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제 목 법인의 장기민간임대주택으로 등록한 오피스텔 감면
작성자 phta* 등록일 2023.09.20
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드 임대주택
1>법인이 2023년 2월에 장기민간임대주택으로 등록한 주거용 오피스텔이 있는데요.(실제 취득은 건물분 2020년,토지분 2021년에 했습니다.)오피스텔이다 보니 호수별로 다 쪼개져있어 각 호수 별 시가표준액은 2500만원~4,000만원 정도입니다. 그런데 총 호수가 35개입니다. 장기민간임대 요건은 비수도권의 경우 시가표준액 2억이하라고 되어있던데요,호별로 시가표준액이 2억미만이면 오피스텔 35개의 호수를 합치면 시가표준액이 8억이 넘어도 감면적용이 된다는 말인가요?
2>법인이 기존에 장기민간임대주택으로 등록하기 전에는 건축물 대장상 오피스텔로 되어있어서 주거용 오피스텔이 아닌 건축물(업무용오피스텔)로 부과했습니다. 그러다보니 임대사업자 등록만 했을 뿐 실제 호별로 임차인이 거주하고 있는지는 확인할 수 없습니다. 게다가 임대사업자 등록 시스템에서 임대등록만 하고 임대개시하지 않은 호수가 있는 것을 확인했습니다. 감면 규정에는 임대 목적으로 직접사용이라고 되어있는데 실제 임차인이 호별로 살고 있는지 여부를 확인한 후에 전입신고된 호수만 감면혜택을 넣어주면 될까요?

 
답변
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제 목 [답변] 법인의 장기민간임대주택으로 등록한 오피스텔 감면 전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일 2023.09.21

(1) 질의쟁점
(질의1) 법인이 2023년 2월에 장기민간임대주택으로 등록한 주거용 오피스텔이 있는데요.(실제 취득은 건물분 2020년,토지분 2021년에 했습니다.) 오피스텔이다 보내 동호수별로 다 쪼개져있어 각 호수 별 시가표준액은 2500만원~4,000만원 정도입니다. 그런데 총 호수가 35개입니다. 장기민간임대 요건은 비수도권의 경우 시가표준액이 다 2억원 이하고 되어 있는데요, 호별로 시가표준액이 2억미만이면 오피스텔 35개의 호수를 합치면 시가표준액이 8억이 넘어도 감면적용이 된다는 말인가요?
 
(질의2) 법인이 기존에 장기민간임대주택으로 등록하기 전에는 건축물 대장상 오피스텔로 되어있어서 주거용 오피스텔이 아닌 건축물(업무용오피스텔)로 부과함. 그러다 보니 임대사업자 등록만 했을 뿐 실제 호별로 임차인이 거주하고 있는지는 확인할 수 없습니다. 게다가 임대사업자 등록 시스템에서 임대등록만 하고 임대개시하지 아니한 호수가 있는 것을 확인했습니다. 감면 규정에는 임대 목적으로 직접사용이라고 되어있는데 실제 임차인이 호별로 살고 있는지 여부를 확인한 후에 전입신고만 호수를 주택으로 감면을 넣어주면 될까요?
 
(2) 관련규정
[지방세특례제한법] 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1.~3.(생략)
 
(3) 검토 및 회신
지방세특례제한법 제31조의3제1항 단서의 규정에 의거 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외하는 것입니다. 귀문1,2)의 경우 여기서 시가표준액 2억원은 각각의 호수별로 시가표준액이 2억원을 이미하는 것이며 임대 목적으로 직접사용은 임대용으로 공여되는지 여부를 확인하여야 하므로 임차인이 주민등록 등을 두고 있는지 여부를 사실확인하여야 합니다.(끝)
 
2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다.
[참고문헌] 2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세특례제한법 임대주택감면 부분을 참조하시기 바람
 
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