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제 목 | 임대주택 감면후 추징관련 문의 | ||
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작성자 | samc**** | 등록일 | 2021.07.30 |
상담분야 | 지방세 > 취득세 > 신·증축 | ||
관련 키워드 | |||
(사실관계) -2018.4.3 임대사업자 등록(단기임대) -2018.5.14 임대주택a 최초분양 감면 -2021.5.28 임대사업자 등록말소(자진말소-폐업),폐지유형 :4년단기 2021.6.29 취득물건 a 매도 민간임대주택에관한특별법 개정(2020.8.18)으로 단기(4년)임대(매입,건설)폐지 폐지유형으로 등록하였다가 임대 의무기간이 종료되기 전에 자진 말소하는 경우 취득세 감면 혜택유지(추징사유에 해당하지 않음) (질의내용) -민간임대주택에관한특별법법개정(4년임대폐지) 후 임대사업자 말소후 임대물건을 매매한 경우이므로 취득세 추징이 제외되는게 맞는지요? -임대사업자 말소하여도 임대물건을 매각이 아니라 보유하고 있는 경우에 취득세 추징이 제외되는지요? 더운날씨 건강 유의하십시오 . |
답변
제 목 | [답변] 임대주택 감면후 추징관련 문의 |
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등록일 | 2021.07.29 | ||||
(1) 질의쟁점 (질의1) 아래의 사실관계에서 민간임대주택에관한특별법법개정(4년임대 폐지) 후 임대사업자등록 말소후 임대물건을 매매한 경우 취득세 추징이 제외되는지? (질의2) 임대사업자등록 말소하여도 임대 물건을 보유하는 경우에 취득세 추징이 제외되는지? [사실관계] -2018.4.3. : 임대사업자 등록(단기임대) -2018.5.14. : 임대주택에 대한 최초분양 감면 -2020.8.18. : 민간임대주택에관한특별법 개정(단기 4년 임대 폐지) -2021.5.28. : 임대사업자 등록 말소(자진말소-폐업), 폐지유형: 4년 단기 -2021.6.29. : 취득물건 매도 (질의자 소견) 민간임대주택에관한특별법 개정(2020.8.18.)으로 단기(4년)임대(매입,건설)폐지, 폐지유형으로 등록하였다가 임대 의무기간이 종료되기 전에 자진 말소하는 경우 취득세 감면 혜택유지(추징 사유에 해당하지 않음) (2) 관련규정 [구 지방세특례제한법] [시행 2018. 1. 1.] [법률 제15295호, 2017. 12. 26., 일부개정] 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.~2(생략) ② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. [부칙] <법률 제15295호, 2017. 12. 26.> 제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제47조의2제1항 및 제66조제1항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. [구 지방세특례제한법 시행령] 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다. <개정 2014. 1. 1., 2015. 12. 28.> [민간임대주택에 관한 특별법] 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. [개정 지방세특례제한법] [시행 2021. 6. 9.] [법률 제17598호, 2020. 12. 8., 타법개정] 제31조(임대주택 등에 대한 감면)② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. <신설 2020. 8. 12.> 1. ~ 2(생략) ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 [부칙] <법률 제16865호, 2020. 1. 15.> 제2조(일반적 적용례) 이 법은 2020년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제10조(일반적 경과조치) 2020년 1월 1일 당시 종전의 규정에 따라 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 지방세에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 제12조(임대주택 등에 대한 감면의 추징에 관한 경과조치) 2020년 1월 1일 전에 감면받은 재산세의 추징에 관하여는 제31조제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 제13조(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면의 추징에 관한 경과조치) 2020년 1월 1일 전에 감면받은 재산세의 추징에 관하여는 제31조의3제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. [부칙] <법률 제17474호, 2020. 8. 12.> 제2조(임대주택 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제31조제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 및 오피스텔을 취득하는 경우부터 적용한다. ② 제31조제4항의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 및 오피스텔을 취득하여 등록하거나 이 법 시행 전에 보유한 공동주택 및 오피스텔을 신규 등록한 경우부터 적용한다. 제6조(임대주택 등에 대한 감면에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 전에 임대사업자가 임대할 목적으로 취득한 공동주택 및 오피스텔의 취득세 감면에 대해서는 종전의 규정에 따른다. ② 이 법 시행 전에 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하여 등록한 공동주택 및 오피스텔의 재산세 감면에 대해서는 종전의 규정에 따른다. [지방세특례제한법 시행령] 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다. [민간임대주택에 관한 특별법] 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <개정 2020.8.18> 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 [부칙] <법률 제17482호, 2020. 8. 18.> 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다. ② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. (3) 검토 및 회신 구 지방세특례제한법[시행 2018. 1. 1.,법률 제15295호] 제31조 제1항의 규정에 의거 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 취득세 등을 감면하나, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 파산 등 사유로 지방자치단체의 장이 인정하는 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있습니다. 또한 개정 지방세특례제한법 제31조 제3항 제2호의 규정에 의한 『「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우』의 추징사유 적용은 동법 부칙 제2조제1항의 규정에 의거 제31조제2항의 개정규정은 이 법 시행(2020.8.12.) 이후 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 및 오피스텔을 취득하는 경우부터 적용하고 있으며 동 부칙 제6조제1항의 규정에서는 『이 법 시행 전에 임대사업자가 임대할 목적으로 취득한 공동주택 및 오피스텔의 취득세 감면에 대해서는 종전의 규정에 따른다』라고 규정하고 있습니다. 따라서 구 지방세특례제한법 제31조 제1항의 규정에 의거 감면을 받은 경우에는 임대의무기간에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항에 해당하는 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에 추징하며 동법 부칙 제6조의 규정에서는 이 법 시행 전에 임대사업자가 임대할 목적으로 취득한 공동주택 및 오피스텔의 취득세 감면에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 규정하고 있어서 (귀문1)의 경우 민간임대주택에관한특별법 개정 후 임대사업자등록 말소하더라도 의무임대기간내 임대물건을 매매한 경우 취득세 추징대상에 해당하는 것이며, (귀문2)의 경우 임대사업자등록 말소하여도 임대 물건을 보유하는 있는 경우에는 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에 해당되지 아니하는 이상 취득세 추징대상에서 제외되는 것으로 보여집니다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법 부칙[법률 제17482호, 2020. 8. 18] 제5조 제1항의 규정에 의거 종전의 규정에 따라 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용하되 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따르도록 규정하고 있어서 의무기간내 임대용으로 직접 사용를 하여야 하는 것입니다.(끝) ※ 2021년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다. [참고문헌] 2021년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세특례제한법 임대주택 감면(p2028~2041) 부분을 참조하시기 바람 |
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