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제 목 사모집합투자기구 토지분 재산세 분리과세 관련
작성자 segu 등록일 2023.06.15
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드 과세구분
구 자본시장법에 따른 '전문투자형 사모집합투자기구'의 토지분 재산세 분리과세 적용 적정여부 관련 질의
 
답변
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제 목 [답변] 사모집합투자기구 토지분 재산세 분리과세 관련 전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일 2023.06.15

(1) 질의쟁점
(질의1) 아래의 사실관계에서 건축물 착공 이후 도래한 납세의무성립일(2021.6.1.)부터 이 토지에 대한 과세대상 구분을 분리과세대상으로 볼 수 있는지 여부
(질의2) 지방세법시행령 '일반 사모집합투자기구(투자자가 「부동산투자회사법 시행령」 제12조의3제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정한다)' 규정에 의거하여 특정 투자자로만 이루어졌는지 여부를 확인해야 한다면 어떤 서식 등에 의해야 하는지?
[사실관계]
- A법인: ㅇㅇ자산운용(전문사모집합투자업)
- 2020.3.11. B은행과 전문투자형 사모부동산투자신탁 신탁계약 체결
- 2020.3.17. 창고용지 취득, 2020.12.21. 창고건물 착공, 2023.2.6. 창고건물 준공
 
A법인과 B은행의 신탁계약서(제3조)를 보면, 아랭하 같이 명시되어 있습니다.
제3조(투자신탁의 명칭 및 종류) ②이 투자신탁은 다음 각 호의 형태를 갖는 전문투자형 사모집합투자기구로 한다
1. 투자신탁, 2. 부동산형, 3. 폐쇄형, 4. 추가형, 5. 사모형, 6. 수익차등형, 7. 전문투자형 사모집합투자기구
제4조(투자신탁의 가입제한) 이 투자신탁은 전문투자형 사모집합투자기구로서 가입자격은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 투자자("적격투자자"라 한다)에 한한다.
1. 전문투자자로서 법시행령 제271조제1항에서 정하는 투자자
2. 3억원 이상을 투자하는 개인과 법인, 그 밖의 단체(국가재정법 별표2에서 정한 법률에 따른 기금과 집합투자기구를 포함한다)
 
[참조사항] 지방세법시행령 개정(2020.6.2.)으로 제102조제8항제9호 '전문투자형 사모집합투자기구'에서 '전문투자형 사모집합투자기구(투자자가 '부동산투자회사법시행령 제12조의3 제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정)를 포함한다'로 개정됨. 자본시장법 개정으로 '일반 사모집합투자기구(투자자가 부동산투자회사법 시행령 제12조의3 제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정한다)를 포함한다'로 규정되어 있음.
 
(2) 관련규정
[지방세법 시행령] 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑧ 법 제106조제1항제3호아목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
9. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구[집합투자재산의 100분의 80을 초과하여 같은 호에서 정한 부동산에 투자하는 같은 법 제9조제19항제2호에 따른 일반 사모집합투자기구(투자자가 「부동산투자회사법 시행령」 제12조의3 제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정한다)를 포함한다] 또는 종전의 「간접투자자산 운용업법」에 따라 설정ㆍ설립된 부동산간접투자기구가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 중 법 제106조제1항제2호에 해당하는 토지
 
[지방세법시행령 부칙] 제3조(분리과세대상 토지의 범위에 관한 특례) 제102조제8항제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에 따라 분리과세대상에서 별도합산과세대상 또는 종합합산과세대상으로 과세대상의 구분이 변경되는 토지(이하 이 조에서 “과세대상 구분 변경 토지”라 한다)에 대해서는 같은 항 제1호부터 제3호까지, 제8호 및 제9호의 개정규정에도 불구하고 2025년까지는 과세대상 구분 변경 토지의 필지별로 다음 표에 따른 과세연도별 비율을 곱하여 계산한 면적은 분리과세대상 토지로 본다. 이 경우 과세대상 구분 변경 토지의 납세의무자가 변경되지 않은 경우로 한정한다.

 
[지본시장법]제229조(집합투자기구의 종류) 집합투자기구는 집합투자재산의 운용대상에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.
2. 부동산집합투자기구 : 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 투자하는 집합투자기구
 
제9조(그 밖의 용어의 정의) ⑲ 이 법에서 “사모집합투자기구”란 집합투자증권을 사모로만 발행하는 집합투자기구로서 대통령령으로 정하는 투자자의 총수가 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산출한 100인 이하인 것을 말하며, 다음 각 호와 같이 구분한다.
2. 기관전용 사모집합투자기구를 제외한 사모집합투자기구(이하 “일반 사모집합투자기구”라 한다)
 
[자본시장과 금융투자업에 관한 법률 (약칭: 자본시장법)] 제229조(집합투자기구의 종류) 집합투자기구는 집합투자재산의 운용대상에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.
2. 부동산집합투자기구 : 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 투자하는 집합투자기구
 
[부칙: <법률 제18128호, 2021. 4. 20.>] 제6조(전문투자형 사모집합투자기구에 대한 경과조치) ① 이 법 시행 전에 종전의 제249조의6에 따라 설정ㆍ설립되어 보고된 전문투자형 사모집합투자기구는 제249조의6의 개정규정에 따라 설정ㆍ설립되어 보고된 일반 사모집합투자기구로 본다.
② 제1항에 따른 전문투자형 사모집합투자기구의 집합투자재산 운용 중 이 법 시행일 당시 제249조의7제5항제1호의 개정규정에 해당하는 투자는 이 법 시행일부터 이에 해당하는 것으로 본다.
 
(3) 검토 및 회신
지방세법 시행령 제102조 제8항 제9호의 규정에 의거 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구[집합투자재산의 100분의 80을 초과하여 같은 호에서 정한 부동산에 투자하는 같은 법 제9조제19항제2호에 따른 일반 사모집합투자기구(투자자가 「부동산투자회사법 시행령」 제12조의3 제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정)를 포함] 가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 중 같은 법 제106조제1항제2호에 해당하는 토지에 대하여는 분리과세 대상으로 구분하여 과세하는 것입니다.
귀문1,2)의 경우 일반 사모집합투자기구의 구성요건인 투자자가 「부동산투자회사법 시행령」 제12조의3제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자로만 이루어진 사모집합투자기구로 한정하여야 분리과세 적용대상이므로 특정 투자자로만 이루어졌는지 여부를 확인해야 하는 것입니다. 따라서 일반 사모집합투자기구에 투자자 내역명단을 제출받아 (1)증권시장에 주식이 상장된 부동산투자회사, (2) 「자본시장법」 제9조제19항에 따른 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산집합투자기구, (3) 특정금전을 운용하는 신탁업자로 구성되어 있는지를 확인 하여야 하는 것이며 A법인이 ㅇㅇ자산운용(전문사모집합투자업)으로 부동산 튜자회사인지여부를 확인하여야 하고 만약 건축물 착공 이후 도래한 토지분 재산세 납세의무성립일(2021.6.1.)부터 이 토지에 대한 과세대상 구분을 분리과세대상으로 볼 수 있는 것입니다.(끝)
 
2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다.
[참고문헌] 2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 재산세 과세구분 부분을 참조하시기 바람

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상담위원

답변완료
법인세 950 안녕하세요. 특수관계자간의 대여금 상환관련 질문입니다. 새글 특수관계자에게 특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부) 및 운영자금에 대한 대여금 등 여러 차례에 걸쳐서 금전대여 거래가 발생하였습니다.대여금약정서에는 해당 대여금의 상환순서나 이자와 원금의 상환순서는 존재하지 않습니다.특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부)과 관련하여 해당 사업지의 매각으로 들어온 대금으로 차입금을 상환하고자 할때 차입금의 상환순서가 있는지가 궁금합니다.선입선출 형태로 상환을 처리하는 건인지, 해당 목적차입금과 관련된 자금으로 상환하는 건이니 해당 특수목적차입금 상환을 우선으로 해야하는건인지?그리고 해당 특수목적차입금을 상환하고 그외에 여분의 자금이 남아서 상환을 할 경우에는 차입금을 선차입한 차입금 상환을 하는건인지? 아니면 뒤에 차입한 차입금이 상환이 가능한지 여부를 알고 싶습니다. (이자는 가중평균차입금이자율을 적용하기 때문에 최근의 금리상승으로 후에 대여한 대여금의 이자율이 높습니다.) ks**** 2025.07.24 답변완료