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EECS/0125-05
【제 목】 |
[EECS/0125-05, 2024.08.30]○공정가치 공시(Fair Value Disclosures) |
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【사실관계】 □회사는 부동산업을 영위하며, 핵심사업으로 설립국의 여러 도시와 지방에 분포*한 투자부동산을 보유 * 포트폴리오의 15%는 해외에 위치 ㅇ회사는 부동산의 후속 측정을 위해 IAS 40(투자부동산)의 공정가치모형을 적용(Level 3 투입변수를 사용한 모형에 근거) □회사는 연차보고서의 재무제표 이외 부분에서 15개의 서로 다른 지리적 시장에 대한 양적 및 질적 정보를 제공 ㅇ또한 회사는 시장 부문 및 부동산 사용 유형(사무실, 창고/물류, 주거용, 정부청사)에 따른 위험과 기회에 대해 설명 □회사는 재무제표에 부동산의 공정가치를 결정하는 데 사용되는 평가기법에 관하여 다음 내용을 공시 ㅇ평가는 광범위한 지역 및 인근 지역의 향후 발전 가능성 및부동산의 상태와 위치에 기초한다고 설명 ㅇ또한 부동산 임대수익률을 다음과 같이 두 가지 별개의 차원으로 구분하고, 등급별 임대수익률을 적용 * 등급별 다양한 임대수익률(200~550bp) 적용 ⑴ 지리 및 위치(6개 등급으로 분류) ⑵ 사용 유형(4개 등급으로 분류) 【집행결정】 □(비동의)감독당국은 재무제표에 포함된 투자부동산의 등급에 대한 회사의 결정에 동의하지 않음 ㅇ공정가치 측정에 사용된 투입변수와 관련된 공시가 IFRS 13 문단 91~94에서 요구하는 만큼 충분한 정보를 제공하지 않음 ㅇ특히, 회사가 적용하는 광범위한 임대수익률을 고려시, 관측할 수 없는 투입변수에 관한 공시의 세분화 및 통합 수준은 IFRS 13 문단 91에서 규정한 목적을 충족하기에 충분하지 않음 ㅇ감독당국은 IFRS 13 문단 94에 근거하여 지리 및 위치에 기초한 더 높은 수준의 세분화된 등급 구분을 포함할 것을 요구하였으며, - 부동산의 지리 및 위치의 각 등급별로 사용 유형별 임대수익률을 공시해야 한다고 결론 【집행결정의 근거】 □감독당국은 임대수익률과 부동산의 공정가치 측정에 영향을 미치는 주요 요인은 지리 및 위치와 사용 유형이라는 회사의 의견에 동의하나, □감독당국은 지리 및 위치와 관련하여 도시는 대체 임대인이 있고, 공실 위험이 낮으며, 일반적으로 임대료가 더 높은 반면, ㅇ농촌 지역에서는 임대료 수준이 낮고, 경쟁이 덜 치열하며, 공실 위험이 높다고 언급 □사용 유형에 대하여는 물류 및 주거에 대한 수요는 증가한 반면, 소매업이나 사무실로 사용되는 부동산은 위험이 높다고 판단 ※ 정부 건물의 경우 위험이 낮음 □감독당국은 회사가 적용하는 임대수익률의 광범위함을 고려시, 보유한 부동산 별 특성과 위험에 현저한 차이가 있기 때문에 ㅇ지리 및 위치와 사용 유형을 조합하는 것이 회사의 자산분류 결정에 적절한 근거가 될 것이라고 판단 ㅇ따라서 감독당국은 사용 유형별로 구분된 투자부동산의 지리 및 위치별 임대수익률을 조합한 매트릭스를 제공할 것을 요구 【관련 국제회계기준】 ◇ (IFRS 13 문단 91) 재무제표이용자가 다음의 사항을 평가하는 데에 도움이 되는 정보를 공시한다. (a) 최초 인식 후 반복적으로나 비반복적으로 재무상태표에 공정가치로 측정하는 자산과 부채의 경우 가치평가기법과 그러한 측정치를 개발하기 위해 사용한 투입변수 (b) 유의적이지만 관측할 수 없는 투입변수(수준 3)를 사용하여 반복적으로 공정가치를 측정하는 경우에, 해당 기간 중 그러한 측정치가 당기손익이나 기타포괄손익에 미친 영향 ◇ (IFRS 13 문단 92) 문단 91의 목적을 이루기 위하여 다음의 모든 사항을 고려한다. (a) 공시 요구사항을 충족하기 위하여 필요한 상세화의 수준 (b) 다양한 요구사항 각각을 강조하는 정도 (c) 통합하거나 세분화하는 수준 (d) 재무제표이용자가 공시된 양적 정보를 평가하기 위해 추가 정보가 필요한지 이 기준서와 다른 기준서에 따라 제공된 공시가 문단 91의 목적을 이루기에는 불충분하다면 이러한 목적을 이루기 위해 필요한 추가 정보를 공시한다. ◇ (IFRS 13 문단 93) 문단 91의 목적을 이루기 위해서는 최초 인식 후 재무상태표에 공정가치(이 기준서의 적용범위에 포함되는 공정가치에 근거한 측정치를 포함)로 측정하는 자산과 부채의 종류별(자산과 부채의 적절한 종류를 판단하기 위한 정보에 대해서는 문단 94를 참조)로 최소한 다음의 정보를 공시한다. (d) 공정가치 서열체계에서 수준 2와 수준 3으로 분류하는 반복적인 공정가치 측정치와 비반복적인 공정가치 측정치의 경우, 가치평가기법과 공정가치 측정에 사용한 투입변수에 대한 설명. (중략) 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류하는 공정가치 측정치의 경우에, 공정가치 측정에 사용한 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수에 대해서는 양적 정보를 공시한다. (이하 생략) (e)~(i) 생략 ◇ (IFRS 13 문단 94) 다음에 기초하여 자산과 부채의 적절한 종류를 판단한다. (a) 자산이나 부채의 성격, 특성, 위험 (b) 공정가치 서열체계에서 공정가치 측정치를 분류하는 수준 (이하 생략) |
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