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제 목 취득세 계산시 장기임대주택을 주택수에 포함하는지 여부
작성자 lhi5** 등록일 2023.07.20
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드 다주택
현재 제가 거주하고 있는 거주주택 1채와 구청과 세무서에 등록되어 있는 장기임대주택을 보유하고 있습니다
장기 임대주택은 6개의 호실로 구분등기되어 있으며 제가 거주하는 지역은 비조정지역입니다 
이 상태에서 주택을 하나 더 구입할 경우 취득세율이 
1. 장기 임대주택은 주택수에서 제외하여 2주택으로 계산하는지요?
2. 아니면 장기 임대주택도 주택수에 포함하여 전체 8개의 주택으로 계산하는지요? 
답변
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제 목 [답변] 취득세 계산시 장기임대주택을 주택수에 포함하는지 여부 전동흔 상담위원 상담분야 지방세
등록일 2023.07.20

(1) 질의쟁점
현재 제가 거주하고 있는 거주주택 1채와 구청과 세무서에 등록되어 있는 장기임대주택을 보유하고 있습니다. 장기 임대주택은 6개의 호실로 구분등기되어 있으며 제가 거주하는 지역은 비조정지역입니다. 이 상태에서 주택을 하나 더 구입할 경우 취득세율이 장기 임대주택은 주택수에서 제외하여 2주택으로 계산하는지요? 아니면 장기 임대주택도 주택수에 포함하여 전체 8개의 주택으로 계산하는지요?
 
(2) 관련규정
[지방세법] 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
 
[지방세법시행령] 제28조의4(주택 수의 산정방법) ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
나. 제28조의2제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다
5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.
[민간임대주택에 관한 특별법] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
 
(3) 검토 및 회신
지방세법 제13조의2 제1항 제2호의 규정에 의거 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 표준세율(4%)로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 2배를 합한 세율(8%)을 적용합니다. 이 경우 중과세대상인 주택의 범위에는 지방세법시행령 제28조의2 제5호에 해당하는「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 아니하는 것입니다. 귀문의 경우 사실관계가 명확하지 아니하나 장기 임대주택(6개의 호실로 구분등기)과 비조정지역내 주택1채를 보유하고 있는 상태에서 추가로 조정대상지역내 주택 1채를 구입할 경우 장기 임대주택은 제외하여 2주택으로 계산하는 것이 합리적이라고 보여 집니다(끝)
 
2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저)를 근거하여 참고용으로 설명하였으며 더 세부적인 설명이 필요한 부분은 아래의 참고문헌을 참조하기 바랍니다.
[참고문헌] 2023년 핵심실무 지방세해설(전동흔 저), ㈜ 조세영화통람사, 지방세법 취득세 다주택자 중과세 부분을 참조하시기 바람
 

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