【제 목】
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건축법 제11조에 따른 허가를 받은자에 해당하지 않으므로 종부세 합산배제 대상으로 볼 수 없음 (기각) | ||
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| 【세목】 |
종합부동산세법 | 【구분】 |
심사청구 |
【주문】 이 건 심사청구는 기각결정합니다. 【이유】 1.처분개요 가. 청구법인은 2015.5.20. 개업하여 토목공사건설업을 영위하는 법인으로 2018. 11.26. 경기도 남양주 A 토지 327m2(이하 "쟁점토지”라 한다) 위 4층 공동주택에 대한 소유권을 취득하였다. 나. 청구법인은 위 공동주택 미분양물건인 101호, 102호, 301호, 302호(이하 "쟁점부동산”이라 한다)를 종합부동산세 합산배제 대상으로 보아 2021년 과세연도 종합부동산세를 신고하였다. 다. 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 분양 목적이 아닌 매매를 원인으로 취득하였다고 보아 합산배제대상에서 제외하여 2021년부터 2023년 과세연도 종합부동산세 76,472,115원(농어촌특별세 12,745,352원 포함)을 과세하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.21. 이건 심사청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 가. 사실관계 1) 청구법인은 2017.11월 쟁점토지 위 빌라주택 신축분양사업을 위해 토지 소유주인 B㈜ 대표와 토지매매계약을 체결하였다. 청구법인은 쟁점토지 위에 9개 동의 빌라신축분양을 하기로 사업계획을 세우고, 우선 1차적으로 2개동(1동 327m2, 2동 327m2)에 대하여 타운하우스 건축을 진행하기로 하고, 2017.11.21. 쟁점토지 매수계약을 체결하면서 B㈜ 측에서 토지대금을 완납하기 전까지는 쟁점토지 소유권을 넘겨줄 수 없다고 하면서 쟁점토지 소유주인 B㈜ 명의로 건축허가를 받아서 B㈜ 명의로 건축하여야 한다고 조건을 제시하였는바, 어쩔 수 없이 실제 공사는 청구법인의 책임과 부담으로 하였지만 명의는 B㈜로 하여 2018.9.27. 사용승인을 득한 후 2018.10.4. 소유권보존등기를 마치고 청구법인이 신협에서 840,000,000원 대출을 실행하여 토지대금을 지급하고 2018.11.26. 청구법인 명의로 소유권이전등기를 완료하였다. 2) 2018.11.26. 청구법인 명의로 소유권 이전된 쟁점부동산 4세대(101호, 102호, 301호, 302호)에 대한 분양실적이 설계잘못과 주택경기부진으로 인한 악재로 인해 미분양상태로 있다가 ① 2021.6월∼8월 101호, 301호 분양, ② 2024년 102호 분양, ③ 302호 임대 중인 상태에 있다. 3) 건축허가만 토지소유자인 B㈜의 명의로 되어있을뿐 건축설계부터 시공까지 모든 업체선정과 공사비 지급은 청구법인이 개인사채까지 동원하여 지급하였고, 감리인 또한 청구법인이 선정하였다. 이에 따라 청구법인은 주택공사 초기부터 청구법인의 토지와 건물로 보아 청구법인 장부에 계상하였고, 타운하우스 건축 및 분양에 필요한 자금을 C 투자자로부터 투자받는 투자약정서를 작성하고 10억원을 투자받은 사실이 있다. 4) 청구법인은 쟁점부동산에 대해 매년 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제3호 규정에 의한 합산배제 미분양주택으로 보아 종합부동산세 합산배제신청을 하였다. 나. 쟁점주택은 종부세 합산배제가 가능한 미분양주택이다. 1) 종부세의 납세의무자는 재산세의 납세의무자와 동일한바, 재산세의 납세의무자는 ‘현재 재산을 사실상 소유하고 있는자’이므로 결국 과세기준일인 2021년∼2023년 현재 쟁점부동산을 사실상 소유하고 있는 청구법인에 종부세 납세의무가 있는 것은 사실이다. 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’란 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적 소유권을 가진 자를 말한다는 것이 확립된 대법원 판례이다. 2) 청구법인은 2017.11월 쟁점토지의 전 소유자인 B㈜로부터 사실상 쟁점토지를 매입하였으나 은행 대출 등의 사유로 주택 준공 후 토지대금완납을 할 수 밖에 없었고, B㈜는 토지대금완납을 담보하기 위해 부득이 건축허가와 소유권보존등기를 자기의 명의로 할 수밖에 없다는 것을 내세웠고, 사업추진을 위해 청구법인은 그 방식에 동의하여 사업을 수행하였던 것이다. 3) 청구법인은 당연히 청구법인 소유의 토지와 주택으로 보아 모든 공사를 본인의 책임으로 수행하였고, 막대한 공사대금 또한 엄청난 이자비용을 지출해가면서 조달하였던 것이며, 청구법인의 장부상 자산으로 처음부터 계상한 것도 당연한 사실이다. 4) 청구법인은 2015년 법인 설립 이후 건축공사 및 주택신축판매업 외에 별도의 사업을 수행한 사실이 없다. 쟁점부동산의 신축분양 또한 청구법인의 본래 목적사업인바, 청구법인 명의로 건축허가를 득하여 사업을 진행하여야 했으나 자금부족으로 인한 토지대금 지불을 할 수 없어서 어쩔 수 없이 전 소유주 명의로 사업을 진행할 수밖에 없었다. 종부세 합산배제 미분양주택의 법 취지를 살피건대, 청구법인과 같은 주택신축판매 건설업자를 보호하고 지원해주기 위한 목적에서 규정된 사항 등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산은 2021년∼2023년까지는 종부세 합산배제가 가능한 미분양주택에 해당한다고 할 것이다. 3. 처분청 의견 쟁점부동산은 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다. 1) 청구인이 제출한 해명자료 중 토지매매계약서상 매수자는 ㈜D로 작성되었다. 2) 공사비 지출내역에 따르면 토지매매대금 768백만원 중 계약금 250백만원은 제3자인 E이 이체하였고 중도금 50백만원은 ㈜D이 이체하였으며, 준공 완료후 잔금 438백만원 지급을 약정하였으나 현재 청구법인이 아닌 ㈜D과 B㈜가 쟁점토지 소유자로 확인된다. 3) 「종합부동산세법 시행령」 제4조에 따르면 미분양주택의 범위는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 사업자등록을 한 후 분양(판매)목적으로 건축하여 소유(건축주)하고 있는 미분양주택에 한하는 것으로, 과세기준일 현재 소유자가 직접 건축하여 원시취득한 주택이 합산배제 대상이며 건축허가서(사업계획승인서) 및 사용승인서(사용검사확인증)에 따른 건축주(시행사, 사업주체)가 아닌 경우에는 미분양주택에 해당하지 않는다. 4) 청구법인은 실제 쟁점부동산을 설계 및 건축한 건축주라고 주장하며 공사대금 이체내역을 제출하였으나, 해당 자료가 「건축법」 또는 「주택법」에서 인정하는 건축주임을 증명할 수 있는 증빙이 될 수 없으므로 합산배제를 부인하고 종합부동산세를 고지한 당초 처분은 정당하다. 4.심리 및 판단 가.쟁점 쟁점부동산은 종부세 합산배제 대상이라는 청구주장의 당부 나.관련법령 1)종합부동산세법 제8조【과세표준】(2021.1.1. 법률 제17760호로 개정된 것) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. 1-1)종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다. 3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 나. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 5. 주택의 시공자가 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호나목의 자로부터 받은 주택으로서 「주택법」 제54조에 따라 공급하지 아니한 주택인 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. 1-2)건축법 제11조【건축허가】(2021.1.8. 법률 제17223호로 개정된 것) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 다.사실관계 1) 관련 법인 기본 사항 가) 청구법인 청구법인은 대표이사 F이 2015.5.20. 설립하여 토목 공사업을 영위하는 법인으로, 법인 등기부등본상 목적사업은 아래와 같고, 쟁점부동산 등기부등본에 따르면 2018.11.26. B㈜로부터 매매를 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 이전받았다. <2019 사업연도 말 기준 목적사업> 토목 공사업 철근콘크리트 공사업 조경식재 공사업 조경시설물 설치 공사업 상, 하수도 공사업 실내, 실외 등 건축공사업 건물분양업<2016.5.12. 추가> 주택신축판매업<2019.11.11. 추가> 부동산 매매업 및 부동산 임대업<2019.11.11. 추가> 위 각호에 부대되는 사업일체<2019.11.11. 추가> 나) ㈜D 이 건 심사청구일 현재 쟁점토지 소유주 중 하나인 ㈜D은 2017.11.22. E이 설립하여 부동산개발업을 영위하는 법인으로, 법인등기부등본에 따르면 2018.6.19. 현 대표이사 G가 취임한 것으로 확인되며, 청구법인은 청구법인과 ㈜D의 실 대표자는 E이라 진술하고 있다. 다) E은 G와 함께 ㈜D 발행주식을 각각 50%(각 5,000주)씩 보유하고 있는 주주이며, 심사청구일 현재 청구법인 및 ㈜D의 사내이사로 등기되어있다. 2) 쟁점토지 및 쟁점부동산 관련 사항 가) 쟁점토지 등기부등본 쟁점토지는 당초 경기 남양주 H 토지 2,698m2(이하 "당초토지”라 한다)에서 2018.5.25. 분할되어 그 위에 쟁점부동산이 소재하고 있으며, 이 건 심사청구일 현재 H 토지의 소유권은 ㈜D, 쟁점토지의 소유권은 B㈜에 있는 것으로 확인된다.  나) 쟁점토지 매매계약 청구법인이 제출한 증빙에 따르면, ㈜D은 2017.11.21. B㈜로부터 쟁점토지(당초 H)와 인접도로를 768백만원에 매입하는 토지매매계약(이하 "당초토지계약”이라 한다)을 체결하고, 청구법인은 2017.11.23. 당초토지계약의 잔금에 해당하는 438백만원을 공사완료 후 공사비와 함께 준공대출하여 B㈜에 지급하고 토지대금 완납과 함께 쟁점토지와 쟁점부동산의 소유권을 청구법인으로 이전하기로 하는 계약(이하 "2차토지계약”이라 한다)을 ㈜D과 체결하였다. 다) 공사합의 약정서 청구법인이 제출한 증빙에 따르면, 청구법인은 2018.2.22. ㈜I건축과 공사합의 약정서를 체결하였으며, 약정서에는 청구법인이 실제공사 건축주로서 공사비 지급에 대한 모든 책임을 지며, ㈜I건축은 시공사로서 하청업체 선정에도 청구법인 대표의 대행인 E과 협의하에 결정하기로 한다는 내용이 기재되어 있다. 라) 건축허가 및 사용승인 J장은 2018.2.8. 쟁점부동산에 대하여 건축주를 B㈜로하는 건물신축을 허가하였고(2018-도시건축과-신축허가-17), 2018.9.27. 사용승인하였다(도시건축과-26046호). 마) 건축물대장 및 쟁점부동산 등기부등본 (1) 건축물대장에 따르면 쟁점부동산은 연면적 395.57m2, 지상4층, 4세대의 공동주택으로 건축주 B㈜, 시공자 ㈜I건축으로 확인된다. (2) 등기부등본에 따르면 2018.10.4. 쟁점부동산에 대한 B㈜의 소유권보존이 등기되었다가 2018.11.26. 매매를 원인으로 한 청구법인의 쟁점부동산 소유권이전이 등기되었으며, 같은 날 쟁점부동산에 신탁을 원인으로 한 ㈜K신탁으로의 소유권이전이 등기되었다가 2021.5월에서 6월 다시 청구법인에 소유권이 이전되었고, 심사청구일 현재 302호의 소유자는 청구법인이며 이를 제외한 3개 호실은 제3자에 소유권이 이전된 것으로 확인된다.  (3) 쟁점부동산 4세대 등기부등본상 대지권 비율 각각 327분의 81에서 82의 대지권(대지권 비율 합계 1)이 2018.10.4. 등기되어있다. (4) ㈜K신탁의 소유권이전 등기와 관련하여, 청구법인은 쟁점부동산에 대한 부동산담보신탁을 통해 쟁점토지 대금을 지급하기 위한 840백만원의 대출을 받았다고 진술하면서 부동산담보신탁계약서를 제출하였고, 제출된 신탁계약서에 따르면, 청구법인은 ㈜K신탁과 2018.11월 쟁점부동산을 신탁하는 계약을 체결하고 계약서 붙임1.에서 신탁원본의 우선수익자를 L신용협동조합으로 하는 1,080백만원의 수익권증서 발행금액이 명시되어 있다. 바) 묵현리 163-7 소재 부동산 등기부등본 등 청구법인은 ㈜D이 당초토지에서 쟁점토지가 분할된 후 남은 H 토지에 공동주택(이하 "쟁점외부동산”이라 한다)을 신축하였다고 진술한바, H 소재 부동산 등기부등본에 따르면 101동∼103동, 301동∼303동 총 6개 호실이 확인되며, 2019.4.30. ㈜D의 소유권보존이 등기되고 같은날 신탁을 원인으로 한 ㈜K신탁으로의 소유권 이전이 등기되었다가 102호를 제외한 5개 호실은 2021.8.13. 다시 ㈜D에 소유권이 이전된 뒤 제3자에게 매도되었고, 심사청구일 현재 102호는 여전히 ㈜K신탁이 소유권자로 확인된다. 쟁점외부동산은 연면적 566.51m2의 지상 4층의 공동주택으로 건축물대장에 따르면 2018.2.26. 건축허가를 득하고 2019.4.22. 사용승인되었으며 건축주는 ㈜D로 확인된다. 3) 기타 제출 증빙 가) 청구법인이 제출한 금융거래내역에 따르면, 당초토지계약에 따른 계약금 250백만원은 2017.11.21. E 명의 계좌에서 이체되었고(거래기록: 토지매매대금), 중도금 50백만원은 2018.2.28. ㈜D 명의 계좌에서 이체되었다(거래기록: B 주식회사). 2018.11.26. 청구법인명의 신협 계좌 2곳에 총 840백만원의 대출금이 지급되고 같은 날 101백만원(메모: M*), 200백만원(메모: B㈜), 17백만원(메모: 법무사 등기비)가 출금되었으며, 청구법인은 ‘M은 쟁점토지 등기를 진행한 법무사로, 101백만원은 쟁점토지에 대한 부동산신탁 수수료’이고 ‘200백만원은 공사비 정산을 반영한 쟁점토지 잔금 지급내역’이라고 진술하였다. 나) 청구법인이 제출한 ‘건설용지’ 계정별 원장에 따르면 청구법인은 2018.11.26. 쟁점토지 관련하여 319백만원을 인식하였고, 2018 사업연도 법인세 신고시 제출된 표준대차대조표상 319백만원의 재고자산 ‘용지(건설업)’이 확인된다(2017 및 2019 사업연도 법인세 신고시 용지(건설업) 계정 재고자산 없음). 다) 청구법인은 E의 주도로 청구법인이 쟁점부동산을 건축하였다는 증빙으로 견적서, 카톡 대화내용 등을 제출하였고, 청구법인과 공사합의 약정을 체결한 ㈜I건축의 쟁점부동산 관련 하도급계약을 E이 자필로 작성하였다고 진술하면서 ㈜I건축의 하도급계약서를 제출하였다. 위 제출증빙에 따르면, 견적서 제출처가 청구법인으로 기재된 경우가 확인되며, 카톡 대화내용에서 E이 대금지급을 지시하면서 언급한 거래상대방과 ㈜I건축간의 하도급계약서가 작성된 경우도 확인된다. 라) 청구법인은 쟁점부동산 건축관련 비용을 ㈜D 명의 계좌에서 이체하였다고 진술하면서 거래내역을 제출하였다. 마) 청구법인은 쟁점부동산 신축을 위해 제3자로부터 10억원을 투자받았다는 진술과 관련하여 2017.11.17.자 투자약정서를 제출하였다. 4) 이 건 과세처분 처분청은 쟁점부동산이 종합부동산 합산배제 대상에 해당하지 않는다고 보고, 2021년 과세연도부터 2023년 과세연도까지 종합부동산세 63,726,763원 및 농어촌특별세 12,745,352원 총 76,472,115원을 과세하였다.  라.판단 1)관련 법리 가) 「종합부동산세법」 제8조제1항에 의하면면 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액이고, 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세 과세대상이 된다. 나) 다만, 「종합부동산세법」 제8조제2항제2호는 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택의 경우’에는 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 않는다는 예외를 규정하고 있고, 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제3호는 위 ‘대통령령이 정하는 주택’으로 ‘과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택’을 규정하면서 나목에서는 ‘「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자’를 규정하고 있으며, 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조는 위 ‘기획재정부령이 정하는 미분양 주택’으로 ‘「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택’을 규정하고 있다. 다) 그런데 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바, 위 조항은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정하고 있으므로 문언에 따라 엄격히 해석되어야 한다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 참조). 라) 위와 같은 조항의 문언과 취지, 관련 법리에 비추어 살피건대, 위 조항은 납세의무자인 주택건설사업자가 직접 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 해당하는 경우에 적용되는 것이지, 제3자가 주택에 관하여 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택을 납세의무자가 매수하여 소유권을 취득한 경우에는 적용되지 않는다고 보는 것이 타당하다(서울행정법원 2017.5.26. 선고 2016구합85569 판결 참조). 2)쟁점부동산이 종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단 가)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점부동산은 종합부동산세 합산배제 대상으로 보이지 않는다. (1) 쟁점부동산과 관련하여 J장으로부터 득한 건축허가 및 사용승인에서 확인되는 건축주는 청구법인이 아닌 것으로 확인되고, 쟁점토지를 원 소유주로부터 매입하는 계약을 체결한 것 또한 청구법인이 아니며, 쟁점부동산 등기부등본에 따르면 청구법인은 매매를 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 이전받은 것으로 나타나고 청구법인이 쟁점토지를 자산으로 인식한 것은 쟁점부동산의 소유권이 이전 등기된 2018.11.26.로 확인되는 등, 청구법인은 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자로 보기는 어렵다. (2) 청구법인이 2차토지계약을 체결하여 쟁점토지의 소유권을 이전 받기로 하고 스스로 쟁점부동산 신축 공사를 진행하였다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 합산배제 특례규정 또한 엄격히 해석되어야 할 것이고 더욱이 청구법인이 제출한 금융거래내역과 문자 대화내용 등만으로는 청구법인을 쟁점부동산의 실질적 시행자이자 건축주라고 인정하기는 어려워 보인다. 나)따라서, 처분청의 이 건 종합부동산세 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 5. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
주제어 : 주택에 대한 과세표준
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