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제 목	(재질문)시공사가 시행사로 부터 공사대금으로 취득한 미분양주택(대물변제)의 중과세 및 취득세 여부
작성자	kic0**	등록일	2024.08.22
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드	다주택자
안녕하십니까 앞서 질문드린 내용중에 오타가 있어서 재질문하게 되었습니다 번거롭게 해드려 죄송합니다. "당사는 건설업을 영위하는 법인이며, 시공사" 입장입니다. "시행사"로부터 미회수중인 공사대금을 미분양주택으로 회수하고자 합니다 (대물변제, 아파트6, 상가1호실) 이때, [지방세법 시행령 : 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 9]에 따라 중과세 적용을 면제할 수 있는지, 다만 면제되더라도 취득세(건별 1.2%)가 발생하는지 2가지에 대해 여쭤보고지 질문드립니다 감사합니다.

답변

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제 목	[답변] (재질문)시공사가 시행사로 부터 공사대금으로 취득한 미분양주택(대물변제)의 중과세 및 취득세 여부	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일	2024.08.22	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
(1) 질의쟁점 당사는 건설업을 영위하는 법인으로 시공사입니다. "시행사"로부터 미회수중인 공사대금을 미분양주택으로 회수하는 경우 (대물변제, 아파트6, 상가1호실) [지방세법 시행령 : 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 9]에 따라 중과세 적용을 면제할 수 있는지, 다만 면제되더라도 취득세(건별 1.2%)가 발생하는지 (2) 관련규정 [지방세법 시행령] 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. 9. 주택의 시공자(「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말한다)가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조 및 제28조의6에서 같다). 다만, 가목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다. 가. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 나. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 (3) 검토 및 회신 지방세법 시행령 제28조의 제9호의 규정에 의거 법인이 취득하는 주택에 대하여 중과세 적용하나 주택의 시공자(「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말함)가 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택은 중과세 대상으로 보지 아니하는 것입니다. 귀문의 경우 사실관계가 명확하지 아니하나 시공사인 귀법인이 대물변제 받는 주택의 취득주체가 되어 시행사로 부터 미회수중인 공사대금을 미분양주택을 대물변제로 회수하는 경우에는 중과세 적용 대상이 아니며 주택의 유상승계취득에 해당되는 경우로서 주택취득가액에 따라 세율이 달리지는 것입니다. 따라서 각각의 주택 취득가격이 6억원이하인 경우라면 1%의 취득세 세율이 적용되고 상가는 4%의 세율이 적용되는 것입니다. (끝) 2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다. [참고문헌] 2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 다주택자 중과세 부분을 참조하시기 바람

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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제 목	추가 질의입니다.
작성자	kic0**	등록일	2024.08.22
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
답변해주신 내용중에 각각의 주택 취득가격이 6억원 이하인 경우라면 1% 취득세율이 적용되고 상가는 4%의 세율이 적용 된다고 말씀해주셨습니다. 하지만 제가 원 질문에도 밝혔듯이 당사는 건설업을 영위하는 법인이며 시공자 입장입니다. 법인의 경우 주택 취득 시 주택수 무관으로 취득세 12%로 알고 있는데, 제가 잘못알고 있는 부분인지 궁금합니다.

답변

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제 목	[답변] 추가 질의입니다.	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일	2024.08.22	전동흔 상담위원 상담분야 지방세
(1) 질의쟁점 당사는 건설업을 영위하는 법인이며 시공자 입장에서 대뮬변제로 주택 취득 시 주택수 무관으로 취득세 12%로 적용하는지 (2) 관련규정 [지방세법 시행령] 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. 9. 주택의 시공자(「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말한다)가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 취득일 현재까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 조 및 제28조의6에서 같다). 다만, 가목의 자로부터 취득한 주택으로서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우는 제외한다. 가. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 나. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자 (3) 검토 및 회신 지방세법 시행령 제28조의 제9호의 규정에 의거 법인이 취득하는 주택에 대하여 중과세 적용하나 주택의 시공자(「주택법」 제33조 제2항에 따른 시공자 및 「건축법」 제2조 제16호에 따른 공사시공자를 말함)가 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택은 중과세 대상으로 보지 아니하는 것입니다. 귀문의 경우 상기 규정에 부합하는 시공사인 귀법인이 대물변제 받는 주택의 취득주체가 되어 시행사로 부터 미회수중인 공사대금을 미분양주택을 대물변제로 회수하는 경우라면 다주택자 중과세 예외대상이므로 12%의 세율이 적용되지 아니하는 것입니다. (끝) 2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다. [참고문헌] 2024년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 다주택자 중과세 부분을 참조하시기 바람 ※ 질의사항은 공휴일이나 일요일을 제외한 평일 근무시간(9시~18시)내에 가급적 올려주세요

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