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제 목 장기일반민간임대주택에 대한 감면 문의
작성자 semu** 등록일 2025.02.28
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드 임대감면
수고하십니다.  문의사항이 있어서 연락드립니다 ( 지특법제31조의3제1항, 임대사업자 등록의 시기)
2020.1.5. A는 주택건설용으로 토지 취득 ( 감면신청없이 신고납부함)
2022.1.6. A는  주택법에 의한 사업계획 승인 (분양용 주택)
2023. 2.1. A는  사업계획 변경승인 (임대용 주택)
2023. 3.6. A는  임대사업자 등록(임대사업용부동산으로 등록)
2025.1.10. 현재  건설공사 미착공상태임 
2025.1.10.  B는  A로부터  포괄양수도 계약으로 토지 취득  
2025.1.30.  B는 사업계획변경승인 (사업주체자 변경 A->B)
2025. 2.10.  B는 임대사업자 등록(임대사업용부동산 등록)

문의1) B가 25.1.10. 포괄양수도 계약으로 토지를 취득할 때(임대용부동산 취득일로부터 60이내 임대사업자등록하는 경우) 지특법제31조의3 규정에 따라 취득세감면이 가능한지?
      -  지특법제31조의3 제1항   .... 토지에 대해서는 사업계획승인 받은날 또는 건축허가 받은날로 부터 60일이내로서 토지취득일로부터 1년6개월이내 임대사업자 등록한 경우 포함한다.  라는 규정에서 혼선이 일어납니다.
      - (갑설) 해당토지는 당초 사업계획승인이  분양용 주택으로 취득하였으므로 임대주택 감면이 되지 않으며,  토지의 경우 사업계획승인 날로부터 60일 경과하였으므로 감면에 해당하지 않음
      -(을설)  감면여부는 B가 취득하는 시기를 따져,  포괄양수도계약 체결일로부터 60일이내 B가 임대사업자를 등록한다면 감면대상에 해당함.

문2)  지특법제31조의3제1항 ...  토지에 대해서는 사업계획승인 받은날로 부터 60일이내로서 ......    여기서 사업계획승인 받은날은  최초 사업계획승인날(22.1.6.)을 말하는지 아니면 사업계획변경 승인을 받은 날(25.1.30.)을 기준으로 하는지?   에 대하여 고견을 부탁드립니다.


    
 
답변
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제 목 [답변] 장기일반민간임대주택에 대한 감면 문의 전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일 2025.03.03

1. 질의쟁점
(질의1) 아래 사실관계에서 B가 2025.1.10. 포괄양수도 계약으로 토지를 취득할 때(임대용부동산 취득일로부터 60이내 임대사업자등록하는 경우) 지특법 제31조의3 규정에 따라 취득세 감면이 가능한지?
(갑설) 해당토지는 당초 사업계획승인이 분양용 주택으로 취득하였으므로 임대주택 감면이 되지 않으며, 토지의 경우 사업계획승인 날로부터 6월이 경과되었으므로 감면에 해당하지 않음
(을설) 감면여부는 B가 취득하는 시기를 따져, 포괄양수도계약 체결일로부터 60일이내 B가 임대사업자를 등록한다면 감면대상에 해당함.
(질문2) 지특법 제31조의3 제1항에서 토지에 대해서는 사업계획승인 받은날로 부터 60일이내로서 여기서 사업계획승인 받은날은 최초 사업계획승인받은 날(2022.1.6.)을 말하는지 아니면 사업계획변경 승인을 받은 날(25.1.30.)을 기준으로 하는지?
 
[사실관계] 2020.1.5. A는 주택건설용으로 토지 취득 (감면신청없이 신고납부함)
2022.1.6. A는 주택법에 의한 사업계획 승인 (분양용 주택)
2023. 2.1. A는 사업계획 변경승인 (임대용 주택)
2023. 3.6. A는 임대사업자 등록(임대사업용부동산으로 등록)
2025.1.10. 현재 건설공사 미착공상태임
2025.1.10. B는 A로부터 포괄양수도 계약으로 토지 취득
2025.1.30. B는 사업계획변경승인 (사업주체자 변경 A->B)
2025. 2.10. B는 임대사업자 등록(임대사업용부동산 등록)
 
2. 관련규정
[지방세특례제한법] 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택{「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 항에서 “단기민간임대주택”이라 한다)을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다. 이하 이 조에서 “공공지원민간임대주택”이라 한다} 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다. 이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다}을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 항 및 제2항에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 임대형기숙사 또는 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지와 임대할 목적으로 건축하여 취득하는 임대형기숙사 또는 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 취득세를 2027년 12월 31일까지 감면한다.
 
3. 검토회신
지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 의거 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 임대형기숙사 또는 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지와 임대할 목적으로 건축하여 취득하는 임대형기숙사 또는 공동주택에 대해서는 취득세를 감면하는바, 이 경우 임대사업자의 요건은 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함하는 것입니다.
귀의1,2)의 경우 사실관계가 명확하지 아니하나 B가 2025.1.10. 포괄양수도 계약으로 토지를 취득하는 경우 B를 기준으로 임대용부동산 취득일로부터 60이내 임대사업자등록하는 경우에 해당하므로 취득세 감면대상이고, B가 토지 취득후 사업계획변경 승인을 받은 날(25.1.30.)을 기준으로 판단하여야 합니다.(끝)
 
2025년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하여 주시기 바랍니다.
[참고문헌] 2025년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세특례제한법 임대주택 감면 부분을 참조하시기 바람
 

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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법인세 950 안녕하세요. 특수관계자간의 대여금 상환관련 질문입니다. 새글 특수관계자에게 특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부) 및 운영자금에 대한 대여금 등 여러 차례에 걸쳐서 금전대여 거래가 발생하였습니다.대여금약정서에는 해당 대여금의 상환순서나 이자와 원금의 상환순서는 존재하지 않습니다.특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부)과 관련하여 해당 사업지의 매각으로 들어온 대금으로 차입금을 상환하고자 할때 차입금의 상환순서가 있는지가 궁금합니다.선입선출 형태로 상환을 처리하는 건인지, 해당 목적차입금과 관련된 자금으로 상환하는 건이니 해당 특수목적차입금 상환을 우선으로 해야하는건인지?그리고 해당 특수목적차입금을 상환하고 그외에 여분의 자금이 남아서 상환을 할 경우에는 차입금을 선차입한 차입금 상환을 하는건인지? 아니면 뒤에 차입한 차입금이 상환이 가능한지 여부를 알고 싶습니다. (이자는 가중평균차입금이자율을 적용하기 때문에 최근의 금리상승으로 후에 대여한 대여금의 이자율이 높습니다.) ks**** 2025.07.24 답변완료