 그런데 처분청이 「지방세기본법」제17조 및 쟁점 규정에 따라 이 사건 건축물의 실질적인 취득자인 이 사건 위탁자에 대한 취득세 감면요건을 검토하지않은 채 수탁자인 청구인이 임대사업자가 아니라는 사유로 이 사건 거부처분을한 것은 부당하다. *5) 이 사건 위탁자 중 ▣는 2019. 11. 19. 임대사업자로 등록 *6) 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하는 등의 경우 취득세의 100분의 50을 경감 3. 처분청의 의견 「지방세법」제7조 제1항 및 「지방세특례제한법」에 따라 취득세는 부동산취득자에게 부과되며 취득세 납부의무자를 기준으로 취득세 감면조항을 적용하도록 되어 있고, 쟁점규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」등에 따른 임대사업자가 임대목적 공동주택을 건축하여 취득할 때 적용할 수 있다. 그러나청구인은 이 사건 건축물을 건축하여 취득하였으나 임대사업자가 아니므로조세법률주의 원칙상 이 사건 거부처분은 정당하다. 4. 우리 원의 판단 가. 다툼 이 사건의 다툼은 이 사건 위탁자가 임대사업자인 경우에도 수탁자인 청구인이쟁점규정에 따라 이 사건 건축물에 대한 취득세를 경감받을 수 있는지 여부이다. 나. 인정사실 이 사건 관련 기록 등을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 1) 청구인은 2020. 7. 20. 이 사건 토지 소유자인 이 사건 위탁자와 이 사건토지에 이 사건 건축물을 건축하는 내용의 이 사건 신탁계약을 체결하였는데,이 사건 위탁자가 청구인에게 신탁한 이 사건 토지의 세부 현황은 [표]와 같다.  2) 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. 관리형 토지신탁계약서 위탁자 ▣, ◀, ♣, 수탁자 A주식회사, 시공사 ☎건설주식회사 및 우선수익자 ☜저축은행, 주식회사 ◎저축은행, 주식회사 ◈저축은행은 다음과 같이 관리형 토지신탁계약(이하 "신탁계약”이라 함)을 체결한다. 제1조(신탁목적) ① 이 신탁계약에 따른 신탁은, 이 사업을 수행하기 위하여 위탁자는 신탁부동산의소유권을 수탁자에게 이전하고 위탁자의 책임으로 이 사업비를 조달하여 이를 개발하고, 수탁자는신탁부동산을 보존하고 관리하여 이 신탁계약에서 정해진 바에 따라 신탁부동산을 분양 등의 방법으로처분하거나 임대한 다음 그 처분대가나 임대료 등 신탁재산을 이 신탁계약에 정해진 바에 따라 지급하는것을 목적으로 한다. ② 제1항의 목적을 달성하기 위하여 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 이 사업주체로서의 권리와 의무를부담하되 이 사업에 관한 모든 자금조달의무를 부담하지 않고, 이 사업과 관련하여 발생하는 모든 비용및 이 사업과 관련한 모든 시공상 하자, 분쟁 및 민원의 처리와 해결에 대해서는 위탁자 또는 이 신탁계약에서 정하는 자가 부담하기로 하는 내용의 관리형 토지신탁을 설정함에 이 신탁계약의 목적이 있다. 제10조(신탁부동산의 소유권이전의무 등) ① 위탁자는 이 신탁계약 체결 후 지체 없이 신탁부동산의 소유권이전등기 등 신탁재산의 공시에 필요한 모든 서류를 수탁자에게 제공하고 수탁자가 합리적으로 요구하는 조치를 취하여야 한다. ② (생략) ③ 수탁자는 신탁건물의 사용승인, 준공인가 등 관련 법령에 따라 신탁건물을 등기할 수 있는 상태가완료된 때에는 수탁자 이름으로 소유권보존등기 및 신탁등기를 마쳐야 한다. ④~⑥ (생략) 3) 청구인은 건축주로서 2022. 4. 5. 이 사건 건축물의 사용승인을 받은 후같은 해 6. 2. 처분청에 이 사건 건축물의 과세표준 13,081,047,385원에 대한취득세 366,269,320원을 신고ㆍ납부하였고, 같은 해 6. 22. 이 사건 건축물에 대한소유권보존등기를 하였다. 4) 행정안전부는 2022. 11. 23. 구 「지방세특례제한법」(2024. 2. 20. 법률 제20320호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따른 감면요건 적용 여부는취득세 납부의무자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하므로 수탁자가 건축주가되어 신축한 공동주택에 대해 수탁자가 임대사업자 등록 등의 감면요건을 충족하지 못하면 임대주택에 대한 감면을 적용할 수 없다는 취지의 유권해석(지방세특례제도과-2660)을 하였다. 5) 청구인은 2023. 1. 31. 이 사건 건축물은 이 사건 위탁자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택이므로 쟁점규정에 따라 기납부한 취득세의 50%를 돌려달라며경정청구를 하였으나, 처분청은 같은 해 6. 12. 이 사건 거부처분을 하였다. 다. 관계 법령 이 사건과 관계되는 법령은 「지방세법」제6조 제1호 등 [별지] 기재와 같다. 라. 판단 「지방세법」제6조 제1호 및 제7조 제1항에 따르면 ‘취득’이란 매매, 교환, 상속,증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는유상ㆍ무상의 모든 취득을 말하며, 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박,입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하도록 되어 있다. 쟁점규정에 따르면 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로등록한 경우)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하여 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하거나, 20호이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는경우에는 취득세의 100분의 50을 경감하도록 되어 있다. 한편 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장해석 혹은 유추해석하는 것은 허용되지아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다.7) 「신탁법」제2조에 따르면 ‘신탁’이란 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 기하여위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 행위를 하게하는 법률관계라고 되어 있다. 「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리 ㆍ처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다.8) *7) 대법원 2021. 9. 9. 선고 2021두34558 판결 등 참조 *8) 대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다30281 판결 등 참조 위 관계 법령 및 법리와 인정사실 등의 내용에 비추어 이 사건 위탁자가임대사업자인 경우에도 수탁자인 청구인이 쟁점규정에 따라 이 사건 건축물에대한 취득세를 경감받을 수 있는지 여부를 살펴보면, ① 조세법규는 법문대로해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것이 허용되지않는바, 청구인은 건축주로서 이 사건 건축물의 사용승인을 받은 후 소유권보존등기를 하는 등 「지방세법」제6조 제1호 및 제7조 제1항에 따라 이 사건 건축물의취득세 납부의무자이고, 임대사업자로 등록하지 않았으므로 쟁점규정에 따른취득세 감면요건을 충족하지 않는 점, ② 쟁점규정에 따르면 임대사업자는 임대용부동산 취득일9)부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우에 취득세의 100분의 50을 경감받을 수 있는데, 이 사건위탁자를 이 사건 건축물의 실질적인 취득세 납부의무자로 보더라도, 이 사건위탁자 중 ♣(지분율 73.76%)과 ◀(지분율 25.80%)은 임대사업자로 등록하지 않았고, ▣(지분율 0.44%)는 2019. 11. 19. 임대사업자로 등록하였으므로 이 사건 위탁자는 쟁점규정에 따라 취득세를 경감받을 수 없는 점, ③ 「지방세특례제한법」의 소관 부처인 행정안전부가 토지담보신탁 계약에 따른 수탁자가 건축주가 되어 신축한 공동주택에 대해 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 감면요건을적용할지 여부는 취득세 납부의무자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 한다고 유권해석한 점 등을 종합적으로 고려할 때 처분청이 이 사건 거부처분을 한 것은부당하다고 보기 어렵다. *9) 이 사건 건축물의 취득일(사용승인일)은 2022. 4. 5.임 5. 결론 그렇다면 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」제46조제2항에 따라 주문과 같이 결정한다. 【관계법령】 □ 구 「지방세특례제한법」(2024. 2. 20. 법률 제20320호로 개정되기 전의 것) ○ 구 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이조에서 "임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ②~⑦ (생략) □ 「지방세기본법」 ○ 지방세기본법 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名疑)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다. □ 「지방세법」 ○ 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1. "취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축,개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상 ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 2.~20. (생략) ○ 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박,입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이장에서 "부동산 등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. ②~ < 16> (생략) □ 「신탁법」 ○ 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자”라 한다) 간의 신임관계에기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. |
주제어 : 공공임대주택 등에 대한 감면
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