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제 목	준공 전 미완성 건물 경락 취득시 취득세율 및 신고관련 질의
작성자	segu	등록일	2022.02.18
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드	미완성주택
준공 전 미완성 건축물을 경락으로 취득하였습니다. 법원의 각제경매 진행으로 소유권보존으로 등기부는 있으나 사용승인이 나지않아 보존에 대한 취득세를 신고납부하진 않았습니다. 이런상황에서 낙찰을 받았을때 낙찰자는 경락으로 인한 승계취득으로 신고할텐데, 건축물 보존 취득세의 납세의무자 질의

답변

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제 목	[답변수정] 준공 전 미완성 건물 경락 취득시 취득세율 및 신고관련 질의	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일	2022.02.18	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
(1) 질의쟁점 (질의1) 아래의 사실관계에서 소유권 보존등기를 법원 강제경매개시 등기 촉탁으로 직권으로 하였지만 이에 대한 취득세는 신고납부가 안 됨. 보존등기에 대한 취득세를 신고납부를 해야하는지? 한다면 누가 해야되는지? (질의2) A(개인)가 경락 잔금완납 후 60일이내 취득신고를 해야하는지? 아니면 건축물 사용승인이 나고 60일 이내에 취득신고를 해야하는지? (질의3) 취득신고시 건물,건축물대장이 없는 상황에서 일반 유상세율(4%)을 적용 해야하는지? 등기부등본상 다세대주택으로 명기되어 있으므로 주택세율(1~3%)을 적용 해야하는지? (질의4) 만약 주택세율 적용할 시 소유권이전 등기때 다주택자 중과가 발생할 수 있는데, 주택가격 미존재로 1억 이하인지 이상인지 확인 불가, 방법이 있는지? 1억이상이라면 다주택자 중과세해야 하는지? [사실관계] 준공 전 미완성 건축물을 경락으로 취득하였고 법원의 강제경매 진행으로 소유권보존으로 등기부는 있으나 사용승인이 나지않아 보존에 대한 취득세를 신고납부하지 아니함. 이런 상황에서 낙찰을 받았을 때 낙찰자는 경락으로 인한 승계취득으로 신고함. 1. 법인이 다세대주택 신축공사 중 부도 2. 채권확보 위하여 법원이 강제경매개시 결정 등기촉탁으로 직권으로 보존등기 함 3. 강제경매 개시로 인하여 A(개인) 가 당해 다세대주택(건물전체)물건 경락 취득예정 (당해물건의 등기부등본은 있으나 건축물대장은 없음) (2) 관련규정* [지방세법] 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 제15조(세율의 특례) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제1항에 해당하는 경우에는 중과기준세율의 100분의 300을, 같은 조 제5항에 해당하는 경우에는 중과기준세율의 100분의 500을 각각 적용한다 8. 그 밖에 레저시설의 취득 등 대통령령으로 정하는 취득 [지방세법시행령] 제30조(세율의 특례 대상) ② 법 제15조제2항제8호에서 “레저시설의 취득 등 대통령령으로 정하는 취득”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득을 말한다. 5. 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 그 건축물에 대하여 법 제28조제1항제1호가목 또는 나목에 따른 소유권의 보존 등기 또는 소유권의 이전 등기에 대한 등록면허세 납세의무가 성립한 후 제20조에 따른 취득시기가 도래하는 건축물의 취득 (3) 검토 및 회신 지방세법 제7조 제1항의 규정에 의거 취득세는 부동산등을 취득한 자에게 부과하며 이 경우 세율은 유상승계취득시 4%가 적용되나 주택의 경우에는 지방세법 제11조 제1항 제8호의 규정에 의거 유상취득시 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용되는 것입니다. 이 경우 주택은 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 봄}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말함]을 취득하는 경우를 말합니다. 미완성 주택의 경우 주택이 아날 뿐만 아니라 취득세 과세대상으로서의 적격성요건을 구비하지 못한 이상 취득세 과세대상이 아닌 것입니다. 또한 미완성주택이 완성이 되어서 지방세법 제15조 제1항 및 동법시행령 제30조 제2항 제5호의 규정에 의거 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 그 건축물에 대하여 법 제28조제1항제1호가목 또는 나목에 따른 소유권의 보존 등기 또는 소유권의 이전 등기에 대한 등록면허세 납세의무가 성립한 후 제20조에 따른 취득시기가 도래하는 건축물의 취득시에는 중과기준세율(2%)가 적용되는 것입니다. (귀문1,2,3,4)의 경우 미완성건물의 소유권 보존등기에 대하여 취득세과세대상이 아니라 등록면허세 과세대상이며 신고납부는 등기권리자가 되는 것이고 A(개인)가 경락 잔금완납 후 준공이 되지 아니한 상태에서는 등록면허세 납세의무가 발생되나 추후 건축물 사용승인이 나고 60일 이내에 취득세 신고납부를 하여야 합니다. 그리고 미완성건물 취득하더라도 취득세 납세의무가 발생되지 아니하는 이상 취득세 중과세 여부는 고려할 필요가 없는 것입니다.(대법원 2018.7.11. 선고 2018두33845 판결 참조) [사례]미완성건물의 등기와 취득세 납세의무(조심 2016지0533, 2018.9.5.) 사용승인을 받지 못한 건축 중인 건축물이 채권자의 등기촉탁에 의하여 건축주 명의로 소유권보존등기 되고 경매절차에서 위 미완성 건축물을 낙찰받아 소유권이전등기를 마친 것만으로는 아직 취득세 과세대상인 건축물이 존재하지 아니하여 취득이 있었다고 볼 수 없으므로 추가공사를 하여 사용승인 등을 받은 시점에 건축물을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것임(대법원 2018.7.11. 선고 2018두33845 판결). 아파트는 사용승인 등을 받지 아니한 상태에서 2010.5.10. 채권자 대위등기에 의하여 ○○○명의로 소유권보존등기 되었고 등기사항전부증명서에는 건축법상 사용승인을 받지 않는 건물로표기되어 있는 점, 경매에 따른 ?매각물건 명세서?에 주거하는 임차인이 4명으로 기재되어 있고, 처분청담당공무원이 작성한 출장복명서에 의하면 아파트 19개호 중 4개호만 사실상 사용한 사실이 확인되는 점, 아파트용 건축물 19개호가 청구법인 명의로 소유권이전등기되었다 하더라도 이 중 취득일 이전에 사실상 사용된 4개호를 제외한 15개호는 아직 취득세 과세대상물건이 되지 않은 상태이므로 소유권이전등기에 따른 등록면허세의 과세대상이 될 수 있음은 별론으로 하고 취득세 과세대상은 될 수 없다 하겠는 점, 청구법인이 아파트에 대한 경락대금을 지급할 당시 아파트용 건축물 19개호 중 주거용으로 사용된 4개호는 취득세 등의 과세대상임. ※ 2022년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다. [참고문헌] 2022년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 취득세 미완성 주택의 과세대상 부분을 참조하시기 바람

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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제 목	추가문의 드립니다
작성자	segu	등록일	2022.02.21
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
답변 너무 감사합니다. 도움이 많이 되었습니다. 검토 및 회신내용을 읽다보니 질의 사항이 더 생겨서 문의드립니다. <질의내용> 경락낙찰 후 1. 원시취득 (세율:0.96%, 과세표준:경락금액)/ 관련규정: 지방세법법 제28조제1항제1호가목에 따른 소유권의 보존 등기 + 소유권 이전 취득세 (세율:4.6%, 과세표준:경락금액)/ 관련규정 :지방세법 제7조제1항(미완성주택으로 주택아님) ------------------------------------------------------------ 2. 이후 공사완료하여 사용승인 나면 60일이녀 ------------------------------------------------------------ 3. 중과세율 (세율:2%, 과세표준:건축물신축비용) / 관련규정:지방세법시행령 제30조제2항제5호 여기서 중과세율 2% 부과시 과세표준은 건축물의 신축비용으로 하여야 할지 , 판결로 취득했기 때문에 지방세법제10조제5항에 따라 경락비용을 써야할지 궁금합니다.

답변

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제 목	[답변] 추가문의 드립니다	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일	2022.02.21	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
(1) 질의쟁점 미완성건물의 신축후 취득세 중과세율 2% 부과시 과세표준은 건축물의 신축비용으로 하여야 하는지 아니면 판결로 취득했기 때문에 지방세법 제10조 제5항에 따라 경락비용을 하여야 하는지? (2) 관련규정 [지방세법시행령] 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (3) 검토 및 회신 지방세법시행령 제18조 제1항의 규정에 의거 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하는 것입니다. 귀문의 경우 미완성건물의 신축후 취득세 중과세율 2% 부과시 과세표준은 그간 취득하는데 소요된 비용에 경락이후 건축물의 신축비용을 포함하여 과세표준으로 하는 것입니다.(끝) ※ 2022년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다. [참고문헌] 2022년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 취득세 미완성건물 과세표준 부분을 참조하시기 바람

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