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제 목 한 울타리 내에 여러 필지의 토지 및 수 개의 건물이 산재하는 경우, 당해 울타리 내 토지에 대한 비과세, 종합합산, 별도합산 적용 방법
작성자 semu*** 등록일 2024.05.27
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드 과세구분
자문호텔 울타리내 토지에 대한 별도합산, 종합합산, 비과세 면적 산출을 위한 적법한 계산방식에 대해 질의합니다.
1. 비과세면적을 차감하지 않고, 비과세면적을 과세유형별 면적별로 안분적용
2. 비과세면적을 먼저 차감한 후 , 별도합산, 종합합산 면적 계산
3. 한 울타리 안에 여러동의 건축물이있는 토지의 문화재 및 문화재보호구역의 토지가 건축물의 부속토지 해당 여부
 
답변
답변 : 제목, 답변일, 답변내용, 연관자료, 첨부파일 등
제 목 [답변] 한 울타리 내에 여러 필지의 토지 및 수 개의 건물이 산재하는 경우, 당해 울타리 내 토지에 대한 비과세, 종합합산, 별도합산 적용 방법 전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일 2024.05.27

(1) 질의쟁점
아래의 사실관계에서 호텔 울타리 내 토지에 대한 별도합산, 종합합산, 비과세 면적 산출을 위한 적법한 계산방식에 대해 아래의 각 방안중 어느 방식이 타당한지?
(1안) 비과세면적을 차감하지 않고, 비과세면적을 과세유형 면적별로 안분 적용
(2안) 비과세면적을 먼저 차감한 후, 별도합산·종합합산 면적 계산
 
[사실관계]
가. 호텔에는 4개동의 건물과 골프연습장 및 수영장의 시설물이 있고, 호텔 울타리 내에는 비과세되는 문화재 보호구역 및 순성길이 있음.
나. 호텔의 토지를 과세할때 건축물 및 시설물 바닥면적의 4배까지는 별도합산 토지로 과세하고, 4배를 초과하는 토지면적은 종합합산 토지로 과세하도록 지방세법에 규정됨. (지방세법 제106조 제1항 제2호 같은 법 시행령 제101조 제1항 참조)
다. 호텔은 용도의 건축물과 부속토지 등을 소유하면서 호텔업을 기반으로 사업을 영위하고 있고 한 울타리 안 여러 필지의 토지 위에 건축물들이 산재되어 있어 경제적 효용을 같이 하고 있음
라. 건축물 및 시설물의 바닥면적은 다음과 같음(단위 : ㎡)
마. 건축물의 바닥면적 11,592.82㎡에 용도지역 배수 4배를 적용한 별도합산과세대상 용도지역별 적용배율 면적은 46,371,28㎡ 입니다.
바. 호텔 울타리 내 토지는 5-5 외 10필지 전체 면적 48,018.70㎡이고, 울타리 5-5 에는 비과세되는 문화재 보호구역이 있음. 비과세 면적(3,373㎡)을 제외한 토지 전체면적 44,645.7㎡
[납세자의견[ : 제2안
 
(2) 관련규정
[지방세법] 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.<개정 2010. 12. 27., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2017. 12. 26., 2019. 12. 3.>
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
 
제109조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다. (각호 생략)
③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지
 
[구지방세법] [시행 2019. 1. 1.] [법률 제16194호, 2018. 12. 31., 일부개정]
제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. <개정 2010. 12. 27., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2017. 12. 26.>
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
 
(3) 검토 및 회신
지방세법 제106조 제1항 제1호의 각목의 규정에 의거 지방세법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지에 대한 재산세 과세대상 적용시 종합합산과세대상에서 제외하고 동조 동항 제2호의 규정에는 동조 동항 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니하도록 규정하고 있어 분리과세대상으로 규정하였습니다. 그 후 2019.12.9. 지방세법 개정으로 종합합산과세대상의 범위에는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지로만 규정하고 있습니다. 이에 따라 재산세 과세대상을 먼저 과세구분으로 분류한 다음 감면이나 비과세를 적용하는 것이므로 과세구분관련 규정인 지방세법시행령 제101조 별도합산과세나 제101조 분리과세대상을 적용하는 것입니다.(대법원 2020다256699, 2020.11.26.참조) 귀문의 경우 제시한 의견도 타당성이 있으나 호텔 울타리 내 토지에 대한 별도합산, 종합합산, 비과세 면적 산출시 계산방식에 대해 비과세면적을 차감하지 않고, 비과세면적을 과세유형 면적별로 안분 적용하는 방식(1안)을 적용하여야 하는 것입니다.(끝)
 
2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다.
[참고문헌] 2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 재산세 과세구분 부분을 참조하시기 바람
 

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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법인세 950 안녕하세요. 특수관계자간의 대여금 상환관련 질문입니다. 새글 특수관계자에게 특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부) 및 운영자금에 대한 대여금 등 여러 차례에 걸쳐서 금전대여 거래가 발생하였습니다.대여금약정서에는 해당 대여금의 상환순서나 이자와 원금의 상환순서는 존재하지 않습니다.특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부)과 관련하여 해당 사업지의 매각으로 들어온 대금으로 차입금을 상환하고자 할때 차입금의 상환순서가 있는지가 궁금합니다.선입선출 형태로 상환을 처리하는 건인지, 해당 목적차입금과 관련된 자금으로 상환하는 건이니 해당 특수목적차입금 상환을 우선으로 해야하는건인지?그리고 해당 특수목적차입금을 상환하고 그외에 여분의 자금이 남아서 상환을 할 경우에는 차입금을 선차입한 차입금 상환을 하는건인지? 아니면 뒤에 차입한 차입금이 상환이 가능한지 여부를 알고 싶습니다. (이자는 가중평균차입금이자율을 적용하기 때문에 최근의 금리상승으로 후에 대여한 대여금의 이자율이 높습니다.) ks**** 2025.07.24 답변완료